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綠城的危機(jī)依舊在，甚至有蔓延之勢。
繼兩大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普和穆迪接連對綠城中國控股有限公司(綠城中國，3900.HK)做出降級處理后，近日綠城一位離職員工公開披露了一篇名為《諫宋公疏》的萬言書，從“人憂、治患、略慮”三方面直陳綠城內(nèi)部管理的種種弊端，將綠城的“大房企病”剖析得淋漓盡致。
業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，如果說標(biāo)普和穆迪僅僅是將綠城廣為人知的外傷放大的話，這位離職員工則是將其內(nèi)傷血淋淋地暴露出來。
全員賣房、擴(kuò)張代建、嚴(yán)控成本、暫停拿地、甩賣項(xiàng)目，綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平已經(jīng)使盡渾身解數(shù)去彌合外部傷口，然因其過快的膨脹速度和在調(diào)控下多次的化險(xiǎn)為夷，讓綠城屢屢忽略來自內(nèi)部的隱患。
這一次，這位被業(yè)界拿來與喬布斯相提并論、性情執(zhí)拗而又充滿個(gè)人魅力的綠城“獨(dú)裁者”，又如何在內(nèi)憂外患中涅槃重生？
“夢魘”重現(xiàn)
“3年內(nèi)綠城銷售將突破千億元，5年內(nèi)將超越萬科。”宋衛(wèi)平在2009年年底放出豪言，“在我們的前面沒有對手，沒有！說到挑戰(zhàn)，只會來自于我們自己�！�
2009年，綠城全年合約銷售額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的517.3億元，火爆的銷售幫助其迅速躍過“破產(chǎn)門”、“債券門”等溝壑。對市場信號的錯(cuò)誤判斷，使得宋衛(wèi)平再度信心爆棚，甚至高調(diào)向萬科挑戰(zhàn)。
宋衛(wèi)平只說對了一半，來自于綠城內(nèi)部的挑戰(zhàn)固然嚴(yán)峻，2010年再度不期而至的房地產(chǎn)調(diào)控又一次讓綠城應(yīng)接不暇。
實(shí)際上，從2009年開始，吸取教訓(xùn)的綠城已經(jīng)將“穩(wěn)健”二字作為公司戰(zhàn)略的重要尺碼，然而“突破千億”和“超越萬科”這兩個(gè)明晃晃的目標(biāo)卻與穩(wěn)健產(chǎn)生了明顯的矛盾。
2009年和2010年兩年，綠城再度走上高速擴(kuò)張之路，幾乎不計(jì)成本地拿地、借貸，負(fù)債比率也再次躥升到內(nèi)地房企的極限高度。2011年，隨著調(diào)控效果的不斷發(fā)酵，綠城再次進(jìn)入似曾相識的“夢魘”之中。
由于綠城居高不下的債務(wù)和表現(xiàn)平平的2012年一季度銷售業(yè)績，標(biāo)普和穆迪在近日相繼下調(diào)其信用和債務(wù)評級。穆迪認(rèn)為，綠城面臨著200億元短期債務(wù)進(jìn)行再融資的壓力，而其2011年年底的現(xiàn)金余額僅為59億元。
對此，綠城CFO馮征在5月8日對媒體強(qiáng)調(diào)，包括一個(gè)月前出售給SOHO中國的上海項(xiàng)目，綠城在已經(jīng)出售的6個(gè)項(xiàng)目上回籠了近60億元的現(xiàn)金，考慮到項(xiàng)目本身的貸款，對現(xiàn)金流的影響可以達(dá)到120億元，財(cái)務(wù)狀況有了很大改善。“而且評級機(jī)構(gòu)所謂的債務(wù)不會一次性全部到期，綠城可以選擇續(xù)借持續(xù)償還�！�
某投行人士表示，對于一個(gè)不停賣項(xiàng)目緩解資金壓力的房企，銀行等借貸方是否同意債務(wù)續(xù)借和展期很成問題，尤其是兩大評級機(jī)構(gòu)都下調(diào)評級的情況下，可能會引發(fā)一系列負(fù)面的連鎖反應(yīng)。
