當前樓市已經(jīng)進入整體下行階段。從市場反映的現(xiàn)象看，繼一線城市部分樓盤降價后，降價趨勢正在向二三線或更大范圍蔓延。而由于銷售萎縮、庫存積壓使得包括行業(yè)龍頭在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇降價促銷、以量變現(xiàn)等最現(xiàn)實的生存法則。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)分析人士認為，調(diào)控持續(xù)已成定局并在逐漸落實到降價環(huán)節(jié)。
調(diào)控 持續(xù)從緊已成定局
國務院總理溫家寶日前表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格�！边@是繼國務院常務會議后，中央層面又一次強調(diào)繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，鞏固調(diào)控成果。
事實上，一系列限購、限貸等樓市調(diào)控政策已經(jīng)顯現(xiàn)效果。中國指數(shù)研究院7日發(fā)布的“中國主要城市房地產(chǎn)每周交易數(shù)據(jù)情報”顯示，11月首周樓市繼續(xù)走低，當期監(jiān)測的35個城市，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。
但是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)的高壓態(tài)勢仍然非常明顯。近期財政部部長助理王保安也表示，將加快推進房產(chǎn)稅的實施，下一階段有關(guān)部門會針對房地產(chǎn)市場的實際情況完善稅制，加快稅收政策的制定。此外還有首套房按揭貸款利率上浮，銀行嚴控開發(fā)貸等。
珠海市于本月初開始執(zhí)行的“雙限令”也明確回應了市場上關(guān)于調(diào)控可能松動的一些擔憂。珠海市要求對新增住宅項目實行限價，主城區(qū)范圍內(nèi)實行限購。業(yè)內(nèi)人士指出，珠海市加強版的雙限令顯示出地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的迫切性。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會放松，目前來看持續(xù)到明年已經(jīng)成為定局，期待政策在明年初放寬的可能性基本沒有�！�
中國社科院經(jīng)濟學博士馬光遠持同樣觀點，他說“現(xiàn)在整體的價格趨勢已經(jīng)非常明顯，經(jīng)過一系列的調(diào)控，無論是70個大中城市還是重點城市，房價已經(jīng)基本停漲，包括龍頭開發(fā)商在內(nèi)也出現(xiàn)了實質(zhì)性的降價行動，這說明一系列調(diào)控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機。明年上半年之前只要繼續(xù)堅持限購政策，房價都會是整體向下的趨勢”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，與2008年相比，盡管整個樓市的調(diào)整幅度未必會更大，但持續(xù)的時間肯定會更長�！坝捎谀壳胺績r剛開始下跌，按照這種降溫態(tài)勢，預計明年上半年才能收到顯著效果。到時候中央政策有望出現(xiàn)松動�！�
降價 房企普遍變招求生
上海、北京等一線城市引發(fā)樓市降價潮后，近期全國房企打折促銷的信息接連不斷。中國房產(chǎn)信息集團總裁周忻告訴《經(jīng)濟參考報》記者，新浪樂居旗下的房產(chǎn)電子商務平臺EJU網(wǎng)站此前與萬科合作在深圳以特價房打響促銷戰(zhàn)后，又與龍湖地產(chǎn)在華東推出限時團購活動�！盎顒又泄餐瞥鼋追吭�，5天內(nèi)賣出20億元，9成房源被認購�！�
據(jù)記者了解，萬科、龍湖、星河灣等企業(yè)目前都有不同程度的降價促銷樓盤項目，其中部分項目降價幅度在20%至40%。“降價”已成為開發(fā)商眼中的敏感詞，由于上海、深圳等地房價下降遭遇業(yè)主“維權(quán)”糾紛，由此引發(fā)退房潮后，開發(fā)商的降價手段變得更為靈活隱蔽，除了傳統(tǒng)的打折促銷策略，還在嘗試其他招數(shù)以價換量。
周忻告訴記者，包括龍頭企業(yè)在內(nèi)的很多房企很早就已進入“網(wǎng)上賣房”的電商領(lǐng)域。周忻說“當前房地產(chǎn)形勢已經(jīng)明朗，現(xiàn)金為王、流水第一的經(jīng)營理念更為重要，公司可以低調(diào)，營銷不能低調(diào)！”
而新浪樂居統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，EJU電商網(wǎng)站近期在全國10個城市累計上線92個新房項目，成交897套房源，成交面積逾6萬平方米，金額超過10億。
除了萬科、中海、綠地等房企加入降價隊伍。上海長泰東郊、西郊別墅宣布各自下調(diào)售價達20%至25%。近期保利家園也開始“變相降價”，部分樓盤通過贈送車庫和免契稅等方式加大優(yōu)惠幅度。
