■樓市價格博弈系列之房企篇
自今年3月以來，房地產(chǎn)市場成交量上升，近一個月以來銷售量更是“一路飄紅”。但相關數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況并不容樂觀，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過60%。截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績預告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預計業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家預計出現(xiàn)虧損，整體預減比例達到了55.9%。《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然市場成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，市場量價齊升的態(tài)勢難以長久維持，未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大，甚至會繼續(xù)回落。
反差 樓市淡季不淡成交紅火
各種現(xiàn)象表明，本應房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火紅。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測的40個城市中，32個城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達306.42%。
成交量的上漲，也促使開發(fā)商們的提價熱情再次蠢蠢欲動。日前，統(tǒng)計局公布6月份70個城市樓價數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，價格下降的城市21個，上漲城市25個。值得注意的是，這是此輪調(diào)控周期9個月以來上漲城市數(shù)量首次超過下降城市數(shù)量。此外，環(huán)比上漲城市數(shù)量的急劇攀升至25個，也超過前5月上漲城市數(shù)量之和。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，成交量上漲，接連兩次的降息，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張局勢稍有緩解，再加上地方政府放松房地產(chǎn)調(diào)控意愿明顯，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉變銷售方式，借勢提價。
的確，成交量的上升，貨幣政策相對放寬，改變了房企觀望的局面。拿土地拍賣市場來說，近期，土地拍賣市場就出現(xiàn)有冷到熱的逆轉。據(jù)統(tǒng)計，2012年上半年20個重點城市土地流拍數(shù)高達163宗，其中住宅用地流拍最為明顯。但是，6月份開始，一些城市土地交易開始活躍，不少地方又出現(xiàn)土地高溢價現(xiàn)象，包括北京、上海、廣州、深圳等全國20個重點城市的土地市場推出586塊，僅半月就環(huán)比5月多出239塊，達年內(nèi)最高峰。
“拿地速度加快，高溢價地頻繁出現(xiàn)，也說明房企運營策略開始轉向�！敝袊鐣茖W院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華表示，上半年，不少房企從之前的“以價換量”轉變?yōu)樵囂叫缘靥岣咪N售價格。從數(shù)據(jù)上看，現(xiàn)階段售價較年前低點來說，已經(jīng)每月調(diào)高2%至5%。但是，由于庫存量大、資金緊張，加之未來形勢尚未完全明朗，開發(fā)企業(yè)目前價格上調(diào)具有漸進性、試探性和觀望性，多采取每月調(diào)高一定比例，并不斷觀望市場反應的策略，避免因房價較周邊樓盤過高而陷入滯銷僵局。
堪憂 房企經(jīng)營狀況不容樂觀
在成交量回升的帶動下，房地產(chǎn)版塊股票一路飄紅。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)已經(jīng)累計上行了15.78%，在23個申萬一級行業(yè)中漲幅僅次于食品飲料(16.73%)，大幅領先上證綜指(-2.88%)的同期漲幅。148只房地產(chǎn)類股票中，有116只出現(xiàn)上漲，保利地產(chǎn)累計上漲了35.78%，招商地產(chǎn)累計上漲了28.85%，萬科A累計上行了23.58%，金地集團則累計上漲了19.81%。
與此同時，剛剛披露完的基金的二季報也顯示，房地產(chǎn)股票成為了眾多基金經(jīng)理所追逐的對象，2012年二季度保利地產(chǎn)、金地集團的多只房地產(chǎn)類股票均受到了基金經(jīng)理的青睞，基金對保利地產(chǎn)整體增持4.4億股，對金地集團增持3.0億股，萬科A、華僑城A等也均獲得了大量的增持。
雖然房企在資本市場被眾買家看好，但是，從目前已經(jīng)披露的財務數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況卻不容樂觀。
