龍年伊始，首套房貸利率優(yōu)惠在部分城市出現(xiàn)，調(diào)控政策的松動(dòng)預(yù)期牽動(dòng)樓市的敏感神經(jīng)。年前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表態(tài)稱將“支持居民合理的購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。業(yè)內(nèi)據(jù)此預(yù)期，住房信貸政策將差別化并“照顧”首次置業(yè)者。首套房貸回歸基準(zhǔn)利率甚至具有一定優(yōu)惠，目的是保駕樓市剛需，這有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
　　經(jīng)過近兩年的樓市調(diào)控，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)止?jié)q，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普遍回落，樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但就目前而言，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的因素依然存在，監(jiān)管部門尚需鞏固和擴(kuò)大調(diào)控“戰(zhàn)果”。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，給首套房貸松綁仍須慎重，否則有可能再度刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈。
　　一般而言，每年年初貨幣信貸相對(duì)寬松，自去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年貨幣政策為“穩(wěn)健”后，市場(chǎng)人士預(yù)期，今年一季度國(guó)內(nèi)新增信貸規(guī)模將有所放大。商業(yè)銀行貨幣頭寸的充裕將帶動(dòng)資金利率下行，這可能使部分城市首套房貸款利率回調(diào)至基準(zhǔn)利率，甚至恢復(fù)一定的優(yōu)惠折扣。
　　從房地產(chǎn)政策的角度來(lái)看，對(duì)首套房“定向優(yōu)惠”并不意味著樓市調(diào)控將放松。2010年以來(lái)相繼出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直強(qiáng)化差別化住房信貸政策，明確規(guī)定“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”；首套房則要求首付不低于三成，但對(duì)其利率并未作出強(qiáng)制規(guī)定。2011年四季度，由于信貸額度和資金面緊張，很多商業(yè)銀行將首套房利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%；而今年首套房利率回歸基準(zhǔn)利率也實(shí)屬正常。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控政策的目標(biāo)是“降房?jī)r(jià)”，而“降房?jī)r(jià)”的目的是滿足更多剛需的購(gòu)房需求。但是，房?jī)r(jià)下行是緩慢的過程，讓住房剛性需求者能夠買得起房，除商品房降價(jià)之外，還應(yīng)考慮降低購(gòu)房的綜合成本，其中包括住房貸款和交易稅費(fèi)等方面的負(fù)擔(dān)。
　　自房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，多數(shù)投資、投機(jī)需求已被擠出市場(chǎng)。同時(shí)，不少剛需購(gòu)房者也因此受到影響。出于保障民生的考慮，調(diào)控政策不應(yīng)“一刀切”，區(qū)別二套房甚至高端住宅的政策應(yīng)當(dāng)更加明晰。目前，直接針對(duì)樓市的“限購(gòu)令”不可能放松。不過，也有觀點(diǎn)支持房貸實(shí)行一定程度的“定向?qū)捤伞�。清華大學(xué)教授李稻葵認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展，并不能一味追求房?jī)r(jià)的下降，未來(lái)應(yīng)考慮如何促進(jìn)交易量逐步回升，以消化不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)供給。
　　不過也有專家表示，如果現(xiàn)在對(duì)房貸定向松綁，可能被市場(chǎng)看作是樓市“超調(diào)”后的放松信號(hào)，可能再度刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈。因此，無(wú)論是貨幣政策的適度放松還是首套房利率的松動(dòng)，相關(guān)監(jiān)管部門都應(yīng)慎之又慎。在保障剛需購(gòu)房者的同時(shí)，仍應(yīng)堅(jiān)決打擊投資和投機(jī)需求。
　　另外，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)留有“后招”，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)。就目前來(lái)看，作為限購(gòu)令的替代性政策和房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，房產(chǎn)稅正在加緊研究推進(jìn)，而房產(chǎn)稅的征收方式和力度，將對(duì)樓市下一階段的走勢(shì)形成重要影響。