開(kāi)發(fā)商囤地已經(jīng)不算新聞了，一直以來(lái)，囤地的行為盡管不斷的受到指責(zé)，但似乎也沒(méi)有什么好的解決辦法。近日，國(guó)土部門頒布的一條規(guī)定可能要讓有的人閑不住了。根據(jù)從這個(gè)月開(kāi)始執(zhí)行的《閑置土地處置辦法》，閑置超過(guò)兩年的土地，可以被無(wú)償收回。而且如果由于地方政府的原因造成土地閑置，政府部門也要承擔(dān)責(zé)任。那么那些在我們眼皮底下，閑置已久、無(wú)人問(wèn)津的土地，是否不能再繼續(xù)閑著也是閑著了？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評(píng)論員中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
　　幾年不動(dòng)工，地王變菜地，高價(jià)拿地為何屢屢閑置？閑置土地又為何難以收回？國(guó)土部新規(guī)出臺(tái)，能否讓閑置的土地不再閑著？
　　記者：阿姨種的什么菜啊？我來(lái)看看，種的什么菜？
　　蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這個(gè)是生菜啊。
　　記者：生菜啊。這個(gè)還有多長(zhǎng)時(shí)間能熟呢？
　　蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這個(gè)有十來(lái)天就能吃了。
　　記者：種了兩年了？
　　蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：嗯，兩年，種了兩年。人家種得多，我們種得少，自己吃吃吧。
　　記者：你住哪邊呢？住在后邊是嗎？
　　蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：嗯，我們住在高爾夫（花園小區(qū)）。
　　在一片綠油油的菜田里，站著一位包著頭巾的大姐，有人正拿著鋤頭開(kāi)荒鋤地，還有人在給菜地澆水，不時(shí)有附近的居民來(lái)到菜園種菜，收菜，湖旁還有剛被剪去的菜葉，很多成熟的油菜被拔起堆的路旁，別誤會(huì)，這里并不是哪個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)基地，也不是時(shí)下流行的都市菜園，這里是兩年多前綠城集團(tuán)以36億元高價(jià)拍下的蘇州地王。
　　按照當(dāng)初開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃，這里要建成一個(gè)叫做綠城玫瑰園的高檔商品房項(xiàng)目，按照36億元的地價(jià)計(jì)算，單單樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了28000元。
　　蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這地方是個(gè)好地方，你想想，北邊就是金雞湖，南邊獨(dú)墅湖，就是很窄的地方。
　　這么好的地段，這么高的地價(jià)，為何兩年多來(lái)開(kāi)發(fā)商遲遲不開(kāi)工？以至于好地竟然變成了周邊居民的種菜休閑場(chǎng)所呢？
　　綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員：我們正在規(guī)劃當(dāng)中，我們規(guī)劃方案還沒(méi)有出來(lái)，但是我們是一個(gè)創(chuàng)新的產(chǎn)品，所以我們規(guī)劃的過(guò)程可能會(huì)比較長(zhǎng)一點(diǎn)。
　　記者：具體開(kāi)工的時(shí)間，您這邊有消息嗎？
　　綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員：這個(gè)我不是特別清楚。那塊我們都沒(méi)有動(dòng)工，我們都沒(méi)有進(jìn)場(chǎng)。
　　地王長(zhǎng)草的新聞近年來(lái)屢屢見(jiàn)諸報(bào)端，而時(shí)下地王種菜似乎又成為了新潮流，同樣在蘇州，高新區(qū)一塊面積一百多畝，七年前以4億多元價(jià)格成交的土地，如今也淪為了周邊居民的菜地和養(yǎng)雞場(chǎng)。反正開(kāi)發(fā)商不開(kāi)工，閑置的土地種種菜，養(yǎng)養(yǎng)雞似乎也算得上是物盡其用。但閑置土地有的也并不是白白閑著。
