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曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，現(xiàn)在成了信托公司不愿提起的“舊事”。
面對《華夏時(shí)報(bào)》記者的采訪，中融信托辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人和市場部互相推諉，新華信托平時(shí)極其熱情的一位信托經(jīng)理，對記者坦言：“還是以后別的話題再做溝通吧�！�
“大家都在等這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，有的房地產(chǎn)基金確實(shí)在準(zhǔn)備伺機(jī)入場接盤。我們了解到的有些小開發(fā)商資金鏈已經(jīng)斷裂了。信托行業(yè)也面臨著重新洗牌�！币还煞葜沏y行財(cái)富管理中心信托項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
“現(xiàn)在地產(chǎn)信托最常用的解決辦法是以時(shí)間換空間，發(fā)行新的信托產(chǎn)品兌付原來到期的產(chǎn)品�！北本┖闾熵�(cái)富客戶經(jīng)理于先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。其表示，在充足的抵押物和擔(dān)保物以及明確的還款來源前提下，出現(xiàn)兌付難的可能性很小。“但是如果沒有這些前提，則另說�！�
花旗銀行（中國）研究與投資分析主管邱思甥在花旗2012年度展望新聞發(fā)布會(huì)上接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：中國并不缺錢，房地產(chǎn)市場只是沒有流動(dòng)性，而不是沒有價(jià)值。一般房地產(chǎn)信托項(xiàng)目抵押率都不會(huì)超過五成，這樣的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)尚在可控范圍之內(nèi)。
大集團(tuán)公司
資金挪用監(jiān)管難
“如果信托融資方是一個(gè)大集團(tuán)，項(xiàng)目又多，通過信托募集來的資金真正用到哪里，跟蹤每筆資金的動(dòng)向則確實(shí)是一個(gè)復(fù)雜的事情，監(jiān)管難度自然就加大了�！焙闾熵�(cái)富于先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
近日有媒體質(zhì)疑國投信托發(fā)布的洋河股份（002304）股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃資金或?qū)⒘飨蚍康禺a(chǎn)，該信托計(jì)劃于2011年12月26日正式成立，募集資金人民幣1.8億元。
國投信托方面對此消息予以了否認(rèn)，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示此乃媒體誤讀。
“公司會(huì)從項(xiàng)目前期的盡職調(diào)查，對項(xiàng)目進(jìn)行充分了解和判斷以及充分設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)防范手段，如設(shè)置土地、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押、引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)等措施�！眹缎磐酗L(fēng)控部門負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
該負(fù)責(zé)人告訴記者，項(xiàng)目成立后，在確保各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施全部落實(shí)到位后才能發(fā)放資金。項(xiàng)目運(yùn)作管理過程中，業(yè)務(wù)人員定期與融資方溝通情況，了解項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、資金狀況，了解項(xiàng)目銷售、資金使用、資金回款等情況。
不過房地產(chǎn)信托項(xiàng)目不斷聚積的風(fēng)險(xiǎn)是監(jiān)管層和信托出資方以及銀行都意識(shí)到的風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)此前調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在60家大型房地產(chǎn)集團(tuán)樣本中，三成企業(yè)負(fù)債率超過70％。
“房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)還是要看地產(chǎn)公司每個(gè)項(xiàng)目的具體情況，如果開發(fā)商多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易復(fù)雜、貸款集中到期等風(fēng)險(xiǎn)因素暴露則要當(dāng)心了�！庇谙壬硎�。
從“收購門”、“信托門”、“退市門”再到“破產(chǎn)門”，綠城危局成了2011年房地產(chǎn)業(yè)很典型的案例�！暗牵Y金鏈斷裂導(dǎo)致的地產(chǎn)信托兌付難，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說損失巨大，愿意接盤的人也確實(shí)不少。只是開發(fā)商的融資成本會(huì)再度增加�！毙磐袠I(yè)內(nèi)人士張先生告訴記者，“融資成本越高，信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)便越高。”
