樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季未能上演，與樓市唇齒相依的住宅用地市場(chǎng)也被樓市的低迷走勢(shì)沖淡，不僅多城市出現(xiàn)零成交，價(jià)格更是難看，住宅用地溢價(jià)率在10月份降至年內(nèi)最低水平。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商受高庫(kù)存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供應(yīng)等壓力之下，部分地方政府將加大推地力度，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)土地市場(chǎng)或呈“以量補(bǔ)價(jià)”態(tài)勢(shì)。
成交 多城市10月住宅用地?zé)o人問(wèn)津
絲毫未減的調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)和持續(xù)收緊的信貸政策令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，在剛剛過(guò)去的10月份，土地市場(chǎng)成交巨幅縮量，住宅用地成交量更是創(chuàng)出年內(nèi)最低。中國(guó)指數(shù)研究院2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬(wàn)平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門(mén)、福州、洛陽(yáng)、吉林等城市則整月無(wú)宅地現(xiàn)身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類(lèi)地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計(jì)為41萬(wàn)平方米的地塊無(wú)人問(wèn)津，武漢推出的15宗用地面積總計(jì)達(dá)102萬(wàn)平方米的地塊也沒(méi)有成交記錄。
中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，時(shí)至年底，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著眼回籠資金，結(jié)算貸款及各種開(kāi)發(fā)成本，還款壓力使其對(duì)于土地市場(chǎng)熱情大大減退，而地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓?zhuān)率钩山涣看蠓禄?BR> 這在北京等一線城市表現(xiàn)得也較為明顯，據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部發(fā)布的《土地市場(chǎng)月報(bào)》顯示，在北京，10月土地共成交21宗，總成交面積125.78萬(wàn)平方米，其中住宅類(lèi)用地成交僅1宗，住宅用地成交10.16萬(wàn)平方米，環(huán)比9月下降了83.51%。1至10月同比2010年同期，土地面積成交均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，今年只有6、8、10三個(gè)月份同比去年成交有所上漲。
成交的持續(xù)低迷使地塊延期出讓或終止掛牌現(xiàn)象漸趨增多。公開(kāi)資料顯示，武漢市國(guó)土局9月底發(fā)布公告，原定出讓21宗地塊，揭牌時(shí)間為10月28日。隨后，武漢國(guó)土局接連兩次發(fā)布補(bǔ)充公告調(diào)整揭牌時(shí)間，并將其中9宗地塊出讓時(shí)間延期。剛剛進(jìn)入11月，廣州國(guó)土局發(fā)布公告說(shuō)，原定于11月1日公開(kāi)出讓18宗土地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，現(xiàn)因故中止出讓廣州南站12宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)了解，上述12幅地塊已多次延期出讓。
事實(shí)上，今年以來(lái)宅地市場(chǎng)一直呈較為低迷態(tài)勢(shì)，前三季度全國(guó)住宅用地推出量、成交量同比“雙降”。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1至9月全國(guó)133個(gè)城市共推出5722宗，累計(jì)供應(yīng)量30580萬(wàn)平方米，同比減少12%。累計(jì)成交量25068萬(wàn)平方米，同比減少8%。一線城市中，北京住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比減少2%，上海則減少了16%。前10個(gè)月全國(guó)133個(gè)城市單月住宅類(lèi)用地成交量?jī)H在1月、5月、6月超過(guò)去年同期。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，當(dāng)前土地市場(chǎng)受調(diào)控影響比較明顯，地方政府在推地上比較謹(jǐn)慎，有意識(shí)地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商業(yè)用地等地塊推出量相對(duì)比較多，相比之下住宅用地推出量比較少。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任徐楓告訴記者，部分地塊成交遇冷也與其所在區(qū)域位置不佳有一定關(guān)系。此外，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)走勢(shì)比較謹(jǐn)慎。
價(jià)格 住宅用地溢價(jià)率降至年內(nèi)最低
慘淡成交狀況直接波及到土地市場(chǎng)成交價(jià)格，住宅類(lèi)用地溢價(jià)率更是降至年內(nèi)最低水平。國(guó)土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平小幅上漲，同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3040元/平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%。居住用地地價(jià)為4518元/平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，較上一季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，較上一季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
如果按照樓面價(jià)計(jì)算，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告統(tǒng)計(jì)表明，10月，全國(guó)133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1238元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲8%；其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1419元/平方米，環(huán)比下降15%，同比下降4%。前10月，全國(guó)133個(gè)城市住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)僅7、8月高于去年同期，整體走勢(shì)平穩(wěn)且有下滑趨勢(shì)。