　　浙江寧波的一塊閑置土地不僅讓開(kāi)發(fā)商拿回了當(dāng)初的拍賣款，還拿到了4個(gè)多億的賠款。6月22號(hào)，浙江寧波的一家上市的房地產(chǎn)公司發(fā)布公告稱，2009年取得的寧波市鄞州新城區(qū)廟堰4號(hào)地獲退，在取回23.07億土地出讓金的同時(shí)按年息12%的標(biāo)準(zhǔn)獲賠4.15億元。
　　劉戈：當(dāng)?shù)卣�府容忍土地閑置的狀況。
　�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
　　綠城集團(tuán)在2009年9月份拍了這么一塊地，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)就達(dá)到兩萬(wàn)八，這兩萬(wàn)八的價(jià)格現(xiàn)在用來(lái)種地，種出來(lái)的菜也夠貴，但是好歹地閑著也是閑著，與其放著什么都不干，還不如種點(diǎn)菜，說(shuō)明這個(gè)開(kāi)發(fā)商還是比較寬容，所以讓當(dāng)?shù)乩习傩杖ツ欠N菜。即使是按照我們?cè)瓉?lái)的規(guī)定，在一年內(nèi)一定要開(kāi)工，開(kāi)工以前沒(méi)有特別明確的規(guī)定，但是一個(gè)坑總是要挖吧？現(xiàn)在我們來(lái)看，幾個(gè)樁子要打吧？沒(méi)有，那么兩年之內(nèi)，應(yīng)該有30%的面積要開(kāi)工，或者投資的25%，顯然這一點(diǎn)也沒(méi)有做到。2009年9月份拍的地，從現(xiàn)在的規(guī)定來(lái)看，這個(gè)應(yīng)該已經(jīng)屬于收歸國(guó)有的土地，但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商還在那個(gè)地方準(zhǔn)備搞創(chuàng)新型的項(xiàng)目，但實(shí)際綠城集團(tuán)本身也有資金困擾的問(wèn)題，因?yàn)樗��?dāng)時(shí)拍的太高了，現(xiàn)在它如果開(kāi)發(fā)會(huì)占用資金，所以就撂在那個(gè)地方，當(dāng)?shù)卣�府顯然是容忍了這樣的一種狀況。
　　嚴(yán)金明：更重要的是處罰辦法的履行和落實(shí)。
　　（中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
　　主要是在政府的監(jiān)管的責(zé)任上面，到底到位不到位？因?yàn)榫G城明顯已經(jīng)超過(guò)了閑置土地兩年了，在這方面，它是一個(gè)非常硬的規(guī)定。我想地方政府應(yīng)該是知道的，但是在處理的時(shí)候，因?yàn)楸容^困難，所以就繞開(kāi)走了，把這個(gè)先放在了一邊，這樣拖的時(shí)間就越來(lái)越長(zhǎng)。
　　一個(gè)是違約責(zé)任，違約的責(zé)任人要付違約金，付違約金的時(shí)候規(guī)定是20%，這就是很大的責(zé)任。第二，就是從上一級(jí)對(duì)下一級(jí)監(jiān)督的時(shí)候，現(xiàn)在的用地比較緊張了，因?yàn)槲覀冇幸粋�(gè)18億畝耕地的紅線，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的過(guò)程中，用地要保障，土地資源要保護(hù)，這里面就有一個(gè)用地指標(biāo)的問(wèn)題。這個(gè)指標(biāo)是從上級(jí)往下下的，各個(gè)地方對(duì)這個(gè)都比較關(guān)心。我們看到閑置土地辦法里也講的很明確，如果出現(xiàn)了違約了，是因?yàn)檎�府的原因，那么我們�(cè)谏弦患?jí)對(duì)下一年的用地計(jì)劃指標(biāo)，包括在執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃相關(guān)問(wèn)題的時(shí)候，就要嚴(yán)格的執(zhí)行，特別是在用地的指標(biāo)上面，要減少用地的指標(biāo)，甚至不供應(yīng)用地的指標(biāo)，而且今年和下一年本身是互動(dòng)的，是相互聯(lián)系起來(lái)的，這一點(diǎn)是各級(jí)政府特別關(guān)心的。
　　王守智：要加強(qiáng)對(duì)政府的監(jiān)督。
　　（國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)）
