上海部分樓盤(pán)大幅降價(jià)，多名業(yè)主難以接受，退房風(fēng)波，透出樓市哪些新風(fēng)向？《今日觀(guān)察》正在評(píng)論。

    主持人（史小諾）：各位晚上好，歡迎收看今天的《今日觀(guān)察》。今天我們?cè)掝}的關(guān)鍵詞是退房，在當(dāng)下大家所關(guān)注新一輪的樓市降價(jià)潮何時(shí)來(lái)襲時(shí)，在一些已經(jīng)有相當(dāng)降幅的樓盤(pán)的背后出現(xiàn)了退房的風(fēng)波。黃金周過(guò)后，杭州有20起退房，此后南京也出現(xiàn)了退房的現(xiàn)象，在上海有的樓盤(pán)甚至打起了對(duì)折，一些前期購(gòu)買(mǎi)期房的業(yè)主大呼不公平，甚至出現(xiàn)了有些老業(yè)主反對(duì)降價(jià)的情況，要求開(kāi)發(fā)商退房的現(xiàn)象。那么降價(jià)與退房同在的樓市，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的博弈如何展開(kāi)？房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入到關(guān)鍵時(shí)刻的當(dāng)下怎樣穩(wěn)住不松勁？今天的評(píng)論員是馬光遠(yuǎn)和張鴻。首先來(lái)看一下相關(guān)報(bào)道。

    現(xiàn)場(chǎng)人群：退房，退房，退房，退房，退房。

    10月23號(hào)，在位于上海浦東的中海御景熙岸售樓中心，有幾十名業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商交涉，他們是得知幾個(gè)月前購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)降價(jià)6000元/平方米的消息而趕來(lái)的。

    上海中海御景熙岸業(yè)主：60萬(wàn)沒(méi)了。

    記者：60萬(wàn)？

    上海中海御景熙岸業(yè)主：對(duì)。

    記者：你當(dāng)時(shí)買(mǎi)的多少錢(qián)一平米？

    上海中海御景熙岸業(yè)主：2.3萬(wàn)。

    記者：2.3萬(wàn)？

    上海中海御景熙岸業(yè)主：現(xiàn)在是1.7萬(wàn)、1.6萬(wàn)，而且他們的位置還比我們的好。

    上海中海御景熙岸業(yè)主：我是一室的，我損失30多萬(wàn)。

    目前這個(gè)樓盤(pán)的公寓房從均價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米左右，降到17500元/平方米，別墅的降價(jià)幅度甚至在一半左右。從今年6月的開(kāi)盤(pán)均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，直降17000元/平方米。

    上海中海御景熙岸售樓人員：現(xiàn)在均價(jià)是在1.7萬(wàn)，總價(jià)是300萬(wàn)、400萬(wàn)左右。原價(jià)600多萬(wàn)。

    這批買(mǎi)房人大多是上海的年輕白領(lǐng)，買(mǎi)房是用來(lái)結(jié)婚或者首套房的剛需族，這次的大幅降價(jià)，他們表示很難接受，目前這種大幅降價(jià)的樓盤(pán)在上海不止一處。

    10月份，上海打折的樓盤(pán)就達(dá)到147個(gè)，打折幅度從10%到50%。像位于上海家電區(qū)的龍湖酈城，目前精裝房的售價(jià)普遍在14000元左右，而很多老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的毛坯房，單價(jià)就達(dá)到18000元/平方米，如果算上2500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，此次促銷(xiāo)力度為每平方米直降5900元，差不多是原價(jià)的1/3。

    而另一個(gè)與龍湖酈城毗鄰的秋霞坊小區(qū)，房?jī)r(jià)從最高的1.9萬(wàn)元/平方米，暴跌到現(xiàn)在的最低1.1萬(wàn)多元。

    上海房產(chǎn)部門(mén)數(shù)據(jù)，上一周，樓市累計(jì)成交量807套，成交面積為9.48萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降了16.6%、20.1%。

    這段時(shí)期內(nèi)，新建商品住宅成交均價(jià)則約為2.15萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降了2.74%。

    主持人：剛剛我們看了片子發(fā)現(xiàn)業(yè)主的情緒非常的大，波動(dòng)非常大，可能和他們最開(kāi)始買(mǎi)這個(gè)房子，心理預(yù)期的落差現(xiàn)在太大了，以為可以?huà)赍X(qián)，或者說(shuō)增值，但是現(xiàn)在反倒是一套房損失了幾十萬(wàn)，所以對(duì)于這種訴求，兩位評(píng)論員認(rèn)為它正常嗎？

