萬科舉起樓市降價大旗，全國房價環(huán)比首次下跌，樓市寒冬是臨時谷底？還是抄底時機？《今日觀察》正在評論。

    主持人（陳偉鴻）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。萬科用行動體現(xiàn)了“過冬論”，上海萬科低調(diào)降價大概三成左右�！百I房好像搶大白菜一樣！”上海浦東的“萬科清林徑”的低價開盤，再一次觸動了購房者的神經(jīng)。同樣呢，在北京位于南六環(huán)之外的“龍湖時代天街”以11800元/平方米的起價正式開盤對外銷售，216套房源當天呢就認購一空。龍湖也在北京的市場當中掀起了低價的波瀾。房價真正松動了嗎？連續(xù)5個月的樓市的停漲，對于市場釋放的信號到底該如何來解讀？我們將就此來展開討論。

    現(xiàn)場的兩位評論員是馬光遠和張鴻。節(jié)目一開始我們先來看一看相關(guān)的新聞報道。

    11月18日，國家統(tǒng)計局公布了10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況：與9月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格10月份下降的城市有34個，持平的城市有20個，上漲的城市有16個。

    與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加了17個，其中北京、廣州、上海的下降幅度分別是0.1%、0.2%和0.3%。廣州市首次出現(xiàn)環(huán)比下降，跌幅為0.2%。

    在廣州金沙洲的這家樓盤，雖然有一定數(shù)量的看樓客，但主管表示目前客源算是少的了。不少市民感覺樓價有所下降，但仍然持觀望態(tài)度。

    在北京，8月份開始，北京通州區(qū)有的樓盤從每平方米均價2萬直降到每平方米均價13000元。11月份，記者在北京東三環(huán)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，這里原來賣到39000/平方米的現(xiàn)房，開始推出特價房，63平米一口價200萬，折合每平方米31500元左右，每平方米直降近8000元。

    李文杰（中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理）：昌平、順義、房山、大興這些區(qū)域，這些區(qū)域目前打折力度都非常大，最大的我們看到像通州都已經(jīng)超過了40%的下降，像三環(huán)有些項目打折力度也達到了2成以上，這個幅度，我估計可能未來一段時間，特別是在明年一季度，應(yīng)該可能是在北京價格打折力度最大的時候應(yīng)該會出現(xiàn)。

    在上海，繼10月底綠地、中海、龍湖在上海率先降價之后，近期更多開放商加入降價行列。萬科新開的兩個樓盤參與打折促銷的價格降幅穩(wěn)定在20%至30%之間。

    不過，目前從整個市場的交易格局來看，降價的樓盤在上海只有十幾個。

    主持人：在歷經(jīng)了19個月三番五次的調(diào)控加碼之后，我們看到在全國的房地產(chǎn)市場上所謂的只漲不跌的神話在10月份終于到了一個終結(jié)的特別時間結(jié)點。

    我們來看下面的數(shù)字，這是國家統(tǒng)計局10月份根據(jù)全國70個大中城市的住宅銷售價格做了一個統(tǒng)計，全國房價環(huán)比首次下跌了0.14個百分點。我們首先要把這個數(shù)字交給兩位評論員來做一個解讀，環(huán)比下降的0.14%到底說明了什么？

    馬光遠（財經(jīng)頻道評論員）：我們看到這個你剛才講5個月，5個月停漲，這次漲停的數(shù)字更加夸張一點，第一個0.14%，這是首次。

    主持人：對。

    馬光遠：也就是調(diào)控可以講兩年多以來，環(huán)比下降這是第一次，那么第一次這個信號就比較明確。

    第二點我們看到整個的數(shù)字跟9月份比較的話，又多了很多。你比如說第一個是環(huán)比往上跌的城市，現(xiàn)在是30個城市，那么整個停漲的持平的城市是24個城市，這個比例已經(jīng)達到了77%。也就說70個大中城市里邊77%的已經(jīng)停漲。

    那么從市場本身的表現(xiàn)來看的話，如果說上個月本身的一些開發(fā)商本身的降價行為，屬于試探性的行為的話，那么現(xiàn)在我們看到在萬科的整個帶動下，在北京、上海以及其他一些一線的城市里邊，基本上可以講形成了一個降價潮。