　　規(guī)定因市縣國(guó)土資源主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的，國(guó)土主管部門要承擔(dān)違約責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)政府的監(jiān)督。如果說(shuō)政府存在很大的閑置土地的話，就應(yīng)該從土地利用規(guī)劃，包括計(jì)劃上對(duì)新增用地方面加以限制，就失去新增用地的機(jī)會(huì)了，會(huì)影響它的發(fā)展。
　　劉戈：有了新的處罰辦法 也得有真正的執(zhí)行落實(shí)。
　�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
　　其實(shí)我們可以把綠城玫瑰園這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成一個(gè)檢驗(yàn)，那么已經(jīng)好幾年了，現(xiàn)在我查了一下，他們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一個(gè)別墅項(xiàng)目，它的竣工時(shí)間是定在2014年12月，但是到現(xiàn)在還是荒地一片，而且都變成了菜地。到目前為止，我們也沒(méi)有聽(tīng)到企業(yè)任何解釋或者推諉的話，那么現(xiàn)在是不是可以追責(zé)一下？到底為什么到現(xiàn)在為止，三年時(shí)間已經(jīng)快過(guò)去了，但是它沒(méi)有得到一個(gè)懲處？不管是按照新的辦法，還是按照舊的辦法來(lái)說(shuō)，這塊地都應(yīng)該已經(jīng)收回了。
　　這次的辦法是對(duì)于過(guò)去九幾年規(guī)則的一個(gè)修訂，其實(shí)就是要分清楚到底誰(shuí)的責(zé)任。分清是誰(shuí)的責(zé)任以后，這個(gè)責(zé)任到底怎么判定？它就是解決這兩個(gè)問(wèn)題。所以它第一個(gè)就是建立了一個(gè)很明細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，我們現(xiàn)在拿著新的規(guī)則，現(xiàn)在在條文里面規(guī)定的，在七種情況下是政府的責(zé)任，非常的明確，包括把毛地賣了的問(wèn)題，規(guī)劃的問(wèn)題，有群眾上訪的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)了文物的問(wèn)題等等，這些都?xì)w政府管，都是政府的責(zé)任，政府來(lái)承擔(dān)。除此之外就是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，那么就要處罰開(kāi)發(fā)商，具體怎么處罰，后面也有非常明晰的規(guī)定。
　　嚴(yán)金明：要明晰土地閑置的原因與責(zé)任。
　�。ㄖ袊�(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
　　主要是要分清楚這個(gè)原因，本身是誰(shuí)的責(zé)任？政府的原因造成的，還是開(kāi)發(fā)商的原因所造成的？如果是開(kāi)發(fā)商的原因所造成的，就是政府的監(jiān)管問(wèn)題，政府有這個(gè)責(zé)任更加地重視這個(gè)問(wèn)題。比如閑置的時(shí)候，本來(lái)是開(kāi)發(fā)商的原因，那由于開(kāi)發(fā)商和政府之間某種程度上的這種默契，或者是交換也好，或者是其它一些原因，那么政府把這個(gè)原因說(shuō)成是自己的原因。因?yàn)槿绻�是政府的原因，以往的時(shí)候是沒(méi)有處罰的辦法的，那么這次是明確了，政府的就是政府的，如果是開(kāi)發(fā)商的就是開(kāi)發(fā)商的。
　　非凈地不得出讓，政府違約也追責(zé)；閑置罰款不得轉(zhuǎn)嫁，國(guó)土部新規(guī)亮點(diǎn)頻現(xiàn)，禁絕土地閑置，不給任何人任何理由。
　　新規(guī)強(qiáng)化對(duì)限制土地的預(yù)防明確規(guī)定，市縣政府供應(yīng)的土地，應(yīng)當(dāng)是土地權(quán)利清晰，安置、補(bǔ)償落實(shí)到位的凈地，沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，具備動(dòng)工，開(kāi)發(fā)必要的基本條件，不給任何開(kāi)發(fā)商任何借口拖延開(kāi)工，如果出讓土地不符合上述條件，國(guó)土部將對(duì)違規(guī)地方政府進(jìn)行追責(zé)。
