持續(xù)增加的庫(kù)存、愈發(fā)緊繃的資金鏈很可能成為壓垮房地產(chǎn)開發(fā)商的“最后一根稻草”。截至10月26日，已公布三季報(bào)的70家上市房企經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~同比縮水161億元；存貨6590億元，同比激增2000億元。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，在調(diào)控政策持續(xù)趨緊的情況下，不斷萎縮的成交量、持續(xù)增加的庫(kù)存以及愈發(fā)吃緊的資金鏈這“三座大山”正加大房企降價(jià)壓力，大型房企降價(jià)促銷或成主流，并很可能引領(lǐng)樓市價(jià)格出現(xiàn)規(guī)�；{(diào)整。
慘淡 “金九銀十”破滅
繼慘淡“金九”后，進(jìn)入10月，樓市成交持續(xù)走低，多數(shù)城市10月周均成交較上年同期大幅下降，“銀十”已成“鐵十”。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，延續(xù)此前兩周頹勢(shì)，上周監(jiān)測(cè)的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比跌幅最大，達(dá)到76.43%。其次是揚(yáng)州，同比跌幅達(dá)73.02%。重點(diǎn)城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)65.03%，其次廣州、成都和上海同比下降幅度也皆超過(guò)50%。
國(guó)泰君安最新一期住宅周報(bào)也顯示，上周33個(gè)主流城市一手房銷量單周整體同比下降43%，其中一線城市下降42%，二線城市下降37%，三線城市下降58%。一手房銷量年初至今整體累計(jì)同比下降5%，其中一線城市下降13%，二線城市上升2%，三線城市下降10%。
連續(xù)走低的成交量令樓市庫(kù)存激增，國(guó)泰君安住宅周報(bào)顯示，15個(gè)典型城市一手房整體平均可售面積環(huán)比略升1.5%，同比上升40%，相比2010年4月低點(diǎn)上升58%。去化時(shí)間上，目前15個(gè)城市的一手房平均去化時(shí)間從年初的7個(gè)月上升至17個(gè)月，環(huán)比上升2%，同比上升156%。
這在北京、上海等一線城市表現(xiàn)得尤為明顯，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月24日，北京住宅期房庫(kù)存達(dá)到7.97萬(wàn)套，比調(diào)控初期增加1.6萬(wàn)余套，增長(zhǎng)幅度達(dá)到27%，比年初增長(zhǎng)13%；現(xiàn)房庫(kù)存量達(dá)到3.78萬(wàn)套，比年初增長(zhǎng)16%。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月初上海住宅可售達(dá)到了61219套，同比3月初43528套上漲接近2萬(wàn)套。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)陆邮堋督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，當(dāng)前庫(kù)存壓力與2008年市場(chǎng)相似，但有很大不同。2008年，銷售壓力僅僅持續(xù)大約半年的時(shí)間，而后成交開始回暖，2009年實(shí)現(xiàn)突破性上漲，快速消化了市場(chǎng)房源。而在目前調(diào)控政策下，房源能夠快速消化的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)不復(fù)存在。她認(rèn)為，市場(chǎng)短期之內(nèi)難回暖，成交將長(zhǎng)期維持低位，無(wú)論是二手房還是新房面臨同樣消化庫(kù)存的壓力。
吃緊 70家上市房企存貨激增2000億元
與低迷成交高企庫(kù)存形成疊加效應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈愈發(fā)吃緊。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，已有70家房地產(chǎn)類上市公司公布了2011年三季報(bào)。從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，70家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了63.8%，較去年同期的62.0%有了進(jìn)一步的上升。70家房企中，有44家出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債水平上升的情況，而資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%以上的已經(jīng)達(dá)到了29家。
在龍頭企業(yè)中，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了79.0%，同比上升7%；金地集團(tuán)則達(dá)到了74.9%，同比上升4%；招商地產(chǎn)則達(dá)到了67.0%，同比上升7%。
與此同時(shí)，這70家房企三季度的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~已由去年同期的52.8億元縮減至目前的-108.8億元，大幅縮水161億元；其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額則為-75億元，較去年同期的195億元縮水了270億元。其中，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~由去年同期的83億元縮減至-53億元，縮水164%；金地集團(tuán)則由31億元縮水至15億元，縮水51%。
而從存貨指標(biāo)來(lái)看，WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在有可比數(shù)據(jù)的68家企業(yè)中，三季度末的存貨已由二季度末的6130億元進(jìn)一步上升至6590億元，較去年同期的4569億元大幅上升了44%。其中，萬(wàn)科、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別上升了57%、39%和32%。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，三季度萬(wàn)科、金地、招商三大房企營(yíng)業(yè)收入150.4億，同比上漲34.5%，環(huán)比下降25.9%；凈利潤(rùn)12.31億，同比上漲30%，環(huán)比下降59%。除了龍頭房企外，多家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下滑的情況。其中，萬(wàn)方地產(chǎn)、億城股份、格力地產(chǎn)的凈利潤(rùn)下滑幅度分別達(dá)到206.89%、96.58%和83.94%。
