■樓市價(jià)格博弈系列之政策篇

　　編者按：本輪樓市調(diào)控已實(shí)施兩年有余，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一定的成效。但值得注意的是，隨著樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭，部分購房者開始擔(dān)心房價(jià)反彈。為了詳細(xì)梳理樓市現(xiàn)狀以及未來的走向，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》從今日起推出“樓市價(jià)格博弈”系列報(bào)道，將圍繞政策層面、市場現(xiàn)狀、購房者心理等角度展開剖析。

　　24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查。這是近兩個(gè)月來，中央層面對樓市調(diào)控的第十次表態(tài)，釋放出調(diào)控不動(dòng)搖，穩(wěn)定樓市預(yù)期的明確信號。而近期，南京、鄭州等地相繼曝出“樓市新政”，引發(fā)輿論對未來樓市調(diào)控走向的頗多猜測。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家指出，當(dāng)前樓市各方博弈加劇，在調(diào)控的關(guān)鍵敏感期，應(yīng)盡快推行后續(xù)調(diào)控政策，并建立起調(diào)控長效機(jī)制，防止房價(jià)反彈。

　　態(tài)度　中央“穩(wěn)樓市”信號十連發(fā)

　　24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，針對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，國務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對北京、天津、河北、上海等16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查。
　　通知指出，此次督查重點(diǎn)檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。對落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改。
　　這是近兩個(gè)月來，中央層面對樓市調(diào)控的第十次表態(tài)。
　　此前，6月5日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)重申繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)；6月12日、14日，發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)相繼對媒體誤報(bào)、誤讀辟謠；6月19日，住建部再次重申將積極配合金融部門、繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策；7月5日，央行指出金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房；7月7日，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策，決不能讓房價(jià)反彈，造成功虧一簣；7月17日，國土部部長徐紹史表示，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖；7月19日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。
　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，地方由于財(cái)政壓力，動(dòng)作頻頻。
　　顧云昌表示，此次督查，一方面顯現(xiàn)中央對調(diào)控的決心不僅在口頭，而已在落實(shí)，另一方面，再次釋放堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控信號。
　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從2011年以“國八條”為標(biāo)志的本輪最嚴(yán)厲調(diào)控開始執(zhí)行到現(xiàn)在，一直存在中央對樓市調(diào)控堅(jiān)決執(zhí)行與地方政府對調(diào)控微調(diào)的博弈。雖然中央各部委多次重申調(diào)控力度，甚至10天內(nèi)四部委辟謠，但是地方政府的微調(diào)依然在頻繁出現(xiàn)，地方政府對樓市調(diào)控松綁意愿很強(qiáng)烈。

　　博弈　地方屢屢試探“政策微調(diào)”

