2011年12月26日，一款由國(guó)投信托發(fā)布的洋河股份股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃正式成立，募集資金人民幣1.8億元。知情人士透露，這筆資金將流向房地產(chǎn)。
這是中小房企打通信托融資渠道的新辦法，即以關(guān)聯(lián)公司的上市股權(quán)或者礦權(quán)作質(zhì)押成立信托產(chǎn)品，然后將募集資金間接輸入房地產(chǎn)項(xiàng)目中。相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資，這種曲線救國(guó)方式的成本更為低廉。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年將迎來(lái)千億元級(jí)的信托計(jì)劃集中兌付，“10%左右的項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)結(jié)算”，其中有一批項(xiàng)目公司可能退出市場(chǎng)。但對(duì)信托公司而言，風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)可能只是“小概率事件”。
多元化騰挪
剛剛成立的洋河信托計(jì)劃，信托資金用于受讓洋河集團(tuán)持有的洋河股份(002304)不超過(guò)5080268股限售流通股股權(quán)收益權(quán)。以截至2011年10月31日的20日均價(jià)140.6元計(jì)算，信托的質(zhì)押率在35%左右，但預(yù)計(jì)的成本收益率只有9%—9.5%。
知情人士說(shuō)，信托募資的最終流向是房地產(chǎn)項(xiàng)目。這個(gè)信托計(jì)劃的收益率加上管理費(fèi)，總成本在12個(gè)點(diǎn)左右，遠(yuǎn)低于目前房地產(chǎn)信托20%的成本。洋河相關(guān)人士在上海找到多家信托公司談合作，但都未成行�！斑@個(gè)價(jià)格太低了，所以當(dāng)初找到我們，我們沒(méi)做。”上海一家大型信托公司高管說(shuō)。
這位高管在跟記者聊天的兩小時(shí)中，不斷地接到推介項(xiàng)目的電話，這些項(xiàng)目有幾個(gè)是希望通過(guò)公司證券股權(quán)或者采礦權(quán)質(zhì)押，向房地產(chǎn)項(xiàng)目輸血。
“我們信托主要是做保障房的項(xiàng)目，普通商品房項(xiàng)目做得非常少，這種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估下來(lái)比較小。但是由于很多項(xiàng)目是上市公司的股權(quán)，流動(dòng)性要比土地資產(chǎn)好得多，所以也會(huì)考慮。”上述高管說(shuō)。
多元化房企擁有的上市公司股權(quán)，無(wú)疑是最好的質(zhì)押品。榮盛發(fā)展(002146)于2011年4月和12月，分別被大股東榮盛控股和二股東榮盛建設(shè)先后兩次將大量股權(quán)質(zhì)押給平安信托，這些股權(quán)質(zhì)押獲得的信托融資投向都是房地產(chǎn)。
當(dāng)然也有些中小板上市公司選擇跟房地產(chǎn)脫開(kāi)干系。2011年12月
26日，江蘇九鼎新材(002201)決定以7375萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)出公司持有半數(shù)股權(quán)的如歌花苑房地產(chǎn)項(xiàng)目。
九鼎新材董秘馮建兵說(shuō)：“國(guó)家宏觀調(diào)控，二線、三線城市房地產(chǎn)成交量普遍下滑，房?jī)r(jià)也受到一定的影響。這個(gè)項(xiàng)目在江蘇如皋，土地款雖然交付了，但自2010年取得土地證后都未進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。為保護(hù)股東權(quán)益，全力發(fā)展公司主營(yíng)玻璃纖維系列產(chǎn)品，退出房地產(chǎn)項(xiàng)目�！�
“預(yù)計(jì)中小企業(yè)賣(mài)股權(quán)的情況比較多，這是必然的，連很多大房企都開(kāi)始轉(zhuǎn)型了�！币晃簧虾４笮托磐蟹康禺a(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
該人士說(shuō)，在一些存量信托中，很多中小企業(yè)就那么幾塊地，又沒(méi)有其他的業(yè)務(wù)可以支持，發(fā)展的持續(xù)性有限，最終選擇退出的會(huì)不少，這應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的一次集中洗牌。
集中爆發(fā)難現(xiàn)
諾亞財(cái)富的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到1172億元。
“上半年的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)比較大，主要是因?yàn)楦鞣N應(yīng)收賬款、政府的稅收，都要集中在這段時(shí)間完成支付。”前述信托公司高管稱，2012年進(jìn)入兌付期的近千億房地產(chǎn)信托，“按時(shí)還不了的估計(jì)在10%以內(nèi)。”
“市場(chǎng)都判斷出集中兌付有一定風(fēng)險(xiǎn)，信托公司自然有了相關(guān)的應(yīng)對(duì)。”一家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)超過(guò)三成的大型信托公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“行業(yè)會(huì)有很多辦法來(lái)規(guī)避大問(wèn)題在2012年爆發(fā)�！�
這位負(fù)責(zé)人介紹，比如展期，或者用一個(gè)新的計(jì)劃來(lái)接管原來(lái)的產(chǎn)品，實(shí)在不行才會(huì)到股權(quán)轉(zhuǎn)讓這一步。在極端現(xiàn)象中，才會(huì)強(qiáng)制平倉(cāng)，拍賣(mài)抵押資產(chǎn)。
上述信托高管透露，最近鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的星耀五洲的信托融資連環(huán)局，天津市政府可能出面主導(dǎo)安排新的融資計(jì)劃，“估計(jì)會(huì)是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，拍賣(mài)質(zhì)押標(biāo)的可能性很小。”
而在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域，拍賣(mài)的流程大致為：第一次拍賣(mài)按評(píng)估價(jià)的八折為起拍價(jià)，如流拍第二次再打八折，第三次又打八折，如果還是流拍，則信托機(jī)構(gòu)收回抵押物。“即便是這種情況，信托賬戶也不會(huì)有大的損失。因?yàn)橐话銟?biāo)的物的抵押價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)估價(jià)的5折�！鼻笆鲂磐懈吖苷f(shuō)，“所以從這個(gè)角度來(lái)看，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)在2012年集中爆發(fā)，可能會(huì)積累，形成次級(jí)債。樂(lè)觀地看，可能時(shí)間換空間，逐步消化。”
雖然目前數(shù)十家信托公司已經(jīng)停止房地產(chǎn)項(xiàng)目，但市場(chǎng)上仍然有被監(jiān)管部門(mén)放行的公司和產(chǎn)品。比如安信信托，每個(gè)月都會(huì)有兩三期房地產(chǎn)項(xiàng)目募集資金。
據(jù)接近上海市銀監(jiān)局人士透露，安信信托會(huì)指派專人到標(biāo)的項(xiàng)目上，管理建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)度。這種市面上稀缺的房地產(chǎn)信托，在開(kāi)發(fā)商中間仍然供不應(yīng)求，20%以上融資成本很正常。