“公司員工只要能賣出去房子，就有提成�！比涨�，在“2012中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上，一位山西當(dāng)?shù)胤科蠖麻L(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者如是表示。
無(wú)獨(dú)有偶，有消息人士向筆者透露，碧桂園也啟動(dòng)了“全員營(yíng)銷”活動(dòng)。據(jù)悉，繼綠城高調(diào)啟動(dòng)全經(jīng)紀(jì)人式的全民營(yíng)銷策略后，碧桂園集團(tuán)緊隨其后，低調(diào)地鼓勵(lì)所有員工去賣房，售房有提成、購(gòu)房有優(yōu)惠，范圍則主要集中在以天津?yàn)橹行牡谋狈酱髤^(qū)。
對(duì)此，北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入“全員賣房”模式主要是承受不住庫(kù)存激增和負(fù)債飆升的雙重壓力。
庫(kù)存飆升至近5萬(wàn)億
房企進(jìn)入償債高峰期
一組有關(guān)“庫(kù)存”的最新數(shù)據(jù)顯示，2012中國(guó)500強(qiáng)房企的庫(kù)存已達(dá)到4.9945萬(wàn)億元，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個(gè)百分點(diǎn)，平均每家500強(qiáng)房企的存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。
除此之外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前滬深兩市32家上市房企發(fā)布的2011年年報(bào)顯示，21家公司的存貨同比上升，占比為65.63%；7家房企去年年底存貨同比增幅超過(guò)30%。
其中，招商地產(chǎn)2011年末存貨值達(dá)到514.4億元，同比增長(zhǎng)33%；萬(wàn)科的存貨由上年同期的1333億元達(dá)到2083億元，增長(zhǎng)56%；首開(kāi)股份2011年年末的存貨高達(dá)430.49億元，2011年年初為250.65億元，增長(zhǎng)72%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的存貨雖不多，但增幅卻很高，由2010年末的2.31億增長(zhǎng)到2011年末的4.87億，增幅為111%。
有業(yè)內(nèi)人士分析，庫(kù)存量同比急劇飆升已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商最為“頭疼”的問(wèn)題。金永祥也向記者表示，信貸未放松，信托貸款到期，企業(yè)正進(jìn)入償債高峰期，這個(gè)時(shí)候高庫(kù)存就是企業(yè)的噩夢(mèng)。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾對(duì)媒體表示，據(jù)測(cè)算，2012年開(kāi)發(fā)商因房屋庫(kù)存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏利也不過(guò)5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上將接近盈虧平衡的邊緣。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，庫(kù)存攀升和大筆償債的雙重壓力已經(jīng)導(dǎo)致房企無(wú)暇他顧，多數(shù)房企將所有精力都放在加快銷售，回收現(xiàn)金流上。
去庫(kù)存化成房企第一目標(biāo)
“全員營(yíng)銷”時(shí)代來(lái)臨
日前，本報(bào)記者從多位資深開(kāi)發(fā)商高層處獲悉，2012年，各大房企都不約而同地把去庫(kù)存化列為第一目標(biāo)。
事實(shí)上，今年2月，綠城就掀起了“全員營(yíng)銷”風(fēng)潮。宋衛(wèi)平本人甚至要求包括自己在內(nèi)的董事長(zhǎng)辦公室的3人完成3億元的銷售額。正如昆侖置業(yè)副總裁蔡陽(yáng)所言：“房子賣不動(dòng)，要我有何用”。
而碧桂園啟動(dòng)的北方區(qū)“全員賣房”活動(dòng)并不是終點(diǎn)。一位消息人士稱，接下來(lái)碧桂園很可能將該活動(dòng)逐步擴(kuò)大，內(nèi)蒙古等其他地方的項(xiàng)目也將會(huì)參與進(jìn)來(lái)。
“第一是銷售，第二是銷售，第三還是銷售。至于買地，想都不要想了�！鄙鲜錾轿鏖_(kāi)發(fā)商這樣告訴本報(bào)記者，他還透露，他的公司旗下已經(jīng)有2個(gè)在建項(xiàng)目停滯了，除了高層四處尋找基金等渠道籌錢，公司還正在動(dòng)員所有員工參與產(chǎn)品銷售。
值得注意的是，據(jù)記者了解，在各大房企重大會(huì)議上，“去庫(kù)存”成為2012年企業(yè)發(fā)展計(jì)劃中反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“重中之重”。
去年年底，招商地產(chǎn)董秘劉寧曾在某券商年會(huì)上表示，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重�！�
萬(wàn)科副總裁毛大慶在年初的時(shí)候曾對(duì)本報(bào)記者表示，2012年一季度，萬(wàn)科在北京不會(huì)拿地，集團(tuán)將致力于減少庫(kù)存。
首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊也在今年公司業(yè)績(jī)會(huì)上表示，加大現(xiàn)在庫(kù)存項(xiàng)目的銷售，希望盡快把庫(kù)存項(xiàng)目清理掉，拿現(xiàn)金換來(lái)更好的資源，這是公司長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中非常重要的一個(gè)戰(zhàn)略。
有業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“冬天模式”后，下一輪將進(jìn)入“全員賣房”模式，“全員營(yíng)銷”時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。
鑒于上述各種情形，金永祥表示，房?jī)r(jià)整體上還會(huì)有下行空間，只不過(guò)各區(qū)域會(huì)呈現(xiàn)不同幅度的波動(dòng)。