北京市工商局近日公布，2011年北京有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。去年全年已有473家房企在北京注銷。
在部分熱點城市，一些開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場。這是政策調(diào)控下的“主動抉擇”，還是過度投機后的“被動出局”？如何看待房地產(chǎn)行業(yè)新一輪“洗牌”，這對今年房價有何影響？對此，“新華視點”記者追蹤調(diào)查。
從“搶灘樓市”到“爭相退出”
在本輪房地產(chǎn)調(diào)控之前，“進軍地產(chǎn)業(yè)”成為不少企業(yè)掘金的首選，甚至一些制造業(yè)、服務(wù)業(yè)公司也跟風(fēng)加入。但隨著樓市調(diào)控深入，注銷、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)行……不少公司脫離樓市。
2月13日，北京市工商局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)129家，同比減少55.82%。此前，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時代等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在有效期屆滿后未依法申請延續(xù)，其開發(fā)資質(zhì)已注銷。
“這一現(xiàn)象并非北京獨有。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，在樓市調(diào)控等壓力共同作用下，越來越多的開發(fā)商退出樓市。
武漢市住房保障和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月，武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1375家，比上年同期減少200余家。
該局有關(guān)負責(zé)人解釋說，武漢市在冊房企中有項目開發(fā)的占一半，另一半開發(fā)商“無事可做”。有的在找項目，有的可能退出市場。
值得關(guān)注的是，在“退市”開發(fā)企業(yè)中，不少是近幾年“搶灘樓市”的非房地產(chǎn)公司。去年以來，已有水井坊、宏達股份、恒順醋業(yè)等16家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。
另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部初步統(tǒng)計，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，比去年增長65%�！斑@顯示一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目�！�
1月16日，以經(jīng)營高端房地產(chǎn)為主的廣州星河灣宣布進軍白酒行業(yè)。公司負責(zé)人表示將盡快完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，把白酒培養(yǎng)成新的增長點。這被業(yè)界看成是房企的“主動調(diào)整”。
開發(fā)商將遭遇三大難題
陜西一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理羅某坦言，對不少開發(fā)商來說，今年將會遭遇三大難題：一是資金鏈趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對各種矛盾和糾紛；三是降價銷售幅度過大，可能遭受來自老業(yè)主的壓力�！ 艾F(xiàn)在我們考慮的不是降多降少，而是賠多賠少的問題�！绷_某說。
萬科北京公司高管肖勁認為，因為制度不健全，國內(nèi)樓市說到底仍是“政策市”。隨著樓市調(diào)控深入，開發(fā)企業(yè)利潤將可能越來越薄。
為應(yīng)對資金緊張局面，大型開發(fā)商悄然拉開新一輪融資帷幕。僅今年1月份，萬科、華潤置地、金科、凱德置地等12家房地產(chǎn)企業(yè)以債券、信托等方式在資本市場融資238.5億元。
但與此同時，房企也將迎來到期信托支付的壓力。國泰君安數(shù)據(jù)顯示，今年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近2000億元。
綜合來看，今年上市房企籌資現(xiàn)金的低谷將和銷售回籠資金的低谷重合，開發(fā)商面臨嚴峻的市場考驗。
在多重壓力不減情況下，開發(fā)商要想生存下來，除了“退市”，只能降價銷售。不少專家預(yù)測，今年房價總體將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢，房價合理調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)有望實現(xiàn)。
“退市”之后存在一些風(fēng)險
但記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)“退市”之后也存在一些風(fēng)險。其一，爛尾工程增多，已經(jīng)繳納購房款的業(yè)主無法入住。其二，權(quán)益糾葛不斷，拖欠農(nóng)民工工資、工程款和銀行債務(wù)現(xiàn)象多發(fā)。其三，后續(xù)質(zhì)量糾紛難以解決。
在武漢的“雅琪公寓”，因開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，拖欠工程款和相關(guān)稅費，308戶業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量問題不斷。隨后因涉嫌非法集資4億元，開發(fā)商“玩失蹤”，致使業(yè)主維權(quán)無門。
針對部分中小房企資金鏈斷裂或“退市”引發(fā)的問題，武漢億房研究中心主任明晶晶等專家建議，相關(guān)部門應(yīng)強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，重點是完善對預(yù)售資金的監(jiān)管�！艾F(xiàn)在全國已有部分地方對預(yù)售款實行第三方監(jiān)管，但還沒有全國性的統(tǒng)一規(guī)范�！�
一些專家呼吁建立完善的地方產(chǎn)權(quán)交易平臺，在中小開發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂時，能夠通過區(qū)域產(chǎn)權(quán)交易市場規(guī)范轉(zhuǎn)讓項目，避免項目成為“爛尾工程”。