日前，廣州首例通過“限地價、競配建”模式拍賣的土地成功出讓，受讓人是一位在競拍中擊敗了１２位房地產(chǎn)企業(yè)的自然人。這起拍賣，因其自然人購地和土地出讓高溢價而成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)。

    “正規(guī)軍”不敵“個體戶”　是“一個人戰(zhàn)斗”還是“背后有別人”？

    ４月２８日下午，在廣州市進(jìn)行的一場土地拍賣中，天河區(qū)黃埔大道堅紅化工廠住宅用地經(jīng)過數(shù)十輪競價后，最終以總價５．２６億元和配建１３０套公租房拍出。在拍賣現(xiàn)場頻頻舉牌、投得這一地塊的受讓人名叫“李燕如”，一個自然人。她相當(dāng)?shù)驼{(diào)，簡短表示“來自深圳、有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，相關(guān)信息以后會通過雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司網(wǎng)站公布”，而后便匆匆離開拍賣現(xiàn)場。
    記者３０日試圖聯(lián)系李燕如本人，但撥通電話后，接電話的是她的助手。據(jù)這位“蔡小姐”介紹：“李燕如外出休假”，手機(jī)交由她保管，目前“無法聯(lián)絡(luò)到李燕如”。這位蔡小姐證實(shí)，自己隸屬于李燕如向廣州市國土房管局報備的“雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，公司尚處在“預(yù)登記”階段，因此在網(wǎng)上和工商機(jī)關(guān)無法檢索。對于此次購地的細(xì)節(jié)和李燕如是否有合作伙伴，她表示“并不清楚”。
    暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛接受記者采訪時表示，這起拍賣之所以引人關(guān)注，主要因為受讓人自然人的身份，但我國法律并未對進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營者身份進(jìn)行限制，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個人均可申請。但中原地產(chǎn)廣東項目部經(jīng)理黃韜表示：“與資金雄厚、經(jīng)驗豐富的開發(fā)商相比，自然人很少能拿地成功，這不是政策限制，而是投資門檻的作用�！�
    因此，業(yè)內(nèi)人士分析，這起“正規(guī)軍”不敵“個體戶”的競拍背后可能并不簡單，因為很難確定李燕如是一個人還是“背后有別人”。“有可能她代表了一些低調(diào)的開發(fā)公司，或是幾個人共同集資�！秉S韜說。
    廣州市國土房管局表示，拍賣前對李燕如的資格進(jìn)行過審核，結(jié)果符合相關(guān)條件。而她也在申請競買該地塊時按照競買須知要求提交了成立項目公司“廣州市雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的相關(guān)證明。但這個項目公司只是“預(yù)申請”，須待競標(biāo)成功后注冊。
    記者了解到，李燕如也并非“廣州第一個拿地成功的自然人”。據(jù)廣州市國土房管局證實(shí)，早在２００５年，廣州琶洲地區(qū)的ＰＺＢ１３０１地塊就被兩個自然人以４．６億元的總價、６２２３元／平方米的樓面地價購入，但２００６年又因無力如期支付該塊土地出讓金被收回。