“在銀行渠道出售的信托產(chǎn)品安全性還是會(huì)更高一點(diǎn)，雖然說純代銷型的產(chǎn)品銀行無法干涉項(xiàng)目運(yùn)行，但是銀行在引進(jìn)項(xiàng)目之前會(huì)對項(xiàng)目進(jìn)行評估，若風(fēng)險(xiǎn)把控措施做得很好再引入。”上述股份制銀行信托項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，“但是，所有風(fēng)險(xiǎn)還是由客戶和信托公司承擔(dān)。”該人士表示，有些運(yùn)行時(shí)間長的信托項(xiàng)目，銀行會(huì)以財(cái)務(wù)顧問的角色適當(dāng)參與，作為托管單位監(jiān)管資金投向。
“如果融資人挪用資金是可以審計(jì)出來的，且監(jiān)管部門對托管的法律也很完善。但是如果挪用單位與被挪用單位串通，且在一個(gè)大集團(tuán)內(nèi)，確實(shí)監(jiān)管難度很大。”上述股份制銀行信托項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
一外資銀行財(cái)富管理部總監(jiān)王女士則表示：目前外資銀行因?yàn)楸O(jiān)管要求，在一些國內(nèi)的投資理財(cái)品種，比如房地產(chǎn)信托外資銀行尚未參與。“不過，銀行在信托合作過程中，主動(dòng)性比較小，這也是我們比較審慎的原因�！�
而原就職于中融信托的于先生告訴記者，信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)保證資金�？顚Ｓ煤屯顿Y人收益，信托機(jī)構(gòu)會(huì)派專門風(fēng)控人員監(jiān)控融資方的相關(guān)財(cái)務(wù)章和法人章。
房地產(chǎn)基金
或接盤地產(chǎn)信托
價(jià)量齊跌或許成為2012年房地產(chǎn)市場毫無懸念的事情。
來自瑞銀大中華研討會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011~2012年度，全國商品住宅的供應(yīng)或超出需求20％~40％左右。瑞銀預(yù)測，今年上半年，房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌5％~20％，由于房地產(chǎn)市場的整體趨勢不被看好，今年國內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會(huì)再創(chuàng)新低。
一外資銀行投研部門負(fù)責(zé)人告訴記者：雖然說監(jiān)管部門規(guī)定信托公司要專款專用，但是在同一公司內(nèi)部，用發(fā)新信托還舊信托產(chǎn)品的投資收益的情況比比皆是。
“如果信托公司兌付不了，可能會(huì)有一些房地產(chǎn)基金和私募股權(quán)基金接盤。只是這個(gè)過程中會(huì)淘汰一些中小信托公司�！鼻袼忌f道。
一位曾經(jīng)報(bào)道過地產(chǎn)信托兌付難的記者證實(shí)了邱思甥的上述觀點(diǎn)。“我的稿子出來之后，就有金地集團(tuán)（600383）下面的房地產(chǎn)基金打電話給我，說要收購我文中提到的地產(chǎn)信托項(xiàng)目�！痹撚浾弑硎�，對方還愿意提供一筆極其誘人的“信息費(fèi)”。
“單個(gè)信托出現(xiàn)兌付不了的情況倒是不會(huì)難倒一個(gè)信托公司的，怕的是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)�！币晃恍磐行袠I(yè)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，“如果一季度資金又是趨緊的話，1172億的地產(chǎn)信托集中兌付，錢從哪里來？”
邱思甥的觀點(diǎn)則是：2012年，房地產(chǎn)市場政策放松的空間不大，未來3-5年房地產(chǎn)市場跌大于漲，是價(jià)量齊跌的趨勢。而房地產(chǎn)市場的投資則要靠保障房來拉動(dòng)。
不過記者發(fā)現(xiàn)，優(yōu)利理財(cái)網(wǎng)上有一款2011年12月19日推出的“安徽眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款集合資金信托計(jì)劃”，擬募資1.5億元，1000萬以上預(yù)期收益率達(dá)到13％。該信托計(jì)劃的風(fēng)控措施是安徽眾安房地產(chǎn)將250畝土地使用權(quán)抵押，估值4.129億元，合165萬元/畝；眾安集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證。
“信托本來就都是不保本的。”當(dāng)記者問到到期兌付會(huì)不會(huì)有保證時(shí)，客服人員這樣回答。不過天恒理財(cái)于先生卻比較樂觀：“現(xiàn)在監(jiān)管那么嚴(yán)，能審批通過銷售的產(chǎn)品投資者就不用太擔(dān)心�！�
“不過我們不感興趣�！彼侥脊蓹�(quán)基金董事總經(jīng)理吳先生告訴記者，現(xiàn)在地產(chǎn)屬于調(diào)控階段，存量還沒消化，不碰為好�！拔覀儸F(xiàn)在更關(guān)注礦業(yè)和環(huán)保類的產(chǎn)品�！�
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