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對于房企來說，健康的資金鏈?zhǔn)巧嬷�。隨著調(diào)控不斷加碼，住房銷售急劇萎縮，房企庫存巨量積壓。更令開發(fā)商焦頭爛額的是，融資渠道也越走越窄。降價(jià)還是不降，已事關(guān)房企生死。
上市房企業(yè)績下滑
各大上市房企發(fā)布的10月業(yè)績報(bào)告顯示，大部分房企上月的業(yè)績大幅下滑。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標(biāo)看，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。
以“萬保金招”四大龍頭企業(yè)為例，截至8日，除招商地產(chǎn)外，萬科、保利、金地均已公布了10月的銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月單月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，同比分別下降23.18%和33.33%，這已是萬科銷售額連續(xù)第三個(gè)月同比下降。
保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)同樣也面臨著銷售同比下滑。保利地產(chǎn)7日發(fā)布公告稱，10月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬平方米，同比下降26.79%；實(shí)現(xiàn)簽約金額54.20億元，同比下降39.27%。同天，金地集團(tuán)公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
銷售萎縮 庫存積壓
上市房企業(yè)績下滑的背后，是銷售不暢、庫存高企的慘淡局面。
《中國證券報(bào)》報(bào)道指出，10月份房企銷售業(yè)績進(jìn)一步萎縮，銷售額下降的房企數(shù)量較8月和9月明顯增多，銷售額降幅也開始擴(kuò)大。其中，多家一線房企10月的銷售額同比降幅超20%，環(huán)比降幅超過10%。
北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%；10月份從已經(jīng)披露的數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。
東北證券分析師高建在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)指出，“2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程是在連續(xù)5個(gè)季度內(nèi)完成，但在本輪調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存過程一直比較緩慢，即使已經(jīng)持續(xù)了8個(gè)季度，但預(yù)計(jì)這個(gè)過程仍然會持續(xù)，并有可能加快去庫存的速度�！�
該報(bào)援引Wind數(shù)據(jù)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類的A股144家上市房企，截至今年三季報(bào)數(shù)據(jù)，存貨總量已經(jīng)達(dá)到了1.22萬億，較去年同期的0.86萬億大幅上漲41.86%，較年中的1.1萬億則上漲了一成以上。其中，庫存同比增長的公司達(dá)到112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長的有109家，占比75.69%。
在有可比數(shù)據(jù)的公司中，庫存上升幅度最快的為萬方地產(chǎn)，中報(bào)時(shí)庫存僅1.88億元，三季報(bào)猛然增加到2.76億元，增長46%。此外，渝開發(fā)、新黃浦、國興地產(chǎn)和深物業(yè)A等4家公司在三季度存貨增長幅度也超過20%。
此外，四大龍頭“萬保金招”仍然成為上市庫存的集中營，4家公司的合計(jì)庫存為4523億元，同比增長47%，環(huán)比增長8%，并占到了所有上市房企庫存總和的近四成。
北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，種種跡象表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持從緊，去庫存壓力仍將繼續(xù)攀升，在限購等政策影響及越來越多的購房者降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)的情況下，適度降價(jià)或許是比較理智的選擇。公司管理層已經(jīng)在考慮如何應(yīng)對未來半年內(nèi)可能出現(xiàn)的量價(jià)齊跌的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)策略也更加注重穩(wěn)健。
融資渠道越走越窄
除了庫存積壓制造的巨大財(cái)務(wù)壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商還要面對融資渠道日趨閉塞的苦澀現(xiàn)實(shí)。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》報(bào)道指出，2010年隨著“國十一條”的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬就此降臨，銀根不斷緊縮，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是資金源頭的斷流。但隨后，房地產(chǎn)公司就開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托這一融資渠道。
清科研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年三季度，當(dāng)年共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元，其中，本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過了80.0%和70.0%。
但暗藏風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)信托很快受到了監(jiān)管層的關(guān)注。今年5月份和6月份，銀監(jiān)會發(fā)出了《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表》，并針對房地產(chǎn)信托展開了“窗口指導(dǎo)”。但房地產(chǎn)信托仍然高燒不退，自9月份開始，銀監(jiān)會開始監(jiān)測存量信托項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)，加之先前的政策疊加效應(yīng)，房地產(chǎn)信托終于降溫。
用益信托工作室最新的第三季度房地產(chǎn)信托報(bào)告顯示，今年三季度房地產(chǎn)信托的發(fā)行量逐月下降，發(fā)行規(guī)模同比、環(huán)比都有較大幅度的下降，同時(shí)房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占比近一年來也首次低于40%。
“銀行、信托等房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道逐一封鎖，這樣一來，資金緊張的房企只能選擇降價(jià)銷售回款。”資深財(cái)經(jīng)評論人葉檀說，在瀕臨破產(chǎn)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)已經(jīng)是關(guān)于生存的問題了。
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