張大偉分析稱，“從目前市場情況來看，市場供應已經(jīng)出現(xiàn)了相對過剩，所以必須降價促銷才能換得成交量。此前上海的降價潮已經(jīng)明顯刺激到其他城市，在限購等政策下購房者期待房價下降的幅度會更大，預計跟進的降價項目會明顯增加，降價潮將更加普遍。”
出現(xiàn)降價的不僅僅是一線城市和知名房企。事實上，此前杭州下沙區(qū)的“保利灣天地”和“世茂首府”大幅降價促銷后，二線城市房價集體下行序幕便已經(jīng)拉開。中原地產(chǎn)向《經(jīng)濟參考報》提供的數(shù)據(jù)顯示，當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%；主城區(qū)成交均價從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。
除杭州外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現(xiàn)下跌。其中，成都降價幅度大部分在5%至10%之內(nèi)，降價范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。
在重慶，進入11月后先后有包括中海、和黃、保利、魯能、金科協(xié)信等大小房企都不約而同的加入促銷的行列。重慶業(yè)內(nèi)人士王雪松稱，目前重慶市場上大力促銷的，最多的還是大企業(yè)，這是因為重慶沒有限購，只要開發(fā)商愿意降價，出貨速度就會很快。
中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。前三季度報顯示，在A股上市的房企中，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。
收緊 房企資金鏈深度承壓
在政策持續(xù)高壓之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也不斷收緊。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，146家上市房企共計實現(xiàn)營業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標看，146家上市房企共計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。
上市房企業(yè)績下滑的背后，是銷售不暢、庫存高企的慘淡局面。以“萬保金招”四大龍頭企業(yè)為例，截至8日，除招商地產(chǎn)外，萬科、保利、金地均已公布了10月的銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月單月，萬科實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，同比分別下降23.18%和33.33%，這已是萬科銷售額連續(xù)第三個月同比下降。
保利地產(chǎn)和金地集團同樣也面臨著銷售同比下滑。保利地產(chǎn)7日發(fā)布公告稱，10月份公司實現(xiàn)簽約面積56.94萬平方米，同比下降26.79%；實現(xiàn)簽約金額54.20億元，同比下降39.27%。同天，金地集團公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，10月公司實現(xiàn)簽約面積19萬平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
受銷售持續(xù)低迷影響，上市房企存貨壓力進一步增大。Wind統(tǒng)計顯示，三季度末，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達1.22萬億元，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額的下滑速度逐步加快。從三季度的數(shù)據(jù)看，146家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為負的191.723億元，而在去年同期則為負的51.5億元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經(jīng)營性活動現(xiàn)金流為負值。
東莞證券研究報告認為，行業(yè)融資困難、成本增加，面對資金與業(yè)績雙重壓力，大多房企在四季度將會加大推盤力度以及逐步降價促銷。未來樓市銷售難度仍然較大，銷量難以大幅增長；同時隨著房價向下，房企利潤將受到壓擠。因此預計2011年以及2012年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增速將出現(xiàn)放緩。
北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持從緊，去庫存壓力仍將繼續(xù)攀升，在限購等政策影響及越來越多的購房者降價預期增強的情況下，適度降價或許是比較理智的選擇。公司管理層已經(jīng)在考慮如何應對未來半年內(nèi)可能出現(xiàn)的量價齊跌的風險，財務策略也更加注重穩(wěn)健。