    所以0.14%本身這個百分點其實很小，但是基本上我們可以看出，我們上個月，我記得我們做節(jié)目的時候。

    主持人：你覺得它特別有標志性意義。

    馬光遠：現(xiàn)在基本上可以說，這個0.14首次環(huán)比下降，基本上意味著拐點真的已經(jīng)出現(xiàn)。

    主持人：張鴻你同意這個觀點嗎？所謂的“降價潮”可能就會到來？

    張鴻（財經(jīng)頻道評論員）：稍微有點不同意見，我覺得革命尚未成功，同志仍需努力。

    主持人：你的理由是呢？

    張鴻：因為它是你剛才我們說就是環(huán)比，環(huán)比就是這個月比上個月的。

    主持人：對。

    張鴻：但是環(huán)比有一個意義，比如連續(xù)幾個月。

    馬光遠：對，它是個趨勢。

    張鴻：對，是個趨勢。它到上邊，然后往下，比如連續(xù)幾個月環(huán)比下降，我們大概認定，就形成了一個頭部。但是同比的話，其實70個大中城市只有兩個溫州和寧波，只有兩個城市是下降的。也就是說和去年的10月份相比，70個大中城市里邊，只有2個城市房價是下降的，當然漲的那些幅度也不高，基本上都能，我看了一下這些城市，基本上都能完成年初他們定的那個，因為基本上控制都是和什么GDP增長，和人均收入水平增長幅度。

    主持人：他們有掛鉤的。

    張鴻：差不多掛鉤的。包括北京說穩(wěn)中有降，基本上現(xiàn)在看，從數(shù)字上來說，完成任務(wù)應(yīng)該是不是一個特別大的問題。但是我們看它現(xiàn)在還是按著，就是政府的政策還在按著。所以這里面也有很多的比如高價房不允許你上市，所以你看到有沒有一個反彈的力量，我更擔心的是這個反彈力量到底有多大，包括你剛才說像搶白菜一樣，片子里也說，一降價就被徹底搶光了。

    主持人：你的感覺說，你現(xiàn)在在舞臺上看到的是這樣幾個演員，其實可能有一些演員他們現(xiàn)在沒上場呢。

    張鴻：對，所以我們說拐點的話，拐點什么意思呢，拐點就是下去，這個時候是買漲不買跌的，就大家應(yīng)該是都恐慌的賣，哪有還在抄底，說明即使趨勢形成了，可能很多人認為它只是一個調(diào)整，或者是一個抄底的好時候。

    主持人：來，我們看看我們的網(wǎng)友到底如何看待這樣的一個調(diào)查數(shù)據(jù)和現(xiàn)在樓市行情。我們首先看到的這位叫“睡磁”的網(wǎng)友，他說“房價下降主要是由于樓市投機商的信心和政府下調(diào)了房價決心的之間的博弈，樓市已經(jīng)成了投機市。只要是投機市，那么價格的漲跌其實就是一個心理游戲。信心在，價格就會繼續(xù)漲，投機者就會蜂擁入市；信心缺失，投機者當然瘋狂套現(xiàn)，價格自然就會崩跌。”

    說到調(diào)控，說到房價的變化，大家看到其實除了在北上廣等等這些一線城市之外，現(xiàn)在房價的變動，也在二三線城市開始初現(xiàn)了端倪，也有了相應(yīng)的表現(xiàn)，我們一塊兒來了解一下。

    在一年多的房地產(chǎn)調(diào)控之后，房價拐點已不再是霧里看花。而二三線城市的降價熱潮比之一線城市更是當仁不讓。

    在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的10月份房價環(huán)比下降的34個大城市當中，南京、濟南、溫州、無錫等二三線城市就占了30個，可謂聲勢浩大。

    同比來看，二三線城市中寧波和溫州的房價出現(xiàn)滑落。10月，溫州同比降幅達到5.5%，跌幅較上月迅速擴大。

    盡管降聲一片，但烏魯木齊、石家莊、廈門等二三線城市10月同比漲幅仍在5%以上。其中，烏魯木齊、長沙的同比漲幅超過7%。不過，即使是這些價格上漲的城市，環(huán)比價格漲幅均未超過0.5%，漲幅上限較9月也有所收窄。

    另外，與9月相比，10月二手房環(huán)比價格下降的城市增加了13個，達到38個。

    11月11日，太原市一處約4.68萬平方米的土地在公開拍賣中流拍。這是太原市繼今年9月份三塊地流拍之后，又一宗陷入流拍的土地。

    業(yè)內(nèi)人士認為，當前國家對樓市的一系列調(diào)控政策讓開發(fā)商綜合考量拿地成本，進而造成土地市場趨冷。

    鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，龍湖、萬科等實力房企掀起的降價潮，雖然僅存在于一線城市和重點二線城市，但對于市場整體帶來的連降效應(yīng)和消費者更加堅定的觀望態(tài)勢卻快速彌漫，帶動了二、三線城市房價的下滑。