    張鴻（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：我看了剛才那片子的第一個(gè)畫(huà)面，我利馬有一種穿越感，就咱們節(jié)目3年前剛剛開(kāi)播的時(shí)候，也大概就在這個(gè)月份。

    主持人：2008年。

    張鴻：對(duì)，2008年的時(shí)候，咱們做的是杭州的降價(jià)，然后也是引發(fā)了老業(yè)主的不滿(mǎn)，要求退房，到最后警察也來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，所以和那個(gè)特別熟，特別相像。就大家覺(jué)得我虧了，怎么虧了呢，你看中海的樓盤(pán)，樓盤(pán)如果是普通的住宅的話(huà)，大概這個(gè)降幅從2.3萬(wàn)元降到1.7萬(wàn)元，大概1套100平米的，你要虧60萬(wàn)。

    主持人：對(duì)。

    張鴻：60萬(wàn)，如果是別墅，你買(mǎi)的是別墅的話(huà)，很不幸。

    主持人：兩三百萬(wàn)了。

    張鴻：對(duì)，你要虧兩三百萬(wàn)。

    主持人：對(duì)。

    張鴻：我看《華爾街日?qǐng)?bào)》中文網(wǎng)專(zhuān)門(mén)算了一個(gè)，查出了去年上海的人均年收入是3萬(wàn)多，這樣的話(huà)，一個(gè)家庭兩個(gè)人掙錢(qián)的話(huà)，也就是說(shuō)，你能掙個(gè)六七萬(wàn)，一套房子一夜之間賠的你十年的收入就沒(méi)了。

    所以你肯定是心理上不太舒服，相當(dāng)于你買(mǎi)了一個(gè)40塊錢(qián)的股票，一夜之間變成了20塊錢(qián)，心理上肯定不舒服。

    但是你知道，中國(guó)股市剛剛開(kāi)始的時(shí)候，如果指數(shù)往下跌，很多股民去找政府。

    馬光遠(yuǎn)（財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員）：也是這樣。

    張鴻：對(duì)，對(duì)，也是去，為什么股價(jià)跌，我們賠，但時(shí)間長(zhǎng)了，大家經(jīng)歷了這樣過(guò)程，知道這個(gè)股市有漲有跌，也就不會(huì)再去找了，掙的歸你，虧的也是你自己擔(dān)著。

    那現(xiàn)在呢，因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次完整的上漲、下跌，然后再上漲這樣的一個(gè)波動(dòng)，所以大家并不習(xí)慣，所以覺(jué)得漲了那歸我，跌了那不行，開(kāi)發(fā)商你得賠。所以現(xiàn)在就是說(shuō)，你習(xí)慣了股市的漲跌，你還沒(méi)有習(xí)慣樓市的漲跌。

    主持人：那這房子退的了嗎？能退嗎？

    馬光遠(yuǎn)：這個(gè)當(dāng)然從常規(guī)去講的話(huà)，當(dāng)然退不了。為什么呢？因?yàn)榉孔舆@個(gè)東西，一個(gè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移了；第二點(diǎn)就是我們知道，基本的一個(gè)法律常識(shí)是不管是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，只要產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移完以后，那么風(fēng)險(xiǎn)就意味著轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)的收益全部歸你購(gòu)買(mǎi)人所有，我想這是個(gè)基本常識(shí)。

    我們現(xiàn)在這個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是一個(gè)基本上差不多，是一個(gè)格式合同，里邊從來(lái)沒(méi)有有一條講，我這個(gè)房子，你買(mǎi)完以后，我保證它不降價(jià)，是保值增值的，我們有很多保險(xiǎn)合同是保值增值等等的，有一些理財(cái)?shù)娜ダ�客�?hù)的時(shí)候講是保值增值的。但是對(duì)于一個(gè)正常的普通的合同來(lái)講，合同法里邊，300多條沒(méi)有哪一條講，你這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是可以避免，它是有風(fēng)險(xiǎn)的。

    對(duì)這些要求退房的業(yè)主來(lái)講的話(huà)，當(dāng)然他們這個(gè)，張鴻也算了一筆帳，一下子10年的收入沒(méi)了，我想這種心情大家都是能夠理解的。但是我想這個(gè)你維權(quán)也罷，你要討說(shuō)法也罷，應(yīng)該說(shuō)在一個(gè)法制的軌道上。

