“一個(gè)城市的住房供應(yīng)體系是否具有足夠的彈性，不僅決定著能否接納更多有技術(shù)的勞動(dòng)力的流入，更影響平均住房成本的高低。 ”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心主任陳杰日前告訴記者，只有提高住房供應(yīng)能力，才能有效降房?jī)r(jià)。在土地空間的自然、規(guī)劃和政策約束下，上海應(yīng)改變現(xiàn)有的住房發(fā)展方式與住房供應(yīng)模式。
　　為了給居民提供更多可支付的住房，過(guò)去10多年，上海主要通過(guò)大力發(fā)展衛(wèi)星新城鎮(zhèn)，在郊區(qū)集中建設(shè)大型居住區(qū)，引導(dǎo)中心城區(qū)人口向郊區(qū)聚居，同時(shí)加大中心城區(qū)的舊城改造和拆遷力度，提高中心城區(qū)住房建筑容積率，增加中心城區(qū)的住房供應(yīng)能力。這些政策取得了明顯的效果：1999年上海中心城區(qū)的住房面積占到全市住房存量的58%，但到2010年則下降為34.5%；與此相對(duì)應(yīng)，上海中心城區(qū)人口占全市的比重也從1999年的48%下降到2010年的30%。
　　不過(guò)，未來(lái)舊區(qū)改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)很難繼續(xù)推動(dòng)人口的進(jìn)一步轉(zhuǎn)移。陳杰說(shuō)，首先，舊區(qū)改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)之間的聯(lián)動(dòng)，是過(guò)去十幾年上海中心城區(qū)核心區(qū)域人口比重減少和近郊區(qū)域人口比重的增加主要的直接誘導(dǎo)因素，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移在這個(gè)過(guò)程中所起的作用并不大，而這個(gè)因素在未來(lái)可持續(xù)性也不大。其次，城市拆遷一方面通過(guò)提高容積率增加了住房供應(yīng)能力，另一方面也給自己制造了巨大的需求缺口有待彌補(bǔ)。上海2000年后拆遷安置型住房需求往往接近同期商品住宅竣工量的一半。而且，中心城區(qū)舊城改造時(shí)往往偏好拆除住宅改為經(jīng)濟(jì)收益更高的商業(yè)和辦公樓，這也限制了通過(guò)舊區(qū)改造帶來(lái)住房供應(yīng)能力增加的空間。
　　陳杰認(rèn)為，在土地空間的自然、規(guī)劃和政策約束的情況下，上海要堅(jiān)決走緊湊型城市發(fā)展之路，重視土地利用集約化和舊區(qū)改造對(duì)住房供應(yīng)增量的綜合提升效應(yīng)。陳杰的研究團(tuán)隊(duì)最近建立的數(shù)值模擬結(jié)果顯示，假定2011-2020年建設(shè)用地在只能增加120平方公里的約束下，增加新增用地中的住宅比重 （如從目前的比重30%增加到50%）、提高用地集約化（如從目前的平均容積率1.5增加到2.5）、加大舊區(qū)改造（2011-2020年實(shí)現(xiàn)3000萬(wàn)平方米住房動(dòng)拆遷的前提下，住房容積率從改造前的1增加到2.5），可以分別在2011-2020年多凈增加3600萬(wàn)平方米、3600萬(wàn)平方米和4500萬(wàn)平方米的住房產(chǎn)出能力。三者都實(shí)現(xiàn)的情況下，可以在5400萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上累計(jì)多增加1.41億平方米的住房產(chǎn)出能力。
　　此外，陳杰建議，政府還可以通過(guò)做以下6點(diǎn)來(lái)加大住房供應(yīng)能力：
　　第一，加快農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和提高其利用效率。 2009年上海農(nóng)村集體建設(shè)用地約1100平方公里，占全市所有建設(shè)用地總量的40%多，與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地?cái)?shù)量相差無(wú)幾。而上海戶(hù)籍農(nóng)民僅有180余萬(wàn)人。釋放農(nóng)村土地潛力勢(shì)在必行。目前國(guó)土資源部已經(jīng)允許上海試點(diǎn)利用農(nóng)村集體用地建設(shè)公租房，但相關(guān)工作還在啟動(dòng)之中。
　　第二，通過(guò)加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和公共設(shè)施的布局調(diào)整，而不是過(guò)多依賴(lài)舊區(qū)改造，來(lái)引導(dǎo)人口從中心城區(qū)向郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的疏散轉(zhuǎn)移。可以采用沿快速交通干線相對(duì)集中布置的緊湊式組團(tuán)布局模式來(lái)推進(jìn)郊區(qū)發(fā)展。郊區(qū)的住房項(xiàng)目可以適當(dāng)增加容積率，同時(shí)用財(cái)稅手段引導(dǎo)更多小戶(hù)型住房的供給和需求，以吸納更多居住人口。
　　第三，要嚴(yán)格打擊開(kāi)發(fā)商囤地和捂盤(pán)，大力挖掘閑置土地的潛在供應(yīng)量。根據(jù)報(bào)道，截至2010年1月，上海閑置住宅項(xiàng)目用地涉及總建筑面積近4000萬(wàn)平方米。妥善解決好這部分潛在資源，即可以較小的成本創(chuàng)造較多的住房供應(yīng)能力。
　　第四，充分利用城市地下空間資源，將是拓展住房增長(zhǎng)新空間的重要途徑。可借鑒東京、紐約、巴黎等國(guó)際大城市開(kāi)發(fā)地下空間的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃，將部分公共活動(dòng)空間和基礎(chǔ)設(shè)施，如軌道交通、商業(yè)設(shè)施等轉(zhuǎn)移地下，減少對(duì)地面空間資源的占用，將節(jié)約出的土地資源優(yōu)先用于住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)。
　　第五，積極推進(jìn)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，將其中部分低效、閑置或劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)清退而釋放的工業(yè)用地通過(guò)土地整理，有條件、分階段地轉(zhuǎn)化為住宅用地，再通過(guò)政府主導(dǎo)建設(shè)公共租賃房或企業(yè)自建職工宿舍等多種方式，充分盤(pán)活存量土地資源和優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，挖掘住房供應(yīng)潛力。
　　第六，大力發(fā)展以公租房為主體、貨幣化住房補(bǔ)貼為主要輔助手段的住房保障體系，規(guī)范租賃市場(chǎng)，降低城市中低收入居民、新畢業(yè)大學(xué)生和新移民的居住成本。同時(shí)堅(jiān)持抑制和打擊房地產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定市場(chǎng)需求預(yù)期。