    主持人：我們在剛才的報道當中，大家可以看到，房價的變動已經(jīng)不僅僅局限在一二線的城市，在二三線城市當中，好像也有這樣的一些調(diào)整，從這個現(xiàn)象，我們可以做出這樣的解讀嗎，就是開發(fā)商真的扛不住了，他們真的要開始甩賣了、降價了？

    張鴻：開發(fā)商他有不同，有的是大開發(fā)商，有的是小開發(fā)商，然后區(qū)域也有所不同。但是我們基本上可以判斷的是，如果這個調(diào)控一直咬緊牙的話，很快我們就將迎來開發(fā)商的重組的這個潮，就是有一些可能要倒下。那有一些開發(fā)商呢，資金鏈確實是，比如小開發(fā)商可能資金鏈會緊張一點。可能有一個兩個樓盤要降，有一些開發(fā)商，比如上市公司一些大，我們會注意到這一次有很多，有的開發(fā)商他是區(qū)域性的這種降價，那就說明這個區(qū)域年底了，任務(wù)沒完成，所以它降。

    主持人：有點促銷的行為。

    張鴻：一次降價以后，然后促銷完成了年度任務(wù)以后，可能就不降價。這個可能資金鏈沒那么緊，不管什么原因，他們現(xiàn)在都在想辦法把這個冬天過過去。

    主持人：曾經(jīng)還有人告訴我，現(xiàn)在降價的可能都是之前更早一點時間拿地的，他們成本相對低一點，他有這個降價的空間和幅度在。

    馬光遠：事實上我覺得現(xiàn)在不是一個誰扛得住扛不住的問題，而是對這個市場怎么樣去認識。

    主持人：一個判斷。

    馬光遠：以前是暴利的市場，以前是大家賣房子，真的賣房子像賣白菜，買房子也像買白菜一樣，對吧。但是現(xiàn)在在這個市場的調(diào)控這種狀態(tài)持續(xù)的情況下，大家怎么樣梳理自己的心理，也就是說我對這個市場的未來究竟怎么樣判斷，我是還會延續(xù)以前的暴利呢，還是說我回歸一個正常的利潤，我想這個可能是大家最關(guān)鍵的。 那么當然從目前整個各方面表現(xiàn)出的數(shù)據(jù)來看的話，那么開發(fā)商根本沒有必要去扛，你比如說現(xiàn)在這種沒有開發(fā)的這種土地的數(shù)量，還有這個庫存的量，整個來講的話，對整個開發(fā)商的壓力非常大。所以我覺得目前為止，政策事實上這種準確無誤的透露出的我會堅持下去的信號，對開發(fā)商是一個利好。也就是說極早的進入冬天模式，我們看到萬科進入冬天模式，我現(xiàn)在進入冬天模式的一個最大的表現(xiàn)是我趕快把房子賣出去，我要回籠資金，這是冬天模式，那么這個信號本身對很多有實力的開發(fā)商來講的話，如果你要調(diào)整你的模式的話，這個冬天你能過去。

    主持人：你覺得這是他們自我調(diào)整與適應(yīng)環(huán)境的一種需求？

    馬光遠：對，所以我認為不是說你扛的問題，而是怎么樣調(diào)整你的心態(tài)，你要現(xiàn)在認識到，我記得我今年一直說，中國整個房地產(chǎn)市場暴利模式已經(jīng)結(jié)束，那么誰先適應(yīng)一個很平常的利潤模式，誰能活下去，誰要不適應(yīng)死扛的話，可能最終倒下的可能是自己。

    主持人：當然這是對開發(fā)商而言，他們一個應(yīng)對市場未來發(fā)展的一個技巧或者是生存的技能。但是從我們消費者和購房者的角度而言，我們依然非常關(guān)注未來這個房價的走勢到底會如何呢？我們現(xiàn)在看到房價已經(jīng)有所松動，那么未來我們房地產(chǎn)的調(diào)控是否也會因此而松動呢？稍候繼續(xù)我們的評論。