    但是如果說(shuō)這個(gè)寫(xiě)在他的廣告里邊，寫(xiě)在他的合同里邊的話(huà)，那當(dāng)然應(yīng)該退。但是我想這樣的合同還是比較少見(jiàn)的。

    主持人：我們接下來(lái)看一下網(wǎng)友對(duì)這樣一個(gè)事情是怎樣進(jìn)行評(píng)論的，這位朋友說(shuō)，“我在想，上海的這些消費(fèi)者如果把房退掉了，那么如果幾年之后，退掉的房子價(jià)格再度大幅上漲，不知道在那個(gè)時(shí)候，這些消費(fèi)者又將會(huì)是怎樣的一番表情？”

    張鴻：要求開(kāi)發(fā)商退回來(lái)。

    主持人：應(yīng)該是自己負(fù)責(zé)的，“眼前樓市穩(wěn)賺不賠的時(shí)代，似乎已經(jīng)過(guò)去了�！甭�(tīng)了網(wǎng)友的說(shuō)法，針對(duì)現(xiàn)在目前退房所引發(fā)的很多的現(xiàn)象和風(fēng)波，我們看看老百姓他們會(huì)有怎樣普遍的一種說(shuō)法，同時(shí)我們?cè)賮?lái)了解一下幾個(gè)標(biāo)志性的城市，目前在樓市上體現(xiàn)出來(lái)的一些數(shù)據(jù)。

    對(duì)于前期業(yè)主要求退房的合理性，市民也看法不一。

    上海市民：合理吧，因?yàn)槲冶旧硪彩歉惴康禺a(chǎn)的、做裝修的。房?jī)r(jià)肯定是保值的東西，突然貶值了的話(huà)，總得有個(gè)說(shuō)法吧。

    上海市民：我覺(jué)得對(duì)一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是蠻有損害，我覺(jué)得，還是蠻（吃）虧的。

    上海市民：因?yàn)槟阗I(mǎi)了房之后，漲跌的話(huà)就好像你賺錢(qián)之后，你也不會(huì)再分給當(dāng)時(shí)在賣(mài)房的那個(gè)人，是吧，比如說(shuō)400萬(wàn)買(mǎi)的漲到600萬(wàn)，你會(huì)200萬(wàn)給房地產(chǎn)公司嗎，所以跌了之后，讓人家把你這個(gè)差價(jià)補(bǔ)回來(lái)，我覺(jué)得應(yīng)該不合理吧。

    專(zhuān)家表示，樓市每一輪宏觀(guān)調(diào)控的目標(biāo)，最終的指向是房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)促銷(xiāo)的行為，恰恰表明宏觀(guān)調(diào)控的效果開(kāi)始顯現(xiàn)。

    但二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引一位房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人士的觀(guān)點(diǎn)，“一般采取降幅明顯的大規(guī)模降價(jià)促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)對(duì)可能產(chǎn)生的退房等連鎖反應(yīng)進(jìn)行前期評(píng)估。只有在不會(huì)產(chǎn)生大規(guī)模退房的情況下，降價(jià)策略才會(huì)被執(zhí)行。

    一旦預(yù)期降價(jià)引發(fā)的退房非常激烈，企業(yè)很可能會(huì)因此暫緩降價(jià)，或者采用間接的緩和方式進(jìn)行促銷(xiāo)。退房風(fēng)波成為房?jī)r(jià)下降的一道屏障，房?jī)r(jià)要真正迎來(lái)所謂拐點(diǎn)，就必須突破這道屏障。

    在把目光轉(zhuǎn)向樓市，北京，9月份新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為零，這已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月，北京市新建住宅價(jià)格停止上漲。

    與此同時(shí)，9月份，北京市二手住宅價(jià)格，環(huán)比下降了0.4%；重慶，前不久的秋季房交會(huì)成交量和成交金額比較低迷，有的樓盤(pán)甚至打出最高8.8折的優(yōu)惠；杭州1到9月份新建商品房，銷(xiāo)售面積為523.25萬(wàn)平方米，同比下降了16.3%。

    主持人：剛剛我們通過(guò)這個(gè)片子看了很多城市的基本樓市的一個(gè)現(xiàn)狀，看來(lái)都是比較低迷，然后很多看房者都是觀(guān)望的情緒，但房產(chǎn)商如果現(xiàn)在不降價(jià)，他可能房子就會(huì)捏在手里滯銷(xiāo)，但如果要降價(jià)的話(huà)，那么退房也出現(xiàn)一些新的麻煩，所以這樣一種僵局應(yīng)該怎么樣來(lái)看待？

