樓市寒冬讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入“滯銷”的窘境，存貨激增、負(fù)債攀升、融資受限促使房企加速“降價(jià)跑量”。
據(jù)中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至27日，按照申萬一級指數(shù)分類，滬深兩市已有52家A股房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報(bào)，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元，同比增長45.8%。以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.62年。
進(jìn)入2012年，房企爭相啟動(dòng)大范圍降價(jià)促銷活動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士指出，今年“降價(jià)跑量”、快速周轉(zhuǎn)將是多數(shù)房企堅(jiān)定不移的策略，但由于房企整體的現(xiàn)金狀況正在好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)房價(jià)繼續(xù)下降的空間不會(huì)太大。
存貨周轉(zhuǎn)延長9個(gè)月
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，48家A股上市房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入合計(jì)2233.95億元，同比增長26.4%；營業(yè)成本1286.34億元，同比增長22.2%；A股房企的整體營業(yè)利潤率有所提升。但由于存貨激增，各房企的存貨消化周期大幅延長。
按房企存貨和營業(yè)成本計(jì)算，2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達(dá)到4.62年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個(gè)多月。
48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%。其中，萬科A以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。去年底，萬科的各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%；在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%。同期，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。
對于市場走勢，萬科指出，公司重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢)，繼2010年成交面積同比下降29.6%之后，2011年繼續(xù)下降19.2%。14個(gè)城市2011年第二、三、四季度的住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積相對第一季度分別增長77.5%、100.3%和86.4%，但成交面積分別下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供應(yīng)增加而市場成交下滑，存貨規(guī)模持續(xù)上升，去存貨周期不斷延長。
招商地產(chǎn)的存貨壓力也不小。2011年末，公司存貨達(dá)514.4億元，同比增長33%。招商地產(chǎn)判斷，由于過去兩年商品房開工量大，2012年下半年市場供應(yīng)或?qū)⑴噬闲赂唿c(diǎn)，商品住宅庫存積壓、供大于求的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。
“降價(jià)跑量”將延續(xù)
從2011年三季度開始，為加快銷售，在一批有影響力的企業(yè)帶動(dòng)下，打折促銷開始成為行業(yè)內(nèi)的普遍情況。各地房價(jià)上漲的趨勢受到遏制，房價(jià)松動(dòng)和回落的城市數(shù)量日益增多。房企普遍認(rèn)為，未來一段時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境依然不容樂觀，降價(jià)跑量、快速周轉(zhuǎn)的市場策略將延續(xù)。
招商地產(chǎn)在年報(bào)中指出:提周轉(zhuǎn)、保進(jìn)度是公司能夠靈活應(yīng)對市場變化的前提。各項(xiàng)目必須踐行“時(shí)間就是金錢、效率就是生命”的理念，提高節(jié)點(diǎn)完成率，加速周轉(zhuǎn)；占用資源較多的大盤項(xiàng)目更要做好產(chǎn)品定位及分期統(tǒng)籌，加快建設(shè)開發(fā)速度，及早進(jìn)入銷售。
萬科副總裁毛大慶表示，2012年一季度，萬科在北京不會(huì)拿地，公司將致力于減少庫存。首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊也表示，加大現(xiàn)有庫存項(xiàng)目的銷售，希望盡快把庫存項(xiàng)目清理掉，拿現(xiàn)金換來更好的資源，這是公司長期發(fā)展過程中非常重要的戰(zhàn)略。
保利地產(chǎn)雖然尚未公布年報(bào)，但前兩年激進(jìn)拿地令公司存貨壓力巨大。2012年伊始，保利地產(chǎn)就在全國的40多個(gè)主要城市進(jìn)行聯(lián)合促銷，展開大手筆的降價(jià)行動(dòng)，總共涉及100多個(gè)在售項(xiàng)目2萬余套房源。
業(yè)內(nèi)人指出，在2009年-2010年房地產(chǎn)業(yè)的火爆期，不少房地產(chǎn)企業(yè)均大規(guī)模拿地?cái)U(kuò)張，致使庫存量位居歷史高位；今年，去庫存將成為這些房企的首要任務(wù)。3月以來，首套房貸呈現(xiàn)寬松態(tài)勢，房地產(chǎn)市場迎來今年銷售的窗口期，因此多數(shù)房企都將抓住機(jī)會(huì)快速出貨。
現(xiàn)金狀況整體好轉(zhuǎn)
多數(shù)房企積極降價(jià)促銷已取得階段性成果。統(tǒng)計(jì)顯示，48家房企2011年預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)2142.24億元，同比增長41.5%，與2011年的整體營業(yè)收入相當(dāng)。這表明，A股房企今年的結(jié)算業(yè)績已有保障。同時(shí)，48家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流趨于好轉(zhuǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，48家房企2011年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計(jì)為-150.18億元；而2010年，這些房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計(jì)為-304.51億元。48家房企中有26家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，占比過半。陸家嘴2011年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為17.69億元，而2010年公司該指標(biāo)為-19.07億元。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)，主要原因是去年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金大幅增加。2011年，陸家嘴銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為54.57億元，同比增長2.72倍。
2011年，48家房企的整體負(fù)債率變化平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，剔除預(yù)收賬款后，48家房企的整體負(fù)債率為48.5%，而2010年，這一指標(biāo)為47.9%。2011年，48家房企中有16家負(fù)債率同比下降，有28家房企的負(fù)債率增幅在0.1個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。
以萬科為例，截至2011年末，公司的凈負(fù)債率為23.8%，剔除預(yù)收賬款后，公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。公司有息負(fù)債占全部負(fù)債的比例僅22.1%，且有息負(fù)債中，長期有息負(fù)債的比例為53.2%。公司持有貨幣資金342.4億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額235.7億元。