11月第一天的下午，在中泰基地觀看球隊訓(xùn)練的綠城老板宋衛(wèi)平絲毫不會預(yù)料到，一則“倒綠”傳言即將在網(wǎng)絡(luò)上瘋狂傳播，隨即扯動了整個房地產(chǎn)行業(yè)最敏感的神經(jīng)。
這則傳言說——“綠城申請破產(chǎn)”。
才出“信托門”又曝“破產(chǎn)門
網(wǎng)絡(luò)空間的軒然大波讓宋衛(wèi)平?jīng)]法安之若素地只把傳言當(dāng)作惡作劇。
11月2日凌晨，宋衛(wèi)平撰文回應(yīng)：“綠城目前一切尚好”，洋洋灑灑，千字有余。宋衛(wèi)平歷史學(xué)專業(yè)出身，這篇“千字文”寫得也頗有些縱橫捭闔的氣勢。
有人猜測，或許是一個多月以來，宋衛(wèi)平聽到綠城“倒掉”的消息過于密集，所以終于決定親自出面澄清。
的確，如果從9月12日算起，這已是綠城第四次陷入輿論危機。這天，一家體育類專業(yè)媒體披露，海航開價30億欲收購綠城，若敲定，綠城足球隊也將遷往海南，不再是浙江球隊。十天后，綠城再傳因為房地產(chǎn)信托問題受銀監(jiān)會調(diào)查，綠城股票開盤大跌17%。9月底，又有消息稱，綠城為擺脫資金困局，考慮在香港聯(lián)交所退市。
不知是否因為增加了“挑燈夜書”的情節(jié)，相比此前的“收購門”、“信托門”，這次的“破產(chǎn)門”顯然更能勾起人們的談興。市場各方迅速借助便捷的網(wǎng)絡(luò)傳播工具抒發(fā)自己對綠城“破產(chǎn)”一事的看法，并大體可分為“挺綠派”和“倒綠派”。
“綠城跟當(dāng)年的順馳完全不一樣，它有900多億的存貨，只要降價銷售，不會有問題的�！比趧�(chuàng)集團董事會主席兼行政總裁孫宏斌力挺綠城，“它不會成為第二個順馳！”
還有很多的“挺綠派”更愿意強調(diào)綠城所建住宅的品質(zhì)。深圳中天裝飾有限公司經(jīng)理張安說：“綠城是中國房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)的代表，希望不要出事�！�
一位曾供職于綠城財務(wù)部門的人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，雖然聽到這個傳言一點都不驚訝，但自己堅信綠城破產(chǎn)的可能性很小，一個重要原因就是它的產(chǎn)品沒有出問題，而且在江浙一帶很有號召力。
與背景煊赫的一些大型房企不同，民企綠城可謂發(fā)于畎畝，上世紀(jì)90年代中期在杭州起家，從開發(fā)30畝地的小項目邁步。正是因其對項目品質(zhì)的追求使其在業(yè)界逐漸嶄露頭角，1999年，綠城開發(fā)了九溪玫瑰園別墅，并由此奠定了綠城在高端房地產(chǎn)領(lǐng)域的地位。
“宋總曾在2009年的一次投資見面會上說，對我來說，最重要的是做好產(chǎn)品，在做好產(chǎn)品的同時順便賺點錢而已�！痹G城財務(wù)部門人士說，綠城在打造產(chǎn)品時往往不惜下血本，也因此綠城的毛利率在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。在綠城，一個項目賺錢賺少了不會被“撤掉”，但質(zhì)量出了問題肯定會被“拿下”。集團高層管理人員大多是做工程出身鮮有財務(wù)背景，這也在一定程度上體現(xiàn)了宋衛(wèi)平的管理取向。
不過，也有人對綠城拒不降價的行為頗有微詞。“一個公司，面對市場，不愿意放棄暴利思想，不愿意降價求生存，卻以倒閉破產(chǎn)來威脅，這是哪個國家的市場經(jīng)濟給慣出來的這毛��？活路不走，以死路來要挾。我只能說，自作孽，不可活，想死你就死吧�！苯�(jīng)濟學(xué)人馬光遠(yuǎn)在微博上說。
大幅降價或仍然是小概率事件
“破產(chǎn)”傳言似乎并未擾宋衛(wèi)平看球的興致，做出回應(yīng)的當(dāng)天下午，他專程從杭州趕到嘉興觀看比賽。此役是本賽季綠城在綠茵場的收官之戰(zhàn)，而在房地產(chǎn)市場，綠城的鏖戰(zhàn)還遠(yuǎn)未結(jié)束。
對近日傳出的多重“門”稍加梳理不難發(fā)現(xiàn)，傳言大多基于一種猜測，即綠城的資金鏈狀況堪憂。那么，綠城的資金鏈狀況到底如何？是否真的已陷入危機？