    張鴻：我又穿越到2008年去，2008年底的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候也是現(xiàn)在這種狀況，就是開(kāi)發(fā)商的資金鏈開(kāi)始緊，然后才開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)。但是很不幸的是來(lái)了金融危機(jī)，然后把他們就都救了，所以現(xiàn)在其實(shí)我們說(shuō)這個(gè)調(diào)控進(jìn)入到非常艱難的時(shí)期，叫深水區(qū)也罷，叫攻堅(jiān)戰(zhàn)也罷，它就是說(shuō)，多方利益現(xiàn)在都糾結(jié)在，包括已經(jīng)買(mǎi)房的人和沒(méi)買(mǎi)房的人，可能就這一個(gè)單獨(dú)的買(mǎi)房的人群，在這里邊都有利益的沖突。

    所以你看這各方面的沖突都在這時(shí)候變的非常敏感，到底它會(huì)跌，還是只是簡(jiǎn)單的一跌就會(huì)上漲，對(duì)吧。

    所以現(xiàn)在你看，今天我看微博上好多房地產(chǎn)專(zhuān)家，他們?cè)谡f(shuō)四季度，就是這個(gè)月或者下個(gè)月，或者12月，然后明年一季度可能會(huì)有一個(gè)底的時(shí)候，最后往往會(huì)加一句是抄底的好時(shí)機(jī)，或者唯一的一次抄底的機(jī)會(huì)。

    也就說(shuō)，這個(gè)時(shí)候大家其實(shí)信息是錯(cuò)亂的，所以我們要做的是什么，我們要做的是各方都要做好過(guò)冬的準(zhǔn)備，可能房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)的冬天真的來(lái)了。

    現(xiàn)在我們看到哪些已經(jīng)做好準(zhǔn)備了，銀行做好準(zhǔn)備，銀行說(shuō)我們現(xiàn)在能扛40%的跌幅，對(duì)吧，然后銀行現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始調(diào)高利率了，是吧。然后開(kāi)始收緊，當(dāng)然也有一些地方政府說(shuō)，開(kāi)始用變通的手段在放松，但是其實(shí)他們意識(shí)到，可能冬天是要來(lái)了。

    那開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在降價(jià)，開(kāi)發(fā)商為什么要降價(jià)，其實(shí)也是準(zhǔn)備過(guò)冬，也是準(zhǔn)備了現(xiàn)金為穩(wěn)，然后儲(chǔ)備糧食。

    那最終極的就是我們消費(fèi)者你要做好過(guò)冬的準(zhǔn)備，不論你是已經(jīng)買(mǎi)了房的，還是準(zhǔn)備買(mǎi)房的，你要養(yǎng)成一個(gè)習(xí)慣，這個(gè)習(xí)慣是房?jī)r(jià)不會(huì)只漲不跌。

    主持人：對(duì)，這個(gè)意識(shí)要有。

    馬光遠(yuǎn)：對(duì)，對(duì)，特別是我們看就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，我們可能從一個(gè)真的季節(jié)的周期來(lái)講的話(huà)，我們從來(lái)都在夏季，從來(lái)都很熱，即使每天可能政策的涼水不斷地往你頭上撥，但是每一方都認(rèn)為，形成了一個(gè)習(xí)慣，就是我認(rèn)為你即使涼水潑的再多，意味著夏天會(huì)更加熱，因?yàn)橄奶鞎?huì)很熱，你才會(huì)給我潑涼水，你才給我用空調(diào)。

    所以現(xiàn)在整個(gè)無(wú)論是學(xué)界也好，業(yè)界也好，還是購(gòu)房者也好，現(xiàn)在大家形成了共同的心態(tài)，也就是什么呢，從歷史上來(lái)看的話(huà)，你的每一次下跌，都是為未來(lái)的上漲在準(zhǔn)備條件，每一次。

    主持人：這次和以前還是一樣嗎？

    馬光遠(yuǎn)：所以我講一直是夏天，我們事實(shí)上從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)冬天。冬天究竟是什么？當(dāng)我們現(xiàn)在再說(shuō)冬天的時(shí)候，事實(shí)上是我們?cè)谟孟奶斓目照{(diào)間的條件來(lái)談冬天的情形怎么樣，中國(guó)的房地產(chǎn)冬天究竟怎么樣，沒(méi)有人經(jīng)歷，但是。

