山雨欲來風滿樓。雖然目前房地產(chǎn)信托沒有暴露出實質(zhì)性兌付風險，但市場頻現(xiàn)提前清盤案例。據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者不完全統(tǒng)計，年初至今，已有涉及18家信托公司逾30款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤，其中中誠信托提前清盤產(chǎn)品6款。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)信托清盤源于信托公司在集中兌付壓力下提前鎖定風險，保障償還委托人本金和收益，部分清盤項目背后實為資產(chǎn)管理公司和房地產(chǎn)基金低價接盤收購。一國資背景的房地產(chǎn)私募基金高管稱，看好房地產(chǎn)不良資產(chǎn)回收，尤其是二線城市和資產(chǎn)質(zhì)量好的小開發(fā)商的項目。
市場 年初至今32款房地產(chǎn)信托提前清盤
本來期限設計為1-2年的房地產(chǎn)信托計劃，接連出現(xiàn)提前清盤，引發(fā)市場關注，更讓關注房地產(chǎn)信托高收益的投資者也逐漸注意到其背后隱藏的兌付風險。
據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，從2012年年初至今，已有包括中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，涉及金額達53.51億，產(chǎn)品提前清盤時間從數(shù)月到近一年不等。其中，僅中誠信托一家信托公司提前清盤房地產(chǎn)信托項目就有6款，數(shù)量最多。
以中融信托旗下興源股權投資集合資金信托計劃為例，該產(chǎn)品成立于2010年11月26日，規(guī)模為4.2億，信托資金用于對南充興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行股權投資，投資完成后持有該公司97.17%的股權。
按照信托計劃，該信托計劃優(yōu)先級受益權到期日本應為2012年11月26日，但中融信托5月22日發(fā)布公告稱，因融資方興源環(huán)亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向受托人申請?zhí)崆爸Ц恫糠止蓹噘徺I選擇權維持費用于提前終止優(yōu)先級受益權。根據(jù)相關合同約定以及項目公司的運營情況，為保障優(yōu)先級委托人利益，受托人同意提前終止信托計劃優(yōu)先級受益權，并于2012年5月25日提前終止。
同時值得注意的是，中誠信托旗下房地產(chǎn)信托提前清盤數(shù)量最多，包括深圳紫園投資集合信托計劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計劃、新城金郡投資集合信托計劃、南京恒業(yè)陽光帝景房地產(chǎn)一期項目投資集合信托計劃、常州美林江南置業(yè)投資集合資金信托計劃和密云鼓樓貸款項目信托計劃共6款產(chǎn)品。
對此，用益信托研究員岳婷告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房地產(chǎn)商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會提前償還投資者本金及收益；另外，信托公司也會主動要求提前清盤，以防范未來兌付風險；同時，房地產(chǎn)商和信托公司在信托計劃設立初期便約定可提前結束。
“開發(fā)商現(xiàn)在資金吃緊，融資無門，怎么會提前交出手中的現(xiàn)金呢？”西南地區(qū)一位信托公司高管對記者稱。在他看來，房地產(chǎn)信托提前清盤主要是信托公司在房地產(chǎn)商有償還信托資金能力條件下提前鎖定風險，實現(xiàn)兌付，信托公司占有主導作用。
有業(yè)內(nèi)人士指出，信托公司愿意放棄管理費而提早清盤既出于保護受托人投資者的權益，也保證自身不會卷入到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)官司當中。好買基金信托研究員羅夢也表達了類似觀點：信托公司發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有兌付困難時會主動清盤，這是信托公司進行風險控制的一項措施。
背后 資產(chǎn)管理公司和地產(chǎn)基金低價接盤
“目前我們很看好房地產(chǎn)不良資產(chǎn)回收，尤其是二線城市和資產(chǎn)質(zhì)量好的小開發(fā)商的項目�！币患覈Y背景的私募股權基金(PE)公司的高管對《經(jīng)濟參考報》記者稱。他還表示，接盤房地產(chǎn)信托成為今年業(yè)務重點之一。
記者觀察到，中誠信托今年曾發(fā)布深圳紫園投資集合信托提前終止公告，原因是中誠信托與中國華融資產(chǎn)管理公司深圳辦事處、深圳市武龍源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《債權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，華融資產(chǎn)管理公司向中誠信托支付了全部債權轉(zhuǎn)讓價款55850萬元，同時深圳市武龍源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也向受托人支付了全部借款對應的利息，并支付了全部股權轉(zhuǎn)讓價款950萬元。