在樓面價(jià)下滑的同時(shí)，全國(guó)133個(gè)城市土地平均溢價(jià)率也持續(xù)走低。10月溢價(jià)率僅為3%，較上月再減3個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少28個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率為3%，較上月減少2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少34個(gè)百分點(diǎn)。前10月，全國(guó)133個(gè)城市住宅類(lèi)用地溢價(jià)率在一月創(chuàng)下高點(diǎn)后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢(shì)，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷使開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆�，同時(shí)拿地資金也并不充裕，土地出讓過(guò)程中往年開(kāi)發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象今年鮮有出現(xiàn)，造成土地溢價(jià)率下降。不僅如此，近期土地流標(biāo)、底價(jià)成交等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，一線城市土地起價(jià)高，溢價(jià)空間有限，而目前開(kāi)發(fā)商受高庫(kù)存、融資難的影響，拿地的積極性大打折扣。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡，成交低迷，后期政府與開(kāi)發(fā)商之間的博弈也將愈演愈烈。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布的一份監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，土地市場(chǎng)運(yùn)行及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐放緩，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)理性回調(diào)、房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化的背景下，土地市場(chǎng)相對(duì)降溫的態(tài)勢(shì)已基本明朗。預(yù)計(jì)四季度，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)自主穩(wěn)定增長(zhǎng)、保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)，城市地價(jià)總體水平將會(huì)延續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。但隨著供需雙向調(diào)控政策全面落實(shí)、房地產(chǎn)業(yè)資金有序回流、通貨膨脹率有效抑制等因素的強(qiáng)化，城市居住地價(jià)增速將進(jìn)一步回調(diào)。
應(yīng)對(duì) 地方政府或“以量補(bǔ)價(jià)”
在成交持續(xù)低迷、地價(jià)增幅回落的疊加效應(yīng)之下，部分熱點(diǎn)城市土地出讓收入大幅縮水。一份全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市土地成交監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、杭州等12個(gè)城市土地成交金額同比下滑，除北京同比減少7%外，其余城市土地出讓金同比下降幅度均超過(guò)20%，其中，西安前十個(gè)月土地成交金額為28.7億，同比降幅最大，達(dá)71%。上海前十個(gè)月土地成交金額達(dá)930.43億元，同比減少了25%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓收入的下滑在一定程度上會(huì)促使地方政府調(diào)整推地策略。陳國(guó)強(qiáng)表示，地方政府對(duì)土地成交價(jià)格的預(yù)期會(huì)有所降低，部分地方會(huì)希望“以量補(bǔ)價(jià)”，即通過(guò)增加推出地塊的數(shù)量，確保全年土地出讓的收益。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，地方政府也可能會(huì)延緩?fù)瞥鰞?yōu)質(zhì)、高潛力地塊，增加商業(yè)工業(yè)用地，以緩解住宅用地供應(yīng)不足帶來(lái)的土地收入的減少。
值得注意的是，在土地收入縮水的同時(shí)，部分地方政府開(kāi)始微調(diào)土地出讓政策，具體措施包括下調(diào)出讓起始價(jià)、放寬付款方式等。10月底的一則消息稱(chēng)，北京擬根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況下調(diào)土地競(jìng)買(mǎi)保證金，住宅至20%，商業(yè)用地控制在10%至15%，同時(shí)放寬交款時(shí)限，如遇市場(chǎng)過(guò)于冷清將考慮降價(jià)出讓。
稍早些時(shí)候，南京市政府印發(fā)的《關(guān)于應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行的意見(jiàn)》指出，加快經(jīng)營(yíng)性用地上市速度，逐一明確地塊上市時(shí)間。對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目用地在一定時(shí)間段內(nèi)給予付款的靈活性和寬限期。另?yè)?jù)媒體披露，廣州市提出，針對(duì)外資企業(yè)拿地，將適當(dāng)延長(zhǎng)50%的首期土地出讓金的支付期限。
“這反映了地方政府在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化方面的靈活性”，陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，一些降低門(mén)檻的措施實(shí)際上是土地出讓辦法進(jìn)一步寬松了，地方政府這樣做的用意是想給土地市場(chǎng)加加溫，確保后續(xù)土地出讓能夠順利成交�！案鞯囟枷Ｍ恋爻鲎屖杖胪炔灰禄啵绻T(mén)檻不降低、辦法不調(diào)整，實(shí)現(xiàn)的難度就比較大。”
陳國(guó)強(qiáng)表示，部分地方政府之所以選擇調(diào)整出讓政策除了保持土地收益的考慮外，還有中央政府對(duì)地方的要求。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶10月29日主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。增加普通商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，上述幾方面因素的綜合作用迫使地方政府希望在年底前這段時(shí)間促使土地出讓有所起色。不過(guò)，他提醒說(shuō)，政府只是一方面，還要看企業(yè)有沒(méi)有參與的熱情和動(dòng)力，這主要取決于開(kāi)發(fā)商的資金和信心。徐楓預(yù)測(cè)，今年年底前土地市場(chǎng)的冷清局面或難以逆轉(zhuǎn)。