    主持人：其實(shí)2008年那一次不是，對(duì)吧，還是有回暖。

    馬光遠(yuǎn)：當(dāng)我們真正的，因?yàn)轳R上就是外面的政策的熱火給你烤起來(lái)。所以我認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)可能很重要。但是如果說(shuō)，你老用夏天空調(diào)間，甚至模擬的那種滑雪場(chǎng)的情景來(lái)談?wù)撜嬲�的冬天的�?huà)，可能總有一天你會(huì)失效，所以。

    張鴻：主要現(xiàn)在是各方，就是到底有多少人是希望它是夏天。

    馬光遠(yuǎn)：對(duì)。

    張鴻：永遠(yuǎn)是夏天。

    馬光遠(yuǎn)：你從現(xiàn)在利益博弈來(lái)看的話(huà)，你看現(xiàn)在為什么一出現(xiàn)降價(jià)的話(huà)，為什么會(huì)有人鬧，而且為什么一鬧還會(huì)出效果。

    你比如北京前一段時(shí)間，通州的一個(gè)小區(qū)，那么老業(yè)主，因?yàn)樗�降價(jià)以后，而且降的很厲害，降完以后，老業(yè)主開(kāi)始鬧，鬧完以后呢，居然開(kāi)發(fā)商承諾給他們補(bǔ)償，鬧出效果了，這個(gè)效果本身示范效應(yīng)，在中國(guó)非常大，因?yàn)槲覀兘?jīng)常聽(tīng)到一句話(huà)是“會(huì)哭的孩子有奶吃”。

    主持人：對(duì)，對(duì)。

    馬光遠(yuǎn)：是吧，所以這次我們看到到處都在哭，大江南北都開(kāi)始哭了，那么哭完以后會(huì)不會(huì)有效果，我想對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，真正是一個(gè)考驗(yàn)。

    所以在這種情況下，退房潮背后顯示的仍然是大家利益的博弈，就是每個(gè)人的心態(tài)都是非常復(fù)雜的，一方面希望它降；那么另一方面，降了以后又難以去承受，我們有沒(méi)有這種承受房?jī)r(jià)下降的這一個(gè)社會(huì)的比較成熟的一個(gè)心理。

    主持人：所以我們說(shuō)，這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控說(shuō)到這一點(diǎn)的時(shí)候，無(wú)論是專(zhuān)家也好，官員也好，都說(shuō)要堅(jiān)持，現(xiàn)在是一個(gè)關(guān)鍵的階段。所以現(xiàn)在可能就是我們需要在堅(jiān)持下去的那個(gè)比較難熬的那樣一個(gè)階段，那么在下一步怎樣更好的鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)的宏觀(guān)措施？稍候我們回來(lái)和兩位評(píng)論員繼續(xù)探討。

    熱點(diǎn)城市成交低迷，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，如何排除雜因干擾，持續(xù)調(diào)控不可松動(dòng)�！督袢沼^(guān)察》正在評(píng)論。

    主持人：歡迎繼續(xù)收看今天的《今日觀(guān)察》，前幾天溫家寶總理在廣西南寧考察時(shí)表示，現(xiàn)在正是房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)的關(guān)鍵時(shí)期，同時(shí)也是保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵的時(shí)期，接下來(lái)我們通過(guò)一個(gè)片子來(lái)了解一下，溫總理在廣西考察時(shí)的一些具體的細(xì)節(jié)，以及各方媒體對(duì)此相關(guān)的評(píng)論。

    要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，21號(hào)到22號(hào)，溫家寶總理在廣西南寧考察，他說(shuō)，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，一方面要抓好保障性住房建設(shè)；另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進(jìn)普通商品房市場(chǎng)健康發(fā)展�！边@是繼9月溫家寶總理在《求是》雜志撰文指出，樓市調(diào)控決心不能動(dòng)搖，政策方向不能改變，力度不能放松后，又一次對(duì)樓市調(diào)控的表態(tài)。

    保障房方面，建設(shè)進(jìn)度在快速推進(jìn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)的調(diào)查，目前保障房開(kāi)工率超過(guò)90%。財(cái)政部表示，前三季度，住房保障支出2285.91億元，增長(zhǎng)73.9%。