按照宋衛(wèi)平的說法：其實綠城無需引起大家如此大的擔(dān)憂。一方面，綠城在努力抓銷售，另一方面，綠城有騰挪的余地，可以出讓一部分項目的股權(quán)解決資金上的問題。綠城對危機并非沒有預(yù)案，到目前為止，一切都在可控范圍內(nèi)。
無破產(chǎn)之虞，并不意味著沒有現(xiàn)金流緊張之憂。中國指數(shù)研究院發(fā)布的百億代表企業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示，綠城前三季度銷售額267億元，銷售面積121萬平方米，同比分別下降了26%和37%，在排名中屬倒數(shù)之列，僅僅完成了全年計劃的一半左右。9月當(dāng)月，銷售金額和銷售面積分別為17億元和8萬平方米，與龍頭企業(yè)萬科125.1億和108萬平方米的銷售業(yè)績相比，遜色太多。
然而就在兩年前，宋衛(wèi)平曾立下“超越萬科”的豪言。去年初，綠城還被認(rèn)為是能和萬科相匹敵的奪冠熱門�？尚蝿菰诔掷m(xù)緊縮的調(diào)控之下急轉(zhuǎn)直下，現(xiàn)在綠城的業(yè)績已難以望萬科項背。
面對銷售回籠資金渠道不暢，綠城不得不在融資上頻頻發(fā)力。拿信托來說，用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年綠城集團共發(fā)行7款信托計劃，信托融資共計37.67億元，在國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商中僅次于萬達(dá)及保利。進(jìn)入三季度，雖然有“信托門”的滋擾，但綠城集團仍發(fā)行了4款信托計劃，發(fā)行總規(guī)模9.4億元。
“我個人一直很欽佩宋總的為人，他做慈善，用自己的錢建學(xué)校、建醫(yī)院，但他有一個缺點，就是喜歡‘賭’，綠城的財務(wù)策略也一直較為激進(jìn)，杠桿率一直較高�！笔聦嵣�，2008年那次調(diào)控就曾使綠城陷入瀕臨“破產(chǎn)”的境地。宋總曾在一次內(nèi)部會議上提到，等2008年這場危機過了，就不再這么激進(jìn)，要穩(wěn)健一點。然而，渡過危機之后，綠城對行業(yè)長期向好的趨勢更加自信，2009年又掀起新一輪的高速擴張。
“綠城和保利是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營理念比較激進(jìn)的代表，但是保利在去年調(diào)整管理層和發(fā)展策略后越來越穩(wěn)健了，綠城依然堅持比較快的擴張速度�！蔽髂献C券房產(chǎn)分析師肖劍告訴《經(jīng)濟參考報》記者。
綠城最近三年的年報顯示，其負(fù)債率最低的是2009年的105.1%，2010年綠城集團凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%，到今年年中，這一數(shù)字攀升到163.2%，超過綠城最困難的2008年底的140%。另據(jù)披露，2010年年終，綠城銀行貸款的總額分別相當(dāng)于現(xiàn)金及其現(xiàn)金等價物的200%和上半年經(jīng)營收入的120%。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87%，流動負(fù)債占總負(fù)債的比例為76%�！案哓�(fù)債在行業(yè)向好的時候沒什么問題，但進(jìn)入行業(yè)調(diào)整，就會出現(xiàn)問題，‘轉(zhuǎn)不動了’�！�
此外，已經(jīng)走出杭州的綠城，開始在北京、上海等大城市大舉擴張。2009年樓市高燒時期，綠城曾不惜重金斬獲多幅“地王”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果這些土地不能通過房產(chǎn)銷售順利變現(xiàn)，都會拖垮綠城的資金鏈。