    樓市博弈加劇，各方態(tài)度不一，2012年樓市調(diào)控何去何從？《今日觀察》正在評論。

    主持人：歡迎回來繼續(xù)收看今天的《今日觀察》，我想到現(xiàn)在為止大家看到房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果已經(jīng)漸漸地顯現(xiàn)了，那么針對此呢，我們收集和整理一些專家的觀點，馬上我們一塊兒來了解一下。

    在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控下，中國樓市到底要往何處去？樓市的調(diào)控究竟會不會放松？專家學者各執(zhí)一詞。

    近日，中國人民大學經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預測報告》指出，房地產(chǎn)市場目前正處于加速惡化的階段，但全面調(diào)整還沒有出現(xiàn)，局部調(diào)整和房地產(chǎn)市場的內(nèi)部調(diào)整依然是2012年4個季度的主流。

    中國人民大學經(jīng)濟學院副院長劉元春表示，房地產(chǎn)市場并不會因此出現(xiàn)“崩潰式的下滑”，因為地方財政和宏觀經(jīng)濟難以容忍25%的房地產(chǎn)價格的回落，從而預測明年中國房地產(chǎn)市場價格回落不會超過25%。因此，2012年二季度地方政府可能采取大量松動政策，三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”。

    對于房地產(chǎn)調(diào)控，樊綱表示，就目前來看，房價至少已經(jīng)穩(wěn)定了，應(yīng)該說房地產(chǎn)市場基本實現(xiàn)了“軟著陸”�，F(xiàn)在由于調(diào)控堅決，房地產(chǎn)業(yè)基本避免了泡沫化的風險。只要房地產(chǎn)平穩(wěn)增長，整個中國經(jīng)濟就平穩(wěn)增長，中國金融就不會出大問題。

    中國銀監(jiān)會前主席劉明康日前向市場透露，銀監(jiān)會對商業(yè)銀行進行房價下跌壓力測試表示，即使最壞的情況發(fā)生，房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋率仍然能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。

    至于未來的限購政策是否會長期執(zhí)行下去，清華大學經(jīng)濟管理學院經(jīng)濟學講習教授李稻葵表示，“最有可能的是房地產(chǎn)價格略有下降，地方政府限購政策會放寬一點，微調(diào)微調(diào)，交易量上升一些，再降下來再微調(diào)，一定是這樣一個博弈過程�！�

    中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，應(yīng)該等到房價回歸價值本身后政府再放松調(diào)控。

    他表示要讓百姓買得起房，房價回歸價值本身。這應(yīng)該是政府放松調(diào)控政策的條件。但從目前來看，實現(xiàn)這一目標還須讓北京的房價降一半，但即使是降價一半，很多人還是買不起。

    主持人：盡管我們看到在有一些地方房價出現(xiàn)了松動，但是我想從調(diào)控的角度而言，還是不能提及“松動”這兩個字。那么當我們看到房價有所變化的時候，其實我們也在思考，未來的住房體系，是不是因此應(yīng)該從這一刻開始做一些調(diào)整，從這個問題出發(fā)兩位有什么樣的看法？

    張鴻：不光從這一刻開始，從調(diào)控的時候，如果我們調(diào)控的無論11條，還是國10條，如果我們都執(zhí)行的話，其實它就是一個住房的整個一個體系。

    主持人：這是我們的一個終極目標。

    張鴻：對，但現(xiàn)在我們可能更多的人關(guān)注的是我們怎么用退燒藥把這燒給退下來，房地產(chǎn)價格這個燒給退下來，因為減了需求，就是你限購了。

    主持人：你說先退燒，再來調(diào)整。

    張鴻：對，限購、收緊信貸。但是同時另一個拳頭，現(xiàn)在出了到底怎么樣，比如說我們現(xiàn)在住建部也說，說各地的一千萬套的保障性住房，然后有1/3可能出現(xiàn)了就是剛挖個坑就算了，然后剩下1/3到底是多少，還有1/3是不是還有，比如說我們的棚戶區(qū)改造也算到這里邊來了。

    主持人：對。

    張鴻：我的意思是說，我們到底通過建這種保障性住房能夠從房地產(chǎn)市場買房的那些人群當中能抽多少人過來，減少那個地方的需求�，F(xiàn)在我們這個工作到底做得怎么樣，我覺得很多地方政府可能會說我們?nèi)卞X，我們沒有多少錢，中央政府要給我們退，那缺多少錢，這個是不是我們大家都應(yīng)該有一個帳可算。