    樓市方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市有17個(gè)，環(huán)比持平的城市有29個(gè)，同比漲幅回落的城市有59個(gè)。

    日前中國(guó)銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，最新的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，中國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍可控。

    新華社援引專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)，盡管9月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次讓看到看到了樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的希望，但反觀(guān)依舊不斷升溫的二三線(xiàn)城市的樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控依舊任重道遠(yuǎn)，需要繼續(xù)堅(jiān)持。

    主持人：仍然任重道遠(yuǎn)，需要堅(jiān)持，那么接下來(lái)在樓市調(diào)控還有哪些環(huán)節(jié)，哪些細(xì)節(jié)需要我們?nèi)レ柟碳由睿?/P>

    張鴻：我再穿越到去年，去年4月份，我們推出這一輪的調(diào)控的時(shí)候，《國(guó)十條》，我們現(xiàn)在看來(lái)，最重要的我們關(guān)注的是房?jī)r(jià)直接的調(diào)控，現(xiàn)在我們看房?jī)r(jià)的調(diào)控，已經(jīng)取得了成效，這個(gè)戰(zhàn)役應(yīng)該是已經(jīng)見(jiàn)到效果了。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也說(shuō)，被遏制了，過(guò)快上漲的勢(shì)頭被遏制了。那接下來(lái)我們要想，我們那些配套的措施，因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)說(shuō)組合拳嘛，有短拳，有長(zhǎng)拳，現(xiàn)在看來(lái)這1年多，這個(gè)短拳有點(diǎn)效果，那長(zhǎng)拳的建設(shè)是不是跟得上，是不是在跟上，包括你剛才說(shuō)保障性住房建設(shè)，它其實(shí)也是長(zhǎng)拳的一部分。

    那還有什么呢？還有我們看第一條其實(shí)是什么，是問(wèn)責(zé)制，這是我們當(dāng)時(shí)說(shuō)《國(guó)十條》最大的亮點(diǎn)，現(xiàn)在我們沒(méi)看到哪一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)被問(wèn)責(zé)了，說(shuō)明各地執(zhí)行的都很好。

    那還有呢就是說(shuō)，比如說(shuō)土地出讓的這種方式，我們當(dāng)時(shí)也提了，說(shuō)要招拍掛的這種嘗試試點(diǎn)改進(jìn)。比如說(shuō)有綜合評(píng)標(biāo)、雙向競(jìng)價(jià)等等。這里邊有一句話(huà)叫“抑制地價(jià)的非理性上漲”，我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲遏制，地價(jià)的非理性上漲，這是因?yàn)槟悻F(xiàn)在地價(jià)是不是你主動(dòng)的讓它下來(lái)了，還是你因?yàn)榉績(jī)r(jià)下來(lái)了，人開(kāi)發(fā)商不愿意去買(mǎi)地了，拿地也不掙錢(qián)了，這是兩個(gè)不同的。

    所以現(xiàn)在我想說(shuō)的一點(diǎn)是我們要把《國(guó)十條》，包括我們一系列的這個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，不僅僅當(dāng)做調(diào)控政策來(lái)，而要把它建成一個(gè)機(jī)制，就是我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)靠調(diào)控，我們未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)靠的是一個(gè)非常健全的一個(gè)機(jī)制。

    主持人：對(duì)。

    馬光遠(yuǎn)：那么事實(shí)上我們今天談到這個(gè)退房的時(shí)候，因?yàn)閺闹袊?guó)房地產(chǎn)調(diào)控的這么多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大家在很多時(shí)候認(rèn)為政策可能會(huì)扛不住。所以為什么，而且開(kāi)發(fā)商老在說(shuō)，說(shuō)他肯定扛不住，限購(gòu)肯定會(huì)退出。但是我梳理了一下，這下半年以來(lái)，整個(gè)中央高層的表態(tài)，幾乎每一個(gè)月都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行表態(tài)，我梳理一下，你看一下：

    7月4號(hào)到11號(hào)的時(shí)候，溫總理召開(kāi)今年經(jīng)濟(jì)座談會(huì)的時(shí)候談到房地產(chǎn)調(diào)控一定不會(huì)放松；緊接著7月12號(hào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要對(duì)二三線(xiàn)城市，要進(jìn)行限購(gòu)；8月13號(hào)、8月21號(hào)連續(xù)在6天以?xún)?nèi)，李克強(qiáng)副總理，兩次提到房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松；緊接著9月份，溫總理寫(xiě)文章；然后是這一次10月21號(hào)到22號(hào)，我們剛才講的在廣西的時(shí)候，又提出不放松。

