房價漲勢得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設(shè)創(chuàng)下歷史新高……剛剛過去的２０１１年，中國樓市“屢調(diào)屢漲”的怪象終結(jié)。２０１２年樓市交易僵局能否打破，長效機制能否建立，保障房的“穩(wěn)定器”作用能否發(fā)揮……這是展望２０１２年乃至以后中國樓市的關(guān)鍵看點。
房價再度反彈還是合理回歸？
要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。按照中央經(jīng)濟工作會議明確的精神，業(yè)內(nèi)專家綜合分析，“遏制房價快速上漲”的目的初步達到。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，２０１1年１１月份７０個大中城市住宅銷售價格繼１０月之后，再次下跌。
從銀根看，央行表示，２０１２年將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性�！澳壳皼]有收到放松房地產(chǎn)開發(fā)貸和個貸的信號。”上海一商業(yè)銀行大客戶部負責人近期告訴記者。
從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態(tài)，今年均將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續(xù)受到遏制。
從供應(yīng)看，去年的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設(shè)比重均明顯上升，再加上庫存增加，今年樓市不具備因供應(yīng)短缺而產(chǎn)生“搶購”的環(huán)境。
值得關(guān)注的是，一些重點城市正在重估房地產(chǎn)的定位。比如，上海市主要領(lǐng)導近期強調(diào)，“要痛下決心，堅定不移地推動科學發(fā)展”，“經(jīng)濟發(fā)展必須減少對房地產(chǎn)等的依賴等”。業(yè)內(nèi)人士指出，這將深刻地影響市場預(yù)期，進一步削減房價反彈的“心理基礎(chǔ)”。
知名房地產(chǎn)研究專家陳淮說：“對中國房地產(chǎn)業(yè)來說，“依靠于恐慌性的需求，依靠于過度占有資源的需求，依靠于為賣而買的需求支撐的關(guān)系時代過去了�！�
不過，業(yè)內(nèi)人士同時提醒，不排除一些二、三線城市房價今年仍然上漲。為防止上漲動力的“過快轉(zhuǎn)移”，要通過責任機制嚴格確保政策執(zhí)行到位。相持僵局如何打破？
這一輪調(diào)控中，與房價穩(wěn)中有降伴生的，是交易僵局的持續(xù)。在年均城市化速度近１％、住房建設(shè)仍被認為處于“絕對短缺”的時期，交易的持續(xù)萎縮不是正常情況。
中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示，２０１１年上海房價下跌了０．５６％，但供應(yīng)和成交量均明顯下降；成交降幅更是接近兩成，創(chuàng)近７年來新低。
如何打破僵局？主要是“兩端發(fā)力”。對開發(fā)商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來；對購房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場恢復正常的活躍度。
不容忽視，一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時，不可避免地對合理購房需求產(chǎn)生了“誤傷”。上海白領(lǐng)李穎的煩惱頗有代表性：“去年連續(xù)三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房貸款利率上浮，讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’�！�
住建部部長姜偉新強調(diào)，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。北京市發(fā)改委副主任趙磊表示，在當前情況下，樓市調(diào)控政策仍然不能放松力度，但不排除根據(jù)形勢的變化在適當?shù)臅r機采取微調(diào)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為：“預(yù)計今年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率會有機會回落�！�
調(diào)控長效機制如何建立？
正如房價的過快上漲不可持久，調(diào)控的猛藥、狠招也不能長用不懈。在堅持調(diào)控政策不動搖的同時，權(quán)威人士表示，各方面要積極探索，完善符合我國國情和市場經(jīng)濟規(guī)律的住房政策體系。
上海市房地產(chǎn)科學研究院副院長嚴榮認為，未來的樓市調(diào)控還應(yīng)補足兩方面的軟肋，一是基礎(chǔ)性工作有待進一步推進，包括居民住房信息、住房困難人群的信息等，為調(diào)控政策制定提供科學依據(jù)；二是制度性創(chuàng)新需要加強，比如房產(chǎn)稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配制度的改革等。
以房產(chǎn)稅為例。來自重慶、上海兩地的信息顯示，試點期間房產(chǎn)稅征收力度雖然不大，但對住房消費已顯示一定引導作用。根據(jù)中央部署，２０１２年要繼續(xù)推進“房產(chǎn)稅改革試點”�！胺慨a(chǎn)稅改革試點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟要運用規(guī)范的經(jīng)濟手段進行間接調(diào)控，而經(jīng)濟手段里稅收是不可忽略的政策組合工具�！必斦控斦茖W研究所所長賈康說。
不過專家認為，全面開征房產(chǎn)稅還需清除三大障礙：信息障礙，要加快全國住房信息數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)；法律障礙，要對已有的法律、法規(guī)、地方政策進行梳理清理；征收障礙，是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理等，都需要細化。
建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制必然要觸動各方更多的利益。比如，個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)近年來之所以“雷聲大雨點小”，一大原因就是此項工作涉及地方、部門之間的利益平衡，殊為復雜。
保障房能否加快成為樓市“穩(wěn)定器”？
２０１１年底，上�！败皩幑ⅰ焙汀吧芯皥@”兩個公租房項目“揭開面紗”。面積適租，全裝修，由國有機構(gòu)運營，租金低于市場價，向包括外來常住人口在內(nèi)的住房困難人群敞開供應(yīng)——首批合計５１００套公租房一舉沖入上海這一樓市“風向標”城市，一石激起千層浪。２０１１年全年，上海保障房的開工建設(shè)量超過全部住宅的六成。
“保障房正加快從藍圖變成實際供應(yīng)，在深層次上影響著購房者的預(yù)期，還能緩沖商品房投資下降對經(jīng)濟發(fā)展的影響，起著市場‘穩(wěn)定器’的作用�！鄙虾Ｐ靺R區(qū)房管局局長陳繼剛說。
２０１１年，１０００萬套保障房的開工量創(chuàng)下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的７００萬套，兩年內(nèi)開工建設(shè)的保障房，幾乎達到整個“十二五”建設(shè)任務(wù)的一半。根據(jù)國務(wù)院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達到２０％。
不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，尚有幾大深層次問題亟待破解。比如，根據(jù)房屋建設(shè)周期，１０００萬套保障房今年進入全面施工期，其建材、人口成本將明顯高出去年。加上新建套數(shù)，今年保障房的資金需求將創(chuàng)新高，對各方帶來嚴重壓力，融資創(chuàng)新迫在眉睫。
其次，保障房項目配套設(shè)施的供求矛盾將進一步放大。保障房能否被接受，更取決于交通、醫(yī)院、學校等公共資源的配置。２０１２年需完善對地方保障房建設(shè)的考核指標。
再如，今年將有更多保障房投入供應(yīng)，分配如何確保公平成為重要課題。業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)加快建立保障房申請者經(jīng)濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設(shè)完善，堵塞漏洞。
