上海首批公租房項(xiàng)目——馨寧公寓已正式啟動(dòng)供應(yīng)。作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措之一，“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”始終備受關(guān)注。記者 凡軍 攝

    樓市深度調(diào)控、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)私募股權(quán)基金這一新融資渠道日漸倚重，房地產(chǎn)基金2011年逆勢(shì)迎來飛速發(fā)展。
　　在開發(fā)商融資模式從完全債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進(jìn)這一大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)基金潛力和未來體量不可小覷，中外資各類房地產(chǎn)基金正積極布局。我國(guó)房地產(chǎn)投資模式也將逐步從實(shí)物投資轉(zhuǎn)向投資產(chǎn)業(yè)鏈上端的地產(chǎn)金融，分享房地產(chǎn)開發(fā)紅利。

　　樓市調(diào)控下房地產(chǎn)基金逆勢(shì)崛起

　　根據(jù)清科研究中心最新數(shù)據(jù)，2011年前11個(gè)月，共有26支可投資于中國(guó)內(nèi)地地區(qū)的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達(dá)36.42億美元；投資方面，前11個(gè)月中國(guó)市場(chǎng)中共完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.20億美元。
　　“2011年是中國(guó)房地產(chǎn)基金飛速發(fā)展的一年，無論在募資和投資方面均較往年實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)�！鼻蹇蒲芯恐行姆治鰩煾祮凑f。
　　有業(yè)內(nèi)人士估算，國(guó)內(nèi)大大小小的房地產(chǎn)基金存量規(guī)模已經(jīng)接近一千億元。
　　諾亞財(cái)富管理中心地產(chǎn)基金項(xiàng)目總監(jiān)陳昆才說：“2011年以來，地產(chǎn)基金在產(chǎn)品立項(xiàng)和風(fēng)控會(huì)議上身影頻現(xiàn)。房地產(chǎn)基金的興起，既有調(diào)控深化的客觀外因，也有自主創(chuàng)新的內(nèi)因，且后者可能更為重要�！�
　　事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)貸款自2009年收緊，房企上市渠道亦被封堵，融資成本“次優(yōu)”的房地產(chǎn)信托發(fā)行量隨即開始猛增，數(shù)據(jù)顯示，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)超過2800億元，2011年前三季度投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)3216.67億元，投向房地產(chǎn)的信托資金余額6797.69億元�！�
　　然而如今樓市成交疲軟，開發(fā)商短期很難回籠資金。房地產(chǎn)信托逐步開始面臨兌付壓力，違約風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。銀監(jiān)會(huì)年中開始持續(xù)收緊房地產(chǎn)信托，加上信托公司自身為防范風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)減少房地產(chǎn)信托發(fā)行，信托融資量從去年三季度開始持續(xù)大幅下滑。
　　多種融資渠道受堵，房企自然將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金這一目前監(jiān)管較少的新興融資渠道。
　　事實(shí)上，市場(chǎng)中不乏早已涉獵房地產(chǎn)基金的房企，如金地、萬科、中海、復(fù)地等，去年下半年以來包括萬通地產(chǎn)、嘉凱城等房企紛紛設(shè)立基金，意在為自己的項(xiàng)目進(jìn)行融資。
　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信國(guó)際房地產(chǎn)高級(jí)分析師鐘天翔對(duì)記者表示，在樓市調(diào)控、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)基金這一新融資渠道日漸倚重。