雖然，萬科、中海、恒大、龍湖、富力等越來越多的房企開始有選擇地降價促銷，但在上述原綠城財務(wù)部門人士看來，降價顯然不是宋衛(wèi)平的首選。綠城從2008年的危機中充分吸取了教訓(xùn)，積極尋求與其他行業(yè)的一些巨頭進(jìn)行合作。如果形勢惡化，現(xiàn)金流無法覆蓋工程款、土地款等支出，完全可以選擇把項目賣給這些“有錢的合作伙伴”，降價還是小概率事件。
有媒體近日也披露，綠城房地產(chǎn)集團有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，綠城不會采取大幅降價的方式促銷，可能會通過3-5個點的優(yōu)惠回饋老客戶或員工。
年關(guān)前回籠資金準(zhǔn)備過冬
“秋日天涼，并非只籠罩一城一池，今日由于調(diào)控嚴(yán)厲遭遇生存困境的，是中國整個房地產(chǎn)行業(yè)�！焙唵蔚爻吻逯螅涡l(wèi)平將更多的筆墨放在了對行業(yè)整體的憂慮上。
的確，多事之秋的樓市，疲敝的不只是綠城。
“限購”、“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。
國家統(tǒng)計局11月9日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源68429億元，同比增長20.2%。增速較1-9月下降2.5個百分點。國內(nèi)貸款10552億元，同比增長1%，占比呈下降態(tài)勢，自籌資金28201億元，同比增長30.8%，其他資金28961億元，其中，個人按揭貸款6755億元，增速下降4.9%。
不僅如此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場募資的難度也越來越大。保利地產(chǎn)4日發(fā)公告宣布，結(jié)合目前資本市場的融資環(huán)境，經(jīng)與主承銷商協(xié)商，同意公司撤回2010年非公開發(fā)行A股股票申請。公開資料顯示，去年3月19日，保利就公布該增發(fā)方案，擬向保利大股東保利集團在內(nèi)的不超過10名特定對象增發(fā)不超過7億股，募資不超過96億元開發(fā)13個地產(chǎn)項目，但從去年4月至今已18個月，保利的96億增發(fā)并沒有太多實質(zhì)性進(jìn)展。
在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績也在不斷下滑。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，146家上市房企共計實現(xiàn)營業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%。從凈利潤指標(biāo)看，146家上市房企共計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤97.1億元，同比下滑了25.5%。
房企業(yè)績下滑的背后，是銷售不暢、庫存高企的慘淡局面。國家統(tǒng)計局上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國商品房累計銷售面積為79653萬平方米，同比增長10%。中國指數(shù)研究院的一份最新研究報告分析說，這一增速與1-9月相比下降了2.9個百分點，比去年全年下降0.9個百分點。10月全國商品房銷售面積為8364萬平方米，環(huán)比下降26.9%，亦低于去年全年月平均銷售水平；同比下降9.4%，是自今年4月以來的首次單月同比下降。
在庫存方面，以上市房企為例，三季度末，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達(dá)1.22萬億元，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額的下滑速度逐步加快。146家上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為負(fù)的191.723億元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度經(jīng)營性活動現(xiàn)金流為負(fù)值。