一位信托公司內(nèi)部人士向記者透露，部分房地產(chǎn)信托提前清盤表面上是地產(chǎn)商提前還款或信托公司主動清盤，其實背后資產(chǎn)管理公司或地產(chǎn)基金接盤之后就清盤兌付�！澳壳胺康禺a(chǎn)商資金緊張，不會提前還款，信托公司也不愿意看到清盤現(xiàn)象，有損聲譽�！彼f。
無獨有偶，華業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其子公司深圳市華富溢投資有限公司于2010年4月向中誠信托申請了10億元人民幣借款。由于該筆借款期限已滿，因而深圳華富溢及其持股44.05%的北京君合百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬與中國華融資產(chǎn)管理公司廣州辦事處簽署相關協(xié)議重組上述債務。
上述地產(chǎn)PE高管告訴記者，接盤房地產(chǎn)信托有兩種方式，一是從信托公司手中直接將資產(chǎn)收益權打折收購；二是和房地產(chǎn)商交易，為地產(chǎn)公司償還信托資金后，進而收購其股權。
不過，有分析人士警示風險，認為包括資產(chǎn)管理公司和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的第三方接盤房地產(chǎn)信托，雖然能解決房企資金短缺一時之渴，但非根治之法，流動性風險是一場擊鼓傳花的游戲，接盤僅是延遲危機爆發(fā)的時間，仍需警惕背后的風險。
對此，上述地產(chǎn)PE高管表示，對于房地產(chǎn)市場回暖判斷是前提條件，尤其看好一些優(yōu)質(zhì)地段的住宅類項目�！斑^去兩年開工率不足，一旦市場回暖，房子會立刻出手，可以收回現(xiàn)金，大家都賺到錢了，不存在擊鼓傳花�！痹摳吖苷f。
壓力 兌付面臨流動性風險
雖然資產(chǎn)管理公司和地產(chǎn)基金出手接盤，暫時緩解了房地產(chǎn)信托兌付風險，但在政策基本面沒有實質(zhì)改善的背景下，這些金融資本也難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)整體“錢緊”局面，未來房地產(chǎn)信托兌付壓力仍然不容忽視。對于房地產(chǎn)信托清盤現(xiàn)象，有分析人士指出，背后原因是今年集中兌付壓力在考驗房地產(chǎn)商融資能力的同時，也對信托公司風控措施提出更高要求。
由于嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策和趨緊的信貸政策，面臨資金壓力的房地產(chǎn)商頻頻借道信托途徑融資，房地產(chǎn)信托在過去兩年經(jīng)歷了快速增長。中國信托協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，房地產(chǎn)信托余額達6865.70億元。由于房地產(chǎn)信托期限多為1-2年，曾經(jīng)為地產(chǎn)商輸血的房地產(chǎn)信托今年面臨集中兌付期，考驗著房企愈發(fā)繃緊的資金鏈。
國泰君安統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一、二季度地產(chǎn)信托到期兌付規(guī)模分別為366億元和368億元，而在三季度將達到全年高峰716億元，四季度為309億元。同時，根據(jù)中金公司測算，今明兩年房地產(chǎn)信托預計到期規(guī)模分別為2234億元和2816億元，總還款額分別約2500億和3100億。分季度看，今年第三季度到期規(guī)模約1000億元，其他單季度也在350億-500億元左右，7月起是到期年度大高峰，每月均在300億元以上。
上述信托公司高管告訴記者，從信托計劃設立之初，信托公司便會全程介入并監(jiān)控房地產(chǎn)商的銷售情況和現(xiàn)金流，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在兌付問題便會采取具有針對性的風控措施。
盡管如此，在銷售回款不及時，又無法從銀行渠道獲得資金支持時，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托的及時兌付成為擺在房地產(chǎn)商和信托公司面前的一道難題。因為信托產(chǎn)品不像銀行信貸那樣可以展期或追加授信，有隱性的剛性兌付要求。
對于房地產(chǎn)信托集中兌付壓力，國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科對《經(jīng)濟參考報》記者稱，7月份單月兌付資金較大，下半年房地產(chǎn)信托還面臨整體兌付壓力，但開發(fā)商在上半年采取積極價格策略，以價換量，目前資金壓力相對去年4季度好一些�！拔磥聿慌懦恍┬￠_發(fā)商出現(xiàn)兌付問題，但量比較小�！崩钇房品Q。
而在另一位接受記者采訪的信托人士看來，房地產(chǎn)信托幾乎不存在實質(zhì)性的兌付風險，問題主要是短期流動性風險，房地產(chǎn)信托采取了充足的抵押擔保措施，即使不能到期兌付，也可變賣抵押物或找第三方接盤，從而保證投資者本金安全。