　　23日，南京市與鄭州市分別推出房地產(chǎn)新政，雖未觸碰限購、限貸紅線，但在中央頻發(fā)信號穩(wěn)市場預(yù)期的關(guān)鍵期，引起眾人熱議。
　　鄭州住房管理中心通知顯示，8月1日起，鄭州低收入人群若同時(shí)符合以下條件可申請公積金貸款限額貼息，連續(xù)正常繳存公積金兩年以上；購房面積小于90平方米(含90平方米)，且家庭只有一套住房；申請人按貸款合同約定正常還款一年以上，尚未結(jié)清貸款，無違約記錄；申請人上年家庭實(shí)際收入低于當(dāng)?shù)厣夏瓿擎?zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)或申請人有重大疾病。
　　同日，南京市出臺《市政府關(guān)于拉動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大消費(fèi)的若干意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》要求，“加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度”、“對于公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持”。與此同時(shí)提出，入選“321”計(jì)劃的人才，正常繳納公積金的可優(yōu)先享受公積金貸款；若首次購買自住商品住房，視同南京戶籍，并可按五年內(nèi)個(gè)人所得稅市以下留成部分，給予購房補(bǔ)貼。
　　對于外界解讀的變相放松限購，南京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，這是一些媒體對于此次政策的“誤讀”。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“目前，南京不可能解除限購，南京市將嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院對于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策。”
　　南京鏈家總經(jīng)理黃月平認(rèn)為，雖然是引進(jìn)人才，涉及人群較少，政策表面上看也不會(huì)直接促使成交量上漲。但執(zhí)行后對于購房者的心理預(yù)期將產(chǎn)生一定影響，尤其是在政府剛剛出臺通知打壓樓市的敏感期，政府行為很容易引起消費(fèi)者對于政策放松的誤導(dǎo)。
　　與此同時(shí)，一些業(yè)內(nèi)人士表示，樓市成交回暖，價(jià)格也出現(xiàn)回升趨勢，如果本次南京出臺的新政策能夠順利施行，未來不排除其余城市跟進(jìn)效仿，采取類似舉措刺激經(jīng)濟(jì)的可能。
　　“南京新政旨在擴(kuò)大內(nèi)需，影響有限被叫�？赡苄圆淮��！敝袊�房地產(chǎn)信息集團(tuán)評論員潘紹之認(rèn)為，此項(xiàng)政策受惠面并不大，也符合我國發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的政策，因此，不大可能被叫停。
　　在潘紹之看來，此次新政不能視為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號，準(zhǔn)確意義上，它是政府在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下在保增長和保民生(房地產(chǎn)調(diào)控)之間彷徨不定的表現(xiàn)。但是，彷徨本身在當(dāng)下的環(huán)境下，對于房地產(chǎn)行業(yè)即是最大的利好。與此同時(shí)，盡管中央層面的口風(fēng)至今依然趨嚴(yán)，但仍抑制不住地方政府放松限購的沖動(dòng)。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，通過各種手段“松綁”樓市調(diào)控的城市已達(dá)近50個(gè)，雖然成都、重慶、揚(yáng)州等城市微調(diào)政策獲放行。但有些省市“新政”出臺不到一個(gè)月，甚至還來不及實(shí)施就已夭折。例如：石家莊曾草擬的住房限購微調(diào)辦法，直接遭上級主管部門叫停，河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門否決后，珠海又?jǐn)M將住宅限購范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū)，但消息剛曝出4個(gè)小時(shí)即被連夜叫停。
　　對此，顧云昌表示，地方有自己的難處，土地出讓金下降、稅收下降、投資下降的連環(huán)效應(yīng)，使地方財(cái)政變得艱難。
　　地方財(cái)政收入大幅下降，可能是地方政府在調(diào)控關(guān)鍵期仍動(dòng)作頻頻的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍數(shù)高達(dá)163宗，住宅用地流拍最為明顯。全國300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超4000億元。其中，一線城市中上海降幅最為明顯，住宅用地出讓同比下降近50%，商業(yè)地塊降幅也高達(dá)30%。

　　呼吁　應(yīng)推出后續(xù)新政

　　“現(xiàn)階段，已實(shí)行近兩年的限購政策隨著時(shí)間的推移效力不斷衰減�！敝袊�社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華認(rèn)為，樓市低迷條件下地方政府面臨財(cái)政困難，對限購政策執(zhí)行力度大打折扣；限購大都以戶籍及社保、稅收繳納年限為門檻，符合納稅和社保條件的人隨時(shí)間推移而增多；各種規(guī)避限購手段越來越成熟，都在減輕最嚴(yán)厲調(diào)控手段的限購效力，與此同時(shí)，新的抑制住房投資投機(jī)的有效手段尚難以跟進(jìn)，從而形成相對的政策薄弱期。
　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長童悅仲也同意以上觀點(diǎn)，他表示，雖然在投資、投機(jī)性泡沫被完全擠出市場之前，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，但是我們必須盡快推出具有同樣效力的替代政策，形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，例如能有效抑制投資、投機(jī)性住房需求、穩(wěn)定稅收來源的房產(chǎn)稅政策。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生指出，現(xiàn)階段我國處于房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期，急需推行后續(xù)新政，亟待形成長效調(diào)控機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣。
　　“但是我們必須注意到，我國樓市回暖速度并不一致。例如，京滬深等一線城市已有明顯跡象，而中西部地區(qū)則剛有跡象。因此，在未來的樓市調(diào)控中，也應(yīng)分地區(qū)地，差異化地進(jìn)行調(diào)控政策�！鳖櫾撇�說。

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