    所以我們看到整個(gè)高層事實(shí)上不斷在釋放信號(hào)，就告訴這次調(diào)控只有7個(gè)字，就是宏觀(guān)調(diào)控不放松。到現(xiàn)在為止，但是我們看到很多市場(chǎng)的解讀，沒(méi)有對(duì)這個(gè)明確的信號(hào)做正確的解讀。

    主持人：我們接下來(lái)再來(lái)聽(tīng)一下財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員他們的觀(guān)點(diǎn)和說(shuō)法。

    陳國(guó)強(qiáng)（中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）：這一輪調(diào)控的重點(diǎn)調(diào)控城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)趨勢(shì)應(yīng)該比較明顯了，處在這些城市的房企來(lái)說(shuō)，采取以?xún)r(jià)換量回籠資金，恐怕是一個(gè)基本策略了，其他的非重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域，那么特別是中西部的一些中小城市情況可能和北上廣深這些東部沿海的重點(diǎn)調(diào)控城市，可能會(huì)有較大的差別。

    但是北上廣深這些城市，應(yīng)該說(shuō)是這一輪調(diào)控里邊的領(lǐng)頭羊，它們的市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)影響到其他這些城市，當(dāng)然會(huì)表現(xiàn)出時(shí)間上的一個(gè)滯后性，可能會(huì)滯后3個(gè)月甚至半年。

    目前從嚴(yán)從緊的這樣一個(gè)政策基調(diào)，短期內(nèi)不會(huì)變，對(duì)于保障房的加大力度，對(duì)于投資性需求的這種抑制，這些政策趨向，我想恐怕將來(lái)會(huì)成為一個(gè)長(zhǎng)期的政策取向。

    尹中立（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任）：總理說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期，要完善房地產(chǎn)調(diào)控的成果，實(shí)際上是有所指的，因?yàn)閺氖袌?chǎng)博弈的角度看，我們從2005年以后的歷次房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)際上市場(chǎng)形成了一個(gè)一致的共識(shí)，也就是說(shuō)，每當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)影響到投資增長(zhǎng)，影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)候，政府一般都會(huì)放松。

    但市場(chǎng)形成這樣一個(gè)共識(shí)以后，所以導(dǎo)致了政府政策調(diào)控效果就打了一個(gè)很大的折扣，所以當(dāng)GDP的增長(zhǎng)，已經(jīng)從第一季度的9.7%下滑到第三季度的9.1%，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)所有的人都在觀(guān)望或者期盼政策會(huì)放松，所以總理在這番表態(tài)是有所指的。

    主持人：那我們說(shuō)現(xiàn)在在目前樓市的拐點(diǎn)到來(lái)的當(dāng)下，有哪些新的情況我們需要去警惕去預(yù)防？

    張鴻：剛才你們倆都提到了心理預(yù)期，有一個(gè)細(xì)節(jié)，就是在上海他們退房的這個(gè)，前面在退房的這個(gè)背后，售樓處因?yàn)榻祪r(jià)，電話(huà)打爆了，就是不停地有人要來(lái)買(mǎi)房。什么意思？這些人其實(shí)他們的心理預(yù)期，仍然是房?jī)r(jià)。

    主持人：還會(huì)漲。

    張鴻：具有投機(jī)屬性的，投資屬性的，就這種心理預(yù)期如何扭轉(zhuǎn)，靠我們政策的堅(jiān)定和政策的延續(xù)。

    所以我們說(shuō)，行百里者半九十，咬住青山不放松，我們需要做的其實(shí)就是這一點(diǎn)，唯有維持住我們的房地產(chǎn)的調(diào)控，才能保證我們?cè)诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域政府的政策的信任不被降低。

    馬光遠(yuǎn)：事實(shí)上是一個(gè)捍衛(wèi)信譽(yù)的，這么多年最后一戰(zhàn)，當(dāng)然這個(gè)保衛(wèi)戰(zhàn)，一方面當(dāng)然有信心；那么另一方面更重要的是，你要做好各方面的風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備。

    比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)因此受到大幅度的負(fù)面的影響，再比如說(shuō)，中小企業(yè)會(huì)不會(huì)受到很大的影響，當(dāng)然對(duì)于這個(gè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)講的話(huà)，我們有1000萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)保障性住房，那么這一方面我現(xiàn)在看到很多……