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中信龍?zhí)稁X項(xiàng)目拿地8年才動(dòng)工，拿地成本僅數(shù)百元/平方米，項(xiàng)目售價(jià)卻高達(dá)萬(wàn)元，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在博鰲涉嫌囤地的不止中信地產(chǎn)一家，知名度較高的還包括早在1999年就進(jìn)駐博鰲的中遠(yuǎn)。
由于博鰲亞洲論壇的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商早期在此開(kāi)發(fā)的多為酒店、公寓類(lèi)投資收益較慢的項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)分析指出，開(kāi)發(fā)商正是利用囤地和土地升值的收益來(lái)平衡其他項(xiàng)目回報(bào)期過(guò)長(zhǎng)的缺陷，至少?gòu)?001年開(kāi)始，僅龍?zhí)稁X地塊，土地閑置現(xiàn)象就一直未曾杜絕。
博鰲成囤地“重災(zāi)區(qū)”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》關(guān)于中信地產(chǎn)龍?zhí)稁X項(xiàng)目被叫停的報(bào)道稱(chēng)，從2003年拿地到2011年動(dòng)工建設(shè)，龍?zhí)稁X項(xiàng)目地塊閑置了8年，其涉嫌囤地值得關(guān)注。
記者近日在博鰲調(diào)查發(fā)現(xiàn)，龍?zhí)稁X盤(pán)踞了中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司(以下稱(chēng)中遠(yuǎn))兩大開(kāi)發(fā)商。
當(dāng)?shù)厝藢?duì)龍?zhí)稁X的舊景記憶猶新。
一名當(dāng)?shù)鼐用裢嘎叮郧褒執(zhí)稁X還是一片郁郁蔥蔥的樹(shù)林，近些年由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)始變熱鬧；但是，除了已經(jīng)建成的博鰲國(guó)賓館以外，其他地塊一直未見(jiàn)動(dòng)工。
據(jù)中遠(yuǎn)集團(tuán)的公告，2001年9月，中遠(yuǎn)征得龍?zhí)稁X建設(shè)用地。但這塊地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度如何，此后卻無(wú)從查起，直到2010年，國(guó)土部公布的1457幅閑置土地黑名單，這塊地才回歸公眾視野。
在國(guó)土部的這份黑名單中，中遠(yuǎn)共有5塊地“上榜”，其中包括龍?zhí)稁X山景別墅用地和龍?zhí)稁X高爾夫球場(chǎng)用地，供地面積超過(guò)98公頃，這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同，約定動(dòng)工時(shí)間為2002年10月，竣工時(shí)間則為2004年10月。
直到2010年因閑置被曝光，這兩幅地塊依舊沒(méi)有動(dòng)工。
截至目前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還未了解到兩地塊的最新動(dòng)向。除上述中信地產(chǎn)和中遠(yuǎn)之外，一些小型房企囤地現(xiàn)象也不少見(jiàn)，其中海南曉?shī)W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1996年拿到博鰲的兩幅商服用地，但土地至少閑置了14年。
低收益落差
博鰲房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡始于博鰲亞洲論壇，但進(jìn)行別墅等住宅的開(kāi)發(fā)是近幾年才興起的。早些年，進(jìn)駐博鰲的開(kāi)發(fā)商大多以開(kāi)發(fā)會(huì)議中心、酒店為主。
以海南博鰲投資控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)博鰲投資控股)為例，該公司1999年成立時(shí)，遂成為博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)的主要投資商，其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要為博鰲亞洲論壇會(huì)議中心、索菲特酒店、金海岸酒店以及高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的成功運(yùn)作，讓開(kāi)發(fā)商看到在博鰲投資房地產(chǎn)的潛力。
2000年，中遠(yuǎn)以9000萬(wàn)元參股博鰲投資控股，并持有其30%的股份。當(dāng)外界以為中遠(yuǎn)將借博鰲投資控股的平臺(tái)在當(dāng)?shù)卮笫┤_時(shí)，事態(tài)發(fā)展卻出人意料。
2000年12月21日，中遠(yuǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，將其持有的博鰲投資控股22%的股份分別出讓給另外3家公司，中遠(yuǎn)持有的股份降為8%。