    我特別擔心的是房地產(chǎn)商到最后他扛得住扛不住，改變不了政策。

    主持人：所以張鴻一直呼喚的是我們更加規(guī)范的住房體系的一個建立，而不僅僅是服用一片退燒藥，這樣的簡單的行動。

    馬光遠：事實上從退燒本身來講的話，如果說以前是40度的話，我認為現(xiàn)在目前市場表現(xiàn)是39.5度，也就說離正常體溫還有距離。

    主持人：還在燒呢。

    馬光遠：所以說在這種情況下，所謂的說房子出現(xiàn)大跌等等的房價已經(jīng)出現(xiàn)大跌，我認為是無稽之談，也就是這種情況沒有出現(xiàn)。

    那么第二點我們還看到一種情況，就是很多人最為擔心的仍然堅持不下去。我想這是所有政策可能給大家最大的不確定性。

    所以前兩天的時候，人民大學經(jīng)濟研究所的報告就說，預計明年第二季度的時候，地方政府會暗度陳倉、放松調(diào)控；第三季度可能會找個面子大家會全面的放松。

    主持人：你覺得有這種可能嗎？

    馬光遠：有可能，非常有可能，所以在這種情況下，我們對調(diào)控本身如果要長期堅持的話，只能說用我們更長期的制度性的舉措來換調(diào)控政策。

    主持人：我們再來看一看我們特約評論員會有什么樣的觀點。

    顧云昌（中國房地產(chǎn)研究會副會長）：現(xiàn)在這個情況下，政策恐怕不能松動，如果政策稍微地松動，就會影響到樓市的整個情形，出現(xiàn)強力反彈的可能性不是不存在的，所以現(xiàn)在在政策層面或者環(huán)境層面，恐怕無論是中央政府還是地方政府，都會采取非常謹慎的政策，很嚴格的按照我們的調(diào)控措施來執(zhí)行。與此同時，我們要防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落。

    陳國強（北京大學房地產(chǎn)研究所）：從中央的調(diào)控意圖，或者說政策的基調(diào)來看，應(yīng)該還是堅持調(diào)控不動搖，但是的確隨著時間的推移，調(diào)控也面臨很多不確定因素，這個當中也有部分地方政府希望價格調(diào)控有所調(diào)整，那么開發(fā)商更是如此。那么我想我們判斷目前的這個無論是經(jīng)濟的基本面，還是樓市調(diào)控形勢，和2008年、2009年的狀況，的確還是有根本性的差別，所以會否出現(xiàn)和2008年那樣的一個根本性的逆轉(zhuǎn)，就是由抑制性（政策）最后到政府出臺政策救市，我覺得這種可能性極小。從目前的發(fā)展演變情況看，應(yīng)該說樓市出現(xiàn)硬著陸的可能性不大。

    主持人：在節(jié)目的最后其實也是我們今天的一個核心話題，究竟我們在未來如何能夠進一步地來鞏固我們的調(diào)控成效，進一步地來加強落實，你們倆人的建議是？

    張鴻：我覺得現(xiàn)在是一個非常關(guān)鍵的時刻，之所以有很多聲音出來，是因為有一些信息我們是不知道的。所以很重要的一個房地產(chǎn)市場上，應(yīng)該有一個非常清晰的信息，包括地方政府到底有多少錢，它的資金到底夠不夠，當他喊餓的時候，說你要給我放松的時候，我們是不是能公布它的收入來源，然后哪些收入夠不夠建保障性住房，夠不夠來撬動整個商品房的價格。

    還有一個就是我覺得我們現(xiàn)在就應(yīng)該考慮，在我們已經(jīng)減少需求，讓房價已經(jīng)開始降一些的時候或者不那么漲的時候，能不能想法盡量增加供給，除了保障性住房建設(shè)還有包括能不能給農(nóng)民一些土地上的政策，讓他們能夠建房，能夠集資建房，能夠合作建房，小產(chǎn)權(quán)房能夠有一些政策出來，能夠讓供給增上去，這樣房價長期的預期才會改變。

    馬光遠：目前應(yīng)該來講，整個房地產(chǎn)調(diào)控剛剛初見成效，我們還不到說可以說勝利的這種時候。

    主持人：還是不能松動。

    馬光遠：所以在這種情況下，我們更關(guān)鍵的什么，第一個當然政策要堅持；另一方面一定要給大家長期的預期，我們房地產(chǎn)調(diào)控的目的是為了讓房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，不要暴漲暴跌……