1月份,上市房企銷售業(yè)績普遍下滑,各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲,購房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀望和焦慮情緒加重,但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎,仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專家認(rèn)為,調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行,打破市場僵局關(guān)鍵在于房企“降價”,促使房價合理回歸。
上市房企銷售業(yè)績慘淡
今年1月樓市慘淡開局,市場陷入僵局。眾多上市房企近日發(fā)布今年1月銷售數(shù)據(jù),大部分標(biāo)桿房企銷售業(yè)績下滑明顯。
房企龍頭萬科地產(chǎn)1月銷售數(shù)據(jù)簡報顯示,1月萬科實現(xiàn)銷售面積119萬平方米,銷售金額122億元,同比分別下降28%和40%。這是5年來萬科1月的銷售數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)負(fù)增長。保利地產(chǎn)1月簽約面積和簽約金額同比大降七成,僅實現(xiàn)簽約面積12.50萬平方米,同比下降74.69%;實現(xiàn)簽約金額15.11億元,同比下降69.35%。金地集團的銷售情況也不理想,1月簽約面積3.7萬平方米,同比減少66.8%;簽約金額4億元,同比減少75.8%。
在銷售萎靡的情況下,各地商品房庫存量呈擴大趨勢,銷售壓力巨大。海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2011年,海南省房屋施工面積3659.88萬平方米,同比增長35.6%;全省商品房銷售面積888.19萬平方米,同比增長3.9%,增速比上年回落48.4個百分點。
購房者陷入購房“焦慮”
18日國家統(tǒng)計局公布的2012年1月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲。新建商品住宅價格與上月相比,價格下降的城市有48個,持平的城市有22個。
中原地產(chǎn)海南分公司研究部主任黃宏表示,去年以來,樓市成交量一直處于低迷狀態(tài),價格出現(xiàn)松動,8.5折是目前海南樓市比較普遍的折扣,但價格過高仍然是成交量回暖的最大阻力。
“價格是關(guān)鍵因素,目前整體房價有所回調(diào),多數(shù)購房者在等待房價進一步下跌!焙D习僭捶慨a(chǎn)交易中心經(jīng)理王美妹說,一些投資者則急于出手但議價空間不大,與購房者對價格下跌的期待形成鮮明對比,導(dǎo)致二手房市場也難覓回暖跡象。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷部負(fù)責(zé)人說,只要調(diào)控政策持續(xù),樓市短期內(nèi)不太可能回暖,開發(fā)商目前都在采取打折、送裝修等方式暗中降價,但降幅不大!伴_發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎,尤其中小開發(fā)商的日子不好過,據(jù)我所知,有好幾家資金鏈相當(dāng)緊張!
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說,商品住宅市場始終未回暖,房企目前很“糾結(jié)”,以什么價格入市才能促進成交成為大難題。在政策及市場僵局尚未打破的背景下,開發(fā)商因為定價難的問題延遲項目推盤,或以放緩項目開發(fā)節(jié)奏的方式應(yīng)對當(dāng)前市場的不確定性。
房價“欲跌還休”加重了購房者的觀望和焦慮情緒。?谑忻駨堟面谜f,樓市調(diào)控政策取得一些效果,至少房價上漲趨勢得到抑制,但目前仍感覺房價過高,同時又擔(dān)心調(diào)控政策放松后,房價會迎來報復(fù)性反彈,“所以現(xiàn)在出手不甘心,不出手又擔(dān)心!
房企需降價“跑量”
在1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上,國務(wù)院總理溫家寶明確提出,要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸。
海南大學(xué)現(xiàn)代經(jīng)濟理論研究所所長王毅武認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場博弈已經(jīng)進入關(guān)鍵時期,房價仍未回歸到合理價位,應(yīng)堅持調(diào)控政策不放松不動搖。尤其對經(jīng)濟總量不大的地區(qū),經(jīng)濟發(fā)展如果過度依賴房地產(chǎn),會導(dǎo)致“房地產(chǎn)財政”或“土地財政”,造成經(jīng)濟發(fā)展畸形。
中國人民銀行決定,從2012年2月24日起,下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管此次下調(diào)將釋放4000億元左右的流動性,但在調(diào)控政策作用下,房地產(chǎn)業(yè)難以從中“受益”。
張宏偉認(rèn)為,近期北京、上海等地調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn),但短期內(nèi)并不會轉(zhuǎn)化為對市場的推動作用,一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行,普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)對樓市成交量的刺激作用有限,而二三線城市樓市成交量要有所突破,必須有更多的樓盤進行價格調(diào)整。樓市短期內(nèi)難以出現(xiàn)“小陽春”的反彈利好,開發(fā)商也不可能從價格上獲得不錯的利潤空間。房企應(yīng)進行策略性調(diào)整,加速“跑量”,以“現(xiàn)金為王”。
張宏偉認(rèn)為,打破樓市僵局在于各個市場主體的內(nèi)部底線及承受力。從房企的角度而言,市場僵局打破與否關(guān)鍵還是“降價”,樓盤前期成交均價已出現(xiàn)15%至20%的降幅,如果市場局面持續(xù)惡化,將有更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價的行列中來。