　　房地產(chǎn)投資逐漸從實(shí)物轉(zhuǎn)向地產(chǎn)金融

　　在美國(guó)，耳熟能詳?shù)牟皇穷愃迫f科、金地這樣的開發(fā)商，而是黑石、鐵獅門這樣的地產(chǎn)基金。以金融、基金為核心的上市類房地產(chǎn)公司，無論在規(guī)模，還是市場(chǎng)份額上，如今已全面超越開發(fā)型房地產(chǎn)公司。
　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(zhǎng)張民耕此前表示，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)份額都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變——金融資源決定市場(chǎng)份額。
　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究主任張泓銘認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是值得投資的領(lǐng)域，只是購(gòu)買實(shí)物的投資因限購(gòu)不可行，而投資產(chǎn)業(yè)鏈上端的地產(chǎn)金融，分享地產(chǎn)開發(fā)紅利才是大勢(shì)所趨。
　　張民耕認(rèn)為，房地產(chǎn)投資基金動(dòng)員非房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)資金，經(jīng)專業(yè)隊(duì)伍管理，增加城市化和房地產(chǎn)的投入，通過融通社會(huì)的資金投入到城市化進(jìn)程當(dāng)中，使得社會(huì)資金分享紅利，平抑過快上漲的房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
　　從房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的角度，發(fā)展房地產(chǎn)基金確有深遠(yuǎn)意義和存在價(jià)值。　
　　發(fā)展房地產(chǎn)基金一是為房地產(chǎn)開發(fā)提供一種新的開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與開發(fā)的專業(yè)分立、利潤(rùn)分享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。二為房地產(chǎn)行業(yè)提供一種新的融資渠道，即從單一的向銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)借貸的渠道，向通過股權(quán)合作、股權(quán)融資、股權(quán)購(gòu)并等融資渠道轉(zhuǎn)化。三為金融機(jī)構(gòu)提供一種避險(xiǎn)工具，即提供一種債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合融資，股權(quán)內(nèi)部監(jiān)督、債權(quán)外部監(jiān)督相結(jié)合的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)工具。
　　陳昆才也表示，房地產(chǎn)基金豐富了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的渠道。在美國(guó)，約有70%以上的開發(fā)資金來自于社會(huì)資本(公募及私募基金)，但在中國(guó)這一比例非常之低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)基金占開發(fā)資金規(guī)模總量比例不足1%。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展滯后，背后的原因也是缺乏融資工具和退出渠道。
　　從投資角度來看，房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)，改變了過去投資房地產(chǎn)只能買房子的局面。借助于地產(chǎn)基金，投資人可以將資金投向轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，分流積壓在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的巨量資金，有利于供給與需求的平衡。

　　中外房地產(chǎn)基金加快布局

　　我國(guó)房地產(chǎn)基金正在調(diào)控過程中發(fā)展壯大，專家認(rèn)為，在加強(qiáng)監(jiān)管，完善法律法規(guī)的同時(shí)，還需認(rèn)真思考開發(fā)商依托市場(chǎng)資本的機(jī)制，正視開發(fā)商的資本輸入從完全的債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進(jìn)。
　　中航證券首席研究員杜麗虹表示，盡管目前房地產(chǎn)基金的規(guī)模還很小，還不能指望它拯救地產(chǎn)行業(yè)的融資困境，只能說它是一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)通道。以后地產(chǎn)基金的規(guī)�？隙〞�(huì)擴(kuò)大，而且應(yīng)該會(huì)比目前信托規(guī)模更大。
　　實(shí)際上，鼎暉、黑石等另類資產(chǎn)管理人之所以垂青地產(chǎn)基金，就是看重其中的巨大市場(chǎng)空間。在黑石集團(tuán)2009年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)基金所創(chuàng)造的收入占33%，為最大創(chuàng)收部門，其次才是PE基金。
　　陳昆才說，雖然目前無法斷言中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生同樣的變局，但隨著眾多地產(chǎn)基金的發(fā)起，地產(chǎn)基金正在構(gòu)建自己的影響力，中外資房地產(chǎn)基金紛紛加快市場(chǎng)布局，角逐這個(gè)潛力市場(chǎng)。原金地集團(tuán)高管成立星浩資本不到一年時(shí)間，就投完了首期星浩開發(fā)基金，撬動(dòng)三個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目。星浩資本希望到2015年，將基金規(guī)模擴(kuò)大到280億元人民幣。
　　萬科、金地、復(fù)地、萬通、嘉凱城等地產(chǎn)公司，均已積極布局房地產(chǎn)基金，為自身建立有效的融資渠道。
　　盛世神州、高和投資、建銀精瑞等房地產(chǎn)基金公司則已“專業(yè)地產(chǎn)基金”吸引投資人。特別是盛世神州旗下的北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金近日已正式完成備案，成為首支在國(guó)家發(fā)改委備案的私募房地產(chǎn)投資基金。
　　鼎暉、黑石、鐵獅門等知名外資房地產(chǎn)基金，近年也加快了在中國(guó)的擴(kuò)張步伐，試水人民幣基金，對(duì)中國(guó)本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成較大挑戰(zhàn)。
　　傅喆表示，我國(guó)房地產(chǎn)基金運(yùn)作尚未形成成熟的模式和標(biāo)準(zhǔn)，各機(jī)構(gòu)對(duì)于基金投資方向、工具、策略及退出機(jī)制仍處于研究探索階段，目前尚無“最佳實(shí)踐”可供參考。