張?jiān)抡J(rèn)為，現(xiàn)階段的調(diào)控相比去年已產(chǎn)生本質(zhì)不同，不僅僅只是短暫影響房企的中低層面，大型房企也受到嚴(yán)重波及。而超半數(shù)的房企凈利潤(rùn)下滑，基本奠定下半年房企銷售上提早入冬的趨勢(shì)。銷售收入和利潤(rùn)的雙下滑，對(duì)大多數(shù)資金實(shí)力較弱的中小房企而言，降價(jià)推動(dòng)力將明顯增強(qiáng)。
趨勢(shì) 房企加速降價(jià)突圍求生
嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)令部分房企開始降價(jià)促銷加速回籠資金。自5月起，北京、深圳、廣州等重點(diǎn)城市陸續(xù)有樓盤降價(jià)促銷，但仍局限于個(gè)別樓盤。9月初，杭州下沙區(qū)的部分樓盤開始大幅降價(jià)促銷，拉開二線城市房?jī)r(jià)下行的序幕。
中原調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前杭州新開樓盤成交均價(jià)較周邊樓盤的降價(jià)幅度在10%至20%，主城區(qū)成交均價(jià)從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價(jià)格也已開始出現(xiàn)下跌。其中，成都降價(jià)幅度大部分在5%至10%之內(nèi)，降價(jià)范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開樓盤均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯；天津的新房均價(jià)降幅則在5%至15%。
無(wú)獨(dú)有偶，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)連續(xù)3月止?jié)q，特別是在9月份更是出現(xiàn)了70個(gè)城市環(huán)比平均漲幅接近于零的數(shù)據(jù)拐點(diǎn)。近期綠地、保利、龍湖等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青島的項(xiàng)目也開始降價(jià)銷售。
記者了解到，深圳開發(fā)商在“十一”后集體降價(jià)促銷。直接降價(jià)、特價(jià)房、一口價(jià)、加送裝修、贈(zèng)送面積、買房送黃金、買房送車等多種營(yíng)銷手段競(jìng)相亮相。
其中，深圳龍華花半里項(xiàng)目9月4日開盤時(shí)，均價(jià)為17800元/平方米，而現(xiàn)在均價(jià)已下調(diào)到13500元/平方米。針對(duì)目前銷售的“超低價(jià)”，花半里的開發(fā)商還曾以公開信的形式承諾確保補(bǔ)償老業(yè)主。龍崗區(qū)中心城的壹克拉項(xiàng)目雖然沒有降價(jià)，但其贈(zèng)送面積卻十分可觀。銷售人員告訴記者，“66平方米的房子可以送20多平方米，80多平方米的房子可以送30至40平方米�！�
世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取說(shuō)，“現(xiàn)在深圳樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)普遍的降價(jià)潮。新入市樓盤價(jià)格低于周邊樓盤均價(jià)，加推的樓盤價(jià)格都低于前一批，尾盤也開始特價(jià)處理，一些樓盤價(jià)格已經(jīng)下調(diào)了10%至20%。但是，受市場(chǎng)預(yù)期影響，購(gòu)房者對(duì)此并不買賬，成交量仍然沒有上去。只有調(diào)到位了，成交情況才會(huì)好轉(zhuǎn)。而在房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道之時(shí)，往往要出現(xiàn)超調(diào)情況，購(gòu)房者才會(huì)出手�！�
張?jiān)路治稣f(shuō)，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)上，價(jià)格下降才是加速存貨出售的最直接方式，出于緩解滯銷、資金保障的需求，未來(lái)大型房企降價(jià)銷售或成主流，并且由于其市場(chǎng)引導(dǎo)作用，很可能引領(lǐng)未來(lái)樓市價(jià)格規(guī)�；{(diào)整。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，在貨幣政策、信貸政策暫時(shí)難于發(fā)生變化的情況下，基于對(duì)近期市場(chǎng)信心不足，年底開發(fā)企業(yè)會(huì)暫緩?fù)票P步伐，購(gòu)房者也會(huì)選擇繼續(xù)觀望，因此樓市還將延續(xù)現(xiàn)有低迷之態(tài)勢(shì)，整體成交量難于實(shí)質(zhì)性回漲，成交價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但下調(diào)幅度有限。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉也表示，本輪調(diào)控如果能夠持續(xù)到明年，那么預(yù)期明確的拐點(diǎn)很可能出現(xiàn)在明年3月左右。不過(guò)，拐點(diǎn)的幅度可能會(huì)出現(xiàn)明顯的差異，此前上漲過(guò)快的城市可能會(huì)深度下調(diào)，但是在大部分區(qū)域，拐點(diǎn)的幅度不會(huì)過(guò)大。他認(rèn)為，如果不解決貨幣超發(fā)下的投資渠道問(wèn)題，樓市調(diào)控的難度非常大。而且從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，在70個(gè)指標(biāo)城市以外的其他城市，樓市依然存在“量?jī)r(jià)齊漲”的局面，所以調(diào)控需要維持現(xiàn)有力度不放松。
