“20%-30%的年收益率，4年的封閉期”，某信托公司工作的吳女士半年前投資了一只房地產(chǎn)私募基金。由于吳女士的工作就是房地產(chǎn)融資，她對自己買的這只私募還是挺放心的。
最近這一年多來，隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房企融資遇到了諸多問題：銀行信貸日益緊縮，開發(fā)商獲得貸款的難度上升，額度下降；股市政策限制，房企再融資和IPO繼續(xù)無望；信托政策繼續(xù)收緊，融資類的房地產(chǎn)信托門檻漸高。
隨著資金壓力的加大，房地產(chǎn)商不得不尋求多元化的融資方式。不少房地產(chǎn)商由依靠銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的橫向融資向依靠專業(yè)的房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變。這些房地產(chǎn)企業(yè)一方面借助國內(nèi)外的獨(dú)立私募基金獲取資金，另一方面，這些開發(fā)商直接參與地產(chǎn)私募基金的籌建，打通金融與房地產(chǎn)的資金通道，為企業(yè)旗下的項(xiàng)目直接融資。
房企9月私募3.89億美元
清科集團(tuán)數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)顯示，9月份中外創(chuàng)業(yè)投資和私募股權(quán)投資(VC/PE)機(jī)構(gòu)新募集基金數(shù)共40只，新增可投資資本量為33.15億美元，與8月份相比有較大回升。同時，房地產(chǎn)私募基金市場持續(xù)升溫，9月份募集總金額為3.89億美元。
從基金的類型來看，新募集的40只基金中創(chuàng)業(yè)型基金占多數(shù)，共有23只，募集金額為10.49億美元。另外，成長型基金12只和房地產(chǎn)基金5只，募集金額分別為18.77億美元和3.89億美元。其中，募資完成金額最大的房地產(chǎn)基金是安泰盤實(shí)房地產(chǎn)基金，該基金目標(biāo)規(guī)模30億元人民幣，首期到位10億元，將主要投資二線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
在安泰盤實(shí)基金的籌資計(jì)劃中，首期到位的10億元來自恒大地產(chǎn)董事長許家印、富力地產(chǎn)董事長李思廉等10位基礎(chǔ)投資人，剩余的20億元將來自發(fā)行信托產(chǎn)品等優(yōu)先投資人。其中，優(yōu)先投資人優(yōu)先享有基金的收益，并由基礎(chǔ)投資人擔(dān)保，收益水平鎖定在20%。
通過私募融資的開發(fā)商還有萬通地產(chǎn)。9月23日，萬通地產(chǎn)公告，萬通地產(chǎn)董事會決定與華潤深國投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬通核心成長股權(quán)投資基金，基金規(guī)模為3.726億元。具體操作路徑為：萬通地產(chǎn)全資子公司與華潤深國投信托有限公司全資子公司各出資250萬元成立萬通深國投(深圳)股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司作為萬通核心成長股權(quán)投資基金普通合伙人，同時認(rèn)購400萬元基金份額。此外，華潤深國投信托有限公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，以及萬通地產(chǎn)出資1860萬元，分別作為有限合伙人加入基金。
公告同時對該基金的正常退出作了以下安排：由萬通核心成長股權(quán)投資基金和萬通地產(chǎn)在市場上尋找合適投資人，收購萬通地產(chǎn)全資子公司北京萬通時尚置業(yè)有限公司100%股權(quán)或整棟購買北京萬通時尚置業(yè)有限公司旗下的北京萬通中心D座物業(yè)退出。借道基金，萬通地產(chǎn)以2110萬元便撬來了3.7227億元，為公司的現(xiàn)金庫中增加了近3.5億元�！�
地產(chǎn)調(diào)控下的成長契機(jī)
雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)以開發(fā)商為主導(dǎo)，房地產(chǎn)私募基金還是一個新興領(lǐng)域，但地產(chǎn)調(diào)控的政策緊縮卻給房地產(chǎn)私募帶來了一個成長契機(jī)。
據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，2010年中國內(nèi)地出現(xiàn)了近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以地產(chǎn)私募基金為主，僅占2011年上半年房地產(chǎn)總資金來源4.1萬億元的1.2%。而在美國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中，銀行投資僅占15%，退休金占35%，房地產(chǎn)基金(包括私募基金、Reits、信托)達(dá)到35%的份額。美國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以房地產(chǎn)基金為主導(dǎo)，開發(fā)商、建造商、銷售商和其他服務(wù)商為輔的格局。
“多年來，國內(nèi)信貸較為寬松，房地產(chǎn)融資以銀行的間接融資為主，遏制了房地產(chǎn)基金的發(fā)展。不過，在調(diào)控之下，傳統(tǒng)的融資路徑關(guān)閉了，而且貨幣超發(fā)的時代已經(jīng)成為過去。這為以信托、基金為主的直接融資提供了歷史機(jī)遇�！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅吻睾缯J(rèn)為。
據(jù)一些大型開發(fā)商高管反映，從2010年開始，就出現(xiàn)開發(fā)貸利率普遍上浮的情況，目前部分銀行的開發(fā)貸利率達(dá)到11%-15%，而信托融資的融資成本更是超過了20%。這樣一來，對于急缺資金的企業(yè)，房地產(chǎn)私募基金平均20%至30%的利率成本便顯得不再高不可攀了。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，受調(diào)控政策影響，現(xiàn)在房地產(chǎn)的資金比較短缺，銷售前景短期內(nèi)也不會好轉(zhuǎn)。地產(chǎn)私募股權(quán)基金為房地產(chǎn)市場融資提供了良好途徑。但是，地產(chǎn)私募基金能提供給房地產(chǎn)的資金數(shù)額有限，一般是中小企業(yè)的選擇，而大型企業(yè)一般不會選擇通過地產(chǎn)私募基金的方式融資。
私募基金運(yùn)作將有一個成熟過程
安泰盤實(shí)基金總裁蓬鋼表示，發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老金等都是把資金交給有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)基金管理，以期獲得收益最大化。而目前國內(nèi)商業(yè)銀行、保險公司等機(jī)構(gòu)由于政策限制不得直接投資房地產(chǎn)。財(cái)力雄厚的國企對回報率的要求也比較苛刻。所以房地產(chǎn)私募基金和機(jī)構(gòu)的談判非常困難。預(yù)計(jì)未來5-10年，房地產(chǎn)基金發(fā)展到一定規(guī)模后，機(jī)構(gòu)的大門會逐漸敞開。
北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)表示，地產(chǎn)私募基金運(yùn)作本身也有一個成熟的過程。從發(fā)展規(guī)�？矗�(dāng)前我國的地產(chǎn)私募基金依然處在起步階段，距離成熟還有幾年的路程。從發(fā)展理念看，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)運(yùn)作基金是為項(xiàng)目融資這一目標(biāo)考慮，還是為投資人的利益考慮，定位存在模糊空間。從行業(yè)監(jiān)管看，地產(chǎn)私募基金處于無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)，相關(guān)行業(yè)監(jiān)管缺失，將帶來行業(yè)空間受限、政策調(diào)整等各類不確定性。