　　王守智（國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)）：出現(xiàn)這樣的土地，出讓政府將受到相應(yīng)的處罰，比如說(shuō)我要對(duì)你土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃進(jìn)行控制。要減少你或停止你的新增供地。
　　新規(guī)強(qiáng)化了政府在土地限制問(wèn)題上的責(zé)任，因市縣國(guó)土主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的，國(guó)土部門要承擔(dān)違約責(zé)任。
　　王守智（國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)）：政府原因造成（土地）閑置由政府承擔(dān)違約責(zé)任。比如要罰違約金，造成閑置后要占合同額的多少，要罰違約金，如果造成人家的經(jīng)濟(jì)損失，要有賠償。過(guò)去開(kāi)工時(shí)間不明確，那么要約定開(kāi)工時(shí)間，防止由于約定不清晰，政府拖延辦手續(xù)緩慢，最后造成的閑置。什么叫開(kāi)工？就是要按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定你，不能說(shuō)我建個(gè)圍墻就完了，那么要求你（開(kāi)發(fā)商），如果打基樁的，你必須打基樁完畢，如果挖深基坑的，你深基坑必須完畢，第三個(gè)，如果你投資在土地上的費(fèi)用，要達(dá)到（總費(fèi)用的）三分之一。
　　新規(guī)強(qiáng)調(diào)，因開(kāi)發(fā)商原因土地閑置超過(guò)兩年的，政府有權(quán)無(wú)償回收，超過(guò)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的閑置土地，按照土地出讓，或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。而且不能通過(guò)提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。
　　王守智（國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)）：而且這次明確規(guī)定，你收取20%的閑置費(fèi)，不能打入你的開(kāi)發(fā)成本，你要另外拿一筆錢，這樣就避免了，開(kāi)發(fā)商一手交閑置費(fèi)，一手去提高房?jī)r(jià)。
　　嚴(yán)金明：新辦法在關(guān)鍵的具體節(jié)點(diǎn)上做了明確規(guī)定。
　�。ㄖ袊�(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
　　非常明顯的亮點(diǎn)是，這次《閑置土地處置辦法》在有些具體的節(jié)點(diǎn)上做了一些明確的規(guī)定。以往我們有一個(gè)難點(diǎn)，就是什么叫開(kāi)工？開(kāi)工的時(shí)候，挖了一個(gè)坑叫不叫開(kāi)工？原來(lái)沒(méi)有這方面的規(guī)定，這次在這個(gè)方面就有，比如你挖完了基坑，基樁也全部完成了，這才算開(kāi)工。尤其在開(kāi)工上還進(jìn)行了明確，也就是說(shuō)新開(kāi)工的建設(shè)用地的面積必須占整個(gè)應(yīng)該開(kāi)工面積的三分之一，投資額要占總的投資額的25%以上，這才算是進(jìn)行了開(kāi)工。再有，開(kāi)竣工的時(shí)間問(wèn)題也做了明確，原來(lái)我們是比較模糊的，那么現(xiàn)在在出讓的合同里必須明確的規(guī)定出讓的土地什么時(shí)候開(kāi)工，什么時(shí)候竣工，那么在開(kāi)工，竣工的節(jié)點(diǎn)上也進(jìn)行明確了。那么在把握閑置土地的時(shí)候，什么是閑置，相對(duì)來(lái)說(shuō)就比較明確了。
　　劉戈：要形成完整、全面的監(jiān)管體制。
　�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