到了2001年9月18日，中遠(yuǎn)新成立了海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中遠(yuǎn)博鰲)，中遠(yuǎn)持有其95%的股份。3天后，中遠(yuǎn)博鰲即決定出資5800萬(wàn)元征用博鰲亞洲論壇永久性會(huì)址所在地東嶼島全島土地，約計(jì)2500畝。
此外，中遠(yuǎn)博鰲還向博鰲投資控股購(gòu)買(mǎi)了“博鰲水城”太陽(yáng)城區(qū)域B島和C島的土地使用權(quán)，用地面積合計(jì)超過(guò)94畝，用于開(kāi)發(fā)博鰲太陽(yáng)城B島別墅、C島酒店和別墅。
2001年9月，中遠(yuǎn)還購(gòu)買(mǎi)了龍?zhí)稁X的建設(shè)用地，用于建設(shè)別墅。
從參股博鰲投資控股到獨(dú)立開(kāi)發(fā)，中遠(yuǎn)的做法讓外界大感疑惑。有分析認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)會(huì)議中心、酒店、度假公寓等項(xiàng)目投入很大，投資回報(bào)期卻很長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈?zhǔn)呛艽蟮目简?yàn)，轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)別墅等住宅項(xiàng)目則能在短期內(nèi)獲得較大收益。一般情況下，酒店的回報(bào)期可能長(zhǎng)達(dá)10年，住宅則可以實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)。
但是在開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為何鐘意囤地？
綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，由于博鰲開(kāi)發(fā)商數(shù)量較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，從企業(yè)運(yùn)營(yíng)角度看，投資住宅可以平衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；由于商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)期過(guò)長(zhǎng)，通過(guò)土地升值獲取的收益正好可以彌補(bǔ)“損失”。
囤地亂象屢禁不絕
除開(kāi)發(fā)住宅獲益之外，轉(zhuǎn)賣(mài)土地也是開(kāi)發(fā)商回籠資金的常用方式。
2001年12月6日及13日，中遠(yuǎn)分別出讓了手中位于博鰲水城的兩幅地塊，分別為別墅用地和高爾夫用地，兩地塊出讓面積分別為29萬(wàn)平方米和69萬(wàn)平方米，因此獲取的土地款分別高達(dá)8437萬(wàn)元和1.9億元，合計(jì)超過(guò)2.7億元。
中遠(yuǎn)在2001年12月8日的一則公告中稱(chēng)，其位于海南省瓊海市博鰲鎮(zhèn)的博鰲水城度假酒店項(xiàng)目總投資高達(dá)人民幣2.3億元，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率約10.29%。這就意味著，運(yùn)營(yíng)一個(gè)酒店項(xiàng)目，大約需要10年才能收回全部投資。
從中遠(yuǎn)、中信地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐乃魉鶠椴浑y看出，通過(guò)土地閑置等待房?jī)r(jià)上漲可獲得令人咋舌的收益，還可通過(guò)土地轉(zhuǎn)賣(mài)實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，買(mǎi)賣(mài)土地幾乎成了穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。
前述信息顯示，目前可查的最早的拿地記錄為1996年海南曉?shī)W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于拿到的兩幅商服用地，至今已超過(guò)15年時(shí)間，中信地產(chǎn)、中遠(yuǎn)的囤地時(shí)間也分別長(zhǎng)達(dá)8年和10年。
十余年時(shí)間，囤地亂象為何屢禁不止？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日(5月9日)致電瓊海市國(guó)土局，但截至發(fā)稿，該部門(mén)未接受記者的采訪(fǎng)。
綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外，土地升值已成為重要利潤(rùn)來(lái)源，除利益驅(qū)使之外，政府也有責(zé)任，如在交通配套、市政規(guī)劃方面，如果政府的承諾不及時(shí)兌現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也會(huì)造成阻礙。
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