“綠城絕對不會倒閉，努力做銷售，騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目，如果這些都不奏效，那就把價(jià)格一降到底，所有房子都賣完，以后不做房地產(chǎn)了�！边@是宋衛(wèi)平在去年下半年撂下的“狠話”。
目前，“綠城黃埔灣遭遇中介七折拋售”的消息不脛而走，宋衛(wèi)平是否真的已經(jīng)在考慮山窮水盡時(shí)的那一步？
內(nèi)部憂弊
內(nèi)部離職員工寫就的《諫宋公疏》一經(jīng)發(fā)出，再次將綠城置于探照燈下。
“綠城之困，雖緣于外，實(shí)因于內(nèi)”。一位分析人士認(rèn)為，綠城眼下所遭遇的種種困境，表面看是由于外部的調(diào)控、市場、債務(wù)、傳言等因素引起，實(shí)際上跟內(nèi)部問題息息相關(guān)。
業(yè)內(nèi)人士曾多次對記者指出，優(yōu)秀的項(xiàng)目品質(zhì)和執(zhí)著的行業(yè)理想并不能掩蓋綠城在經(jīng)營思路和內(nèi)部管理上的種種痼疾，其中至關(guān)重要的一點(diǎn)就是“以宋公為全師”。
據(jù)了解，對宋衛(wèi)平的個(gè)人崇拜在綠城內(nèi)部頗為盛行，接觸過綠城員工的人士都有個(gè)共同感觸，綠城人動輒掛在嘴邊的就是“我們宋總說”，在公司內(nèi)部開會時(shí)鮮有對宋衛(wèi)平據(jù)理力爭的情形，宋衛(wèi)平的判斷成為單一衡量標(biāo)準(zhǔn)，甚至在綠城內(nèi)部文案中以“最高指示”為開篇。
一位接近綠城的人士透露，自上市以來，綠城借資本之翼疾速擴(kuò)張，項(xiàng)目增速過快，攤子鋪得過大，很多高管都是內(nèi)部破格提拔，往往能力提升不及崗位提升。
“房企發(fā)展過快并不是好事，這使得很多管理問題和人才培養(yǎng)跟不上或者直接被忽視，失去了喘息和反思的機(jī)會�！币晃环科蟾吖軐τ浾弑硎�。
上述接近綠城的人士表示，在產(chǎn)品品質(zhì)和經(jīng)營策略上苛刻到偏執(zhí)的宋衛(wèi)平，卻在人才管理上顯得過于寬仁厚道，其對高管和員工的重情重義，在將團(tuán)隊(duì)忠誠度推向無以復(fù)加的高度的同時(shí)，也使得團(tuán)隊(duì)的鐵血和狼性逐漸消磨。
在上述綠城離職員工眼中，綠城的高層結(jié)構(gòu)存在重大缺陷。宋衛(wèi)平曾經(jīng)開玩笑說，“如果綠城有10個(gè)執(zhí)行董事，7個(gè)都是負(fù)責(zé)營銷的，另外3個(gè)則是管工程建設(shè)的�！睉蜓灾�，折射出綠城文化的偏頗，過于倚重銷售和建設(shè)，依然是重資產(chǎn)模式和傳統(tǒng)地產(chǎn)思維為主導(dǎo)，而管控、金融等層面杰出人才的缺失，或許正是綠城屢屢陷入債務(wù)危機(jī)的重要誘因。
“當(dāng)然，這些內(nèi)在危機(jī)并非是宋衛(wèi)平和綠城的獨(dú)家問題，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所必然面對的集體課題�！鄙鲜龇治鋈耸空f。
該人士表示，資產(chǎn)超過1000億元，銷售超過500億元，對于任何一家房企而言都是一個(gè)坎兒，這意味著內(nèi)部管理和發(fā)展戰(zhàn)略都要面臨重要的完善和調(diào)整，綠城就走在這個(gè)關(guān)鍵的坎兒上。危機(jī)的到來對于綠城也許是禍兮福倚，否則繼續(xù)順風(fēng)順?biāo)氯�，將會釀成更深重的�?zāi)患。
“以后綠城沒有別的，唯有坦誠和透明，只望能安安穩(wěn)穩(wěn)地存在，慢慢調(diào)整與轉(zhuǎn)型�！痹谧罱邮苊襟w專訪時(shí)，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)、棱角尖銳的宋衛(wèi)平語氣中多了幾許滄桑和沉郁，“謀生向來艱難，綠城本可以更穩(wěn)健些。而人，總是要順勢而為�！�
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