　　我們對(duì)于政府的責(zé)任現(xiàn)在很清晰，政府和開(kāi)發(fā)商之間的責(zé)任分界非常清晰，對(duì)于開(kāi)工的標(biāo)準(zhǔn)和閑置的標(biāo)準(zhǔn)定的也非常清晰，而且已經(jīng)清晰到建筑圖紙上以及投資報(bào)表上。但是我覺(jué)得光有這些還不夠，因?yàn)槲覀冊(cè)?010年的時(shí)候，我記得我們的國(guó)土資源對(duì)囤地的現(xiàn)象有一個(gè)風(fēng)暴整治，當(dāng)時(shí)查出來(lái)有2800多宗的閑置土地，占到整個(gè)出讓土地的三分之一�，F(xiàn)在過(guò)了兩年，這些到底有多少被收回的？現(xiàn)在我們還不是特別清晰。那么除了上級(jí)部門的監(jiān)督，公眾的監(jiān)督也非常重要，是不是在我們的這個(gè)《辦法》里，或者我們有其它的補(bǔ)充辦法里，我們號(hào)召社會(huì)公眾和其它的相關(guān)部門，比如建筑商等等，都納入到這樣一個(gè)監(jiān)督體系里來(lái)。其實(shí)這些地在通常情況下是地王，在那個(gè)地方閑置了好幾年，這個(gè)時(shí)候如果有人舉報(bào)，最后我們必須要給一個(gè)回答，回答了以后，必須要有一個(gè)成熟的結(jié)果，有了結(jié)果，就必須要通過(guò)媒體來(lái)公開(kāi)，這和上級(jí)部門的監(jiān)管再結(jié)合起來(lái)，這才形成了一個(gè)完整、全面的監(jiān)管體制。
　　葉檀：掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾？讓公眾也參與監(jiān)督？
　�。ㄘ�(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員）
　　從認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，比1999年的5號(hào)令，它的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)是要嚴(yán)格一點(diǎn)，如果是實(shí)行這樣嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的話，對(duì)于抑制閑置土地是有利的，而且國(guó)土資源部有殺手锏，就是它的衛(wèi)星系統(tǒng)，這塊地挖了一個(gè)基坑，或者是進(jìn)行了真正的開(kāi)發(fā)，國(guó)土資源部要掌握是比較容易的�，F(xiàn)在關(guān)鍵問(wèn)題是，第一，它掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾？讓公眾也來(lái)參與監(jiān)督？第二，讓地方政府對(duì)閑置土地的處理負(fù)有主要責(zé)任，我想說(shuō)的是，國(guó)土資源部對(duì)地方政府到底有什么責(zé)任？它的責(zé)權(quán)利的邊界到底在什么地方？我們假設(shè)，一年后兩年后，還是有大規(guī)模的閑置土地的話，這個(gè)責(zé)任到底是得到政府的？還是國(guó)土資源部的？這個(gè)責(zé)任的邊界必須分清楚，否則任何一級(jí)都可以把它的責(zé)任壓給下一級(jí)，而它自己不承擔(dān)主要的責(zé)任，那么閑置土地的問(wèn)題，就永遠(yuǎn)也解決不好。
　　劉戈：誰(shuí)來(lái)懲治地方上的領(lǐng)導(dǎo)們？
　�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
　　現(xiàn)在是國(guó)土資源部下發(fā)的文件，地方上真正和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生關(guān)系的是市長(zhǎng)，縣長(zhǎng)們，國(guó)土資源的部長(zhǎng)、廳長(zhǎng)是管不到他們的。所以如果要是真的在一些土地閑置的過(guò)程當(dāng)中，有一些地方的政府領(lǐng)導(dǎo)主要的犯有一些錯(cuò)誤，那么最后誰(shuí)來(lái)懲治他們？這個(gè)可能就需要其它一些部門的介入，比如閑置了很長(zhǎng)時(shí)間，最后證明是政府部門的問(wèn)題，最后又賠了人家4億多，那這4億多是從哪出的？最后誰(shuí)為這4億要承擔(dān)責(zé)任？這個(gè)時(shí)候應(yīng)該要有一個(gè)能管住干部的部門，給他頭上有這么一個(gè)戒尺，這樣可能對(duì)于我們這個(gè)政策的執(zhí)行會(huì)有非常實(shí)際的效果。
　　嚴(yán)金明：首先還是要分清楚閑置土地的原因。
　�。ㄖ袊�(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
　　在我來(lái)看，從《閑置土地處置辦法》來(lái)找依據(jù)的時(shí)候，首先對(duì)閑置土地的原因還是要分清楚，政府要盡量地減少土地在違約前面的一些條件。