    “限地價、競配建”模式能否限住“地王”？

    此次拍賣是廣州自２０１１年其創(chuàng)新“限地價、競配建”模式后的首起成功案例。
    廣州市房管局交易登記中心主任倫小偉介紹，這一模式是先限定地塊的“合理最高上限地價”，當(dāng)拍賣報價達(dá)到這個價格后，不再繼續(xù)競價，而改為競投配建公租房面積，報出配建面積最大者為競得人。
    廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，２０１０年前后，全國商品房價格普漲，市場大批“地王”頻出，一些城市拍賣土地的樓面地價就超過附近已建商品房售價。在這一背景下，各地紛紛出臺措施，限制土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)“地王”，從土地供應(yīng)的源頭力圖抑制高房價。廣州在２０１１年試點(diǎn)“限地價、競配建”的模式。
    然而“好初衷”卻遭遇市場“軟抵抗”。此前廣州雖然推出多幅限地價、競配建地塊，但沒有一起進(jìn)入到最終競配建環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士分析，這一方面是樓市成交低迷壓低了開發(fā)商拿地?zé)崆�，另一方面開發(fā)商也擔(dān)憂高檔社區(qū)配建保障房帶來的后續(xù)物業(yè)管理難題。
    此后，廣州市國土房管局對政策進(jìn)行了多次微調(diào)完善，如對保障房配建比例、建設(shè)位置進(jìn)行調(diào)整。
    “這起出讓之所以能成功，主要是因為土地出讓位置優(yōu)越，對開發(fā)商而言有很強(qiáng)的吸引力，應(yīng)該為后續(xù)出讓提供借鑒，做到‘既防地王，又增保障房’�！焙鷦傉f。
    然而，還是有人質(zhì)疑，限制地價，但不限制土地轉(zhuǎn)讓，是否會讓政策流于形式；房價在土地被層層轉(zhuǎn)讓后還是難降？
    對此，倫小偉回應(yīng)說，雖然國家并不限制購買后土地轉(zhuǎn)讓，但土地轉(zhuǎn)讓和房價升高不是簡單的傳導(dǎo)關(guān)系，而且廣州規(guī)定無論如何轉(zhuǎn)讓，“簽訂的配建保障房數(shù)量不能減少”。

    土地出讓高溢價　市場回暖了嗎？

    當(dāng)樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，這起土地的高溢價拍賣又傳遞出哪些信號？

    ——“面粉１３０００元，面包至少２８０００元？”

    記者在廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上查詢發(fā)現(xiàn)，這塊土地總面積為１７３０４平方米，其中可建設(shè)用地１５１７８平方米，按最終成交價５．２６億折算，樓面地價約為１１５５２元，折合樓面地價１１５５２元／平方米，剔除配建公租房面積后達(dá)１２６３４元／平方米。
    有媒體據(jù)此計算，加上建安成本和稅費(fèi)等支出，最終銷售價格可能超過２８０００元，而附近目前在售樓盤均價約為２００００元。這是否是新一輪樓市漲價的信號？
    趙卓文認(rèn)為，由于采取了限制最高地價的方式，１３０００元的拿地價格不算低，但尚難稱“地王”，加上建安成本和相關(guān)稅費(fèi)，成本可以控制在１８０００元內(nèi)。而且售價需要考慮到樓市整體環(huán)境，不是“想賣多少就能賣多少。”

    ——樓市受調(diào)控所限，土地將成下一個投資熱點(diǎn)？

    胡剛認(rèn)為，個人購地的出現(xiàn)，可能意味著調(diào)控限購下投資資金在尋找新的出路，向土地市場淘金。黃韜則分析，如果真是自然人開發(fā)，就可能存在“拿地容易開發(fā)難”的情況，自然人相比大型企業(yè)，更難獲得貸款，而其他融資渠道的高風(fēng)險性和項目開發(fā)的專業(yè)性要求，可能對后續(xù)項目帶來不利影響。
    對此，胡剛建議，雖然國家目前對投資人資格尚無限制也無需限制，但對近期出現(xiàn)的自然人拿地趨勢需要關(guān)注，通過加強(qiáng)項目審核及預(yù)警，防止出現(xiàn)項目爛尾風(fēng)險。

    ——土地出讓溢價回升，是個案還是開發(fā)商對市場預(yù)期回暖？

    自去年底以來，廣州市住宅土地出讓市場一直相對低迷，開發(fā)商出手買地者寥寥。然而，這塊熱門地塊的競拍中，在不到２０分鐘內(nèi)，地價就已在數(shù)十輪競拍中從３．６億元升至５．２６億元，溢價達(dá)４５％，這是否意味著開發(fā)商對后市前景的預(yù)期將回暖呢？
    廣州市國土房管局表示，除了該地塊地理位置優(yōu)越等因素外，也表明市場和投資者看好未來廣州發(fā)展前景。黃韜等業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，這起拍賣更像一起個案，不能因此判斷市場預(yù)期即將回暖。