據(jù)統(tǒng)計，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過60%。更令人擔憂的是，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi)，互相擔保的貸款占其全部貸款的3成。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，僅有包括萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)和陸家嘴在內(nèi)的三家地產(chǎn)類上市公司公布了半年報，數(shù)據(jù)顯示，上述三家企業(yè)的營業(yè)收入分別下降了11.69%、28.61%和48.93%，其凈利潤則分別下滑了23.71%、48.89%和53.80%。與此同時，共有包括華僑城A、電子城、華遠地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在內(nèi)的4家地產(chǎn)企業(yè)公布了業(yè)績快報，除了華遠地產(chǎn)預計凈利潤出現(xiàn)增長之外，其余3家均預計凈利潤將出現(xiàn)不同幅度的下滑。
而從中報預告的情況來看，截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績預告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預計業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家則預計將出現(xiàn)虧損，整體預減比例達到了55.9%。其中，嘉凱城預計今年上半年將虧損35000萬元，同比下滑4901.41%。
一位具有國資背景的PE高管對《經(jīng)濟參考報》記者表示，雖然市場成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金仍然繃得很緊。
“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴重�！鄙鲜鋈耸勘硎�，作為招保萬金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項目一般都比較好，所以資金鏈狀況一直不錯，反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
“之前分化都沒這么大，現(xiàn)在越來越大了�！鄙鲜鋈耸刻寡裕瑢Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款越多會將其資金成本壓制越低，但是，由于銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴控，更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式，這也就產(chǎn)生了分化。從資金成本來說，由于大型地產(chǎn)商底氣較足，多能將融資成本降到7%至8%。而小型地產(chǎn)商恰恰相反，他們要多承擔30%至40%，甚至高達50%的融資成本。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，銀行常規(guī)緊縮致資金獲得量有限的情況下，融資成本的上升是不可忽視的現(xiàn)實因素。
的確，地產(chǎn)商的資金壓力仍然未減。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機制內(nèi)生，而是通過行政高壓手段實現(xiàn)，因此基礎并不牢固，存在諸多不確定性，我們應警惕房企資金斷裂的金融風險。
數(shù)據(jù)顯示，作為房企重點融資渠道的信托，目前就面臨較大的兌付壓力。由于信托多于2010年、2011年大幅增長，因此其的兌付壓力2012年、2013年間長期存在。根據(jù)中金公司預計，有10%至15%的信托項目可能在2012年出現(xiàn)違約風險。事實上，2012年前5個月，已有包括中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，涉及金額達53.51億元。
預計 房市難改下行趨勢
除了資金壓力，在庫存方面，標桿房企庫存依然處于高位。截至6月底，標桿房企49個城市的在售項目庫存量，相對于2011年同期增加了約6成。
廣東省房協(xié)日前報告顯示，截至上半年期末，廣東省商品房屋待售面積3216.22萬平方米，比一季度末增加110.80萬平方米，其中住宅增加57.13萬平方米，占總增量的51.6%，均創(chuàng)下近十年來新高。其中，待售時間達到1至3年的占比超過5成。
對此，陳國強表示，現(xiàn)階段對于企業(yè)來說，高庫存的格局沒有改變，高負債的狀況雖然有所緩解但也沒有發(fā)生根本性改觀。因此，在政策繼續(xù)不放松的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場量價齊升的態(tài)勢難以長久維持。據(jù)媒體報道，未來房地產(chǎn)融資仍將嚴控風險，不排除后續(xù)出臺新規(guī)的可能。
“企業(yè)對現(xiàn)階段的回暖態(tài)勢切勿盲目樂觀，雖然開發(fā)商利用多種渠道為自己造勢，輿論勢頭轉向，也出現(xiàn)了‘日光盤’、‘暴漲’等現(xiàn)象或字眼，但是，在高庫存、高負債仍未改觀的背景下，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的條件基礎�！�
他建議，開發(fā)商仍應堅持“以價換量”策略，盡快回籠資金，堅持去庫存，降低自身資金風險。
前述PE高管也認為，由于融資的高成本，在資金緊張的狀況下，房企沒有能力支撐漲價售賣，只能選擇“以價換量”快速回收資金。在此背景下，未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大，甚至會繼續(xù)回落。
聶梅生指出，目前房地產(chǎn)市場整體處于筑底階段，因此，房地產(chǎn)市場仍將在一段較長的時間內(nèi)上下波動。另外，如果國家繼續(xù)出臺下一輪新政，不排除房企開啟新一輪的降價。
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