全國樓市持續(xù)低迷，各大房企開始競(jìng)相降價(jià)出貨。繼龍湖、中海等開發(fā)商在上海掀起降價(jià)潮之后，萬科、招商、保利也在多個(gè)城市展開行動(dòng)，紛紛下調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)撲朔迷離，不少開發(fā)商在第三季度試探性抄底買地，但10月以來土地市場(chǎng)再次陷入低迷。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)經(jīng)過一年調(diào)整，價(jià)格逐步觸底，底價(jià)成交現(xiàn)象在一線城市表現(xiàn)尤為突出。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡、成交低迷，地方政府與開發(fā)商之間的博弈將愈演愈烈。預(yù)計(jì)明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應(yīng)可能放量，如果信貸政策未有松動(dòng)，土地價(jià)格可能繼續(xù)走低。
房產(chǎn)巨頭競(jìng)相降價(jià)
中國證券報(bào)記者從金隅萬科城獲悉，該項(xiàng)目將于11月底推出的三期新房源均價(jià)為14000元/平方米，較上期房源下降3000元/平方米，比此前周邊價(jià)格最低的金隅觀瀾時(shí)代樓盤便宜3000元/平方米左右。盡管金隅萬科城的銷售人員表示，14000元/平方米的三期房源位置、景觀相對(duì)較差，但不少業(yè)內(nèi)人士仍將其解讀為萬科在北京市場(chǎng)降價(jià)的信號(hào)。與此同時(shí)，大興、房山、通州、順義等郊區(qū)的最低房?jī)r(jià)也已跌至12000元-13000元/平方米。
與此同時(shí)，萬科在深圳的項(xiàng)目金域緹香，也將于11月推出均價(jià)萬元左右的精裝修房源，比此前的價(jià)格優(yōu)惠約1000元左右，成為深圳市首個(gè)低于萬元的精裝修項(xiàng)目；深圳萬科公園、惠州萬科城等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施；招商地產(chǎn)在深圳的項(xiàng)目招商果嶺，10月29日以低于區(qū)域均價(jià)數(shù)千元的價(jià)格入市。
10月以來，萬科、中海、龍湖、恒大等大型房企在一、二線城市的部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，以價(jià)換量提升銷售業(yè)績(jī)，加快回籠資金，部分樓盤價(jià)格與9月相比降幅超過20%。萬科管理層在一次投資者會(huì)議上表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，在未來幾個(gè)月里將變得更加糟糕，銷售量和價(jià)格將進(jìn)一步下降。
與中小房企處境艱難不同，房企巨頭早已開始儲(chǔ)備現(xiàn)金。三季報(bào)顯示，“招保萬金”四家房企賬面現(xiàn)金都較為充裕，賬面資金均超過100億元，萬科賬面的資金多達(dá)339億元。其中，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)的貨幣資金分別增長(zhǎng)61%和21.7%，萬科和招商地產(chǎn)的貨幣資金也增長(zhǎng)7.95%和5.91%。
開發(fā)商拿地意愿驟降
隨著土地市場(chǎng)價(jià)格的回歸，一線城市土地市場(chǎng)在三季度曾出現(xiàn)短暫的爆發(fā)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，北上廣深四個(gè)城市土地出讓金合計(jì)2066.48億元，同比下降8%。不過，第三季度一線城市土地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，同比上漲約22.1%。以北京為例，今年第三季度總計(jì)出讓61宗土地，出讓金總額超過468.1億元。而今年上半年北京只出讓112宗土地，收入不足326.7億元。
在第三季度成交量增長(zhǎng)的同時(shí)，地價(jià)依然低迷。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，上海市共成交經(jīng)營性用地109宗，成交面積602.15萬平方米，同比增加56%。不過，土地出讓金不增反降，共計(jì)414.17億元，同比減少15.68%。超過七成地塊以底價(jià)成交，在三季度通過公開招拍掛成交的99宗地塊中，有73宗為底價(jià)成交，11宗溢價(jià)率低于10%。
地價(jià)的回歸，使得開發(fā)商拿地?zé)崆樵虝河兴厣�，一些資金充裕的龍頭企業(yè)三季度曾試探性的抄底買地。偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，十大品牌房企新增土地規(guī)劃建筑面積1500萬平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比下降72.4%；從前三季度十大品牌房企新增土地儲(chǔ)備區(qū)域比重來看，一二線城市呈逐季上升趨勢(shì)，一線城市第三季度比重大幅攀升。
但是進(jìn)入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價(jià)的消息，樓市下跌預(yù)期增加，土地市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)入冷清。10月上海出現(xiàn)多宗地塊被撤牌的現(xiàn)象，開發(fā)商拿地意愿重新走低，原定于11月9日出讓的4宗奉賢區(qū)南橋新城地塊，因無人競(jìng)買而提前終止出讓。廣州市原定于11月1日公開出讓18宗地塊，因?yàn)殚_發(fā)商投資意愿不高，買家認(rèn)購不足，也終止了其中廣州南站12宗地塊的出讓。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月北京市土地總成交金額為27.78億元，環(huán)比下降78.87%。其中，住宅用地規(guī)劃建筑面積14.14萬平方米，總成交金額6.61億元，環(huán)比減少113.59億元。
商業(yè)地塊頻現(xiàn)流拍
資金鏈緊張已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問題，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也開始受到影響。10月21日，上海5宗商業(yè)地塊開標(biāo)，最終只有2宗地塊以底價(jià)成交，另外3宗商業(yè)地塊因無人申請(qǐng)而提前終止出讓。上海搜房網(wǎng)分析師張萬雨表示，這3宗商業(yè)地塊流拍與近期上海叫�！皞�(gè)人消費(fèi)類貸款購置商業(yè)地產(chǎn)”存在一定的關(guān)聯(lián)。由于商業(yè)地塊開發(fā)對(duì)自有資金要求更高，因而開發(fā)商的拿地意愿也降低。
深圳、佛山等地也頻頻出現(xiàn)商業(yè)用地流拍的情況。深圳南山區(qū)后海中心區(qū)一宗商業(yè)地塊就曾在6月流拍，廣東佛山8月、9月曾連續(xù)出現(xiàn)三宗商業(yè)用地流拍。有分析師認(rèn)為，目前開發(fā)商因處于年底急需回籠資金階段而影響拿地，不論是住宅地塊、商業(yè)地塊，開發(fā)商都要考慮資金問題。
中國指數(shù)研究院分析人士表示，底價(jià)成交現(xiàn)象在一線城市表現(xiàn)尤為突出。一線城市土地起價(jià)高，溢價(jià)空間有限，而開發(fā)商受高庫存、融資難等因素的影響，拿地積極性大打折扣。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡、成交低迷，地方政府與開發(fā)商之間的博弈將愈演愈烈。
與此同時(shí)，市場(chǎng)紛紛傳言地方政府將降低拿地要求。北京市更傳言擬出臺(tái)土地出讓新政，下調(diào)土地競(jìng)買保證金，其中住宅用地降至20%，商用地控制在10%至15%。同時(shí)，放寬付款進(jìn)度，若市場(chǎng)反應(yīng)過度冷清，將考慮降價(jià)出讓。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)表示，國務(wù)院日前強(qiáng)調(diào)增加商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。此舉更體現(xiàn)出調(diào)控的針對(duì)性，即對(duì)一些地方予以警示。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應(yīng)可能放量，如果信貸政策未有松動(dòng)，土地價(jià)格仍有可能走低。
