“600萬一畝的地價，小的開發(fā)商拿不起，就算地價打三四折，大的開發(fā)商都不一定愿意來�！�7月25日，余姚市一口氣推了12塊地，其中出讓面積最大的余姚云河綠洲南側(cè)商住地塊出讓面積3.24萬平方米，容積率1.0—1.5，掛牌起始價約2.82億元，折合約580萬/畝。浙江省寧波余姚市一位地產(chǎn)人士表示，余姚正在加大推地力度，但地產(chǎn)商拿地信心尚未恢復(fù)，能否給余姚本已吃緊的土地財(cái)政雪中送炭還未可知。
這是中國東部沿海城市縣級市土地市場的縮影。在二、三線城市，急于大量推地的地方政府亦不在少數(shù)。在南京，在出臺個稅返還補(bǔ)貼政策鼓勵“人才”首次置業(yè)的同時，7月至今地方政府還接連推出了51塊地，僅17日一天，南京國土局連續(xù)發(fā)布41條土地出讓預(yù)告，出讓土地總面積合計(jì)230.2萬平方米，達(dá)2011年全年賣地量的一半。南京市今年計(jì)劃出讓住宅地塊400萬平方米，但是半年過去只完成了三成。
正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司副總裁郝炬向記者表示，在二、三線城市，由于整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，稅收下降較快，財(cái)政壓力大，推地招商將成為地方政府下半年重點(diǎn)工作，力度會很大，機(jī)會也多。
地方政府推地，開發(fā)商是否接盤，接盤后能否賣出去，仍存疑問。二、三線城市的土地市場已出現(xiàn)了分化，“在天津、沈陽、石家莊等供應(yīng)量過剩的城市，開發(fā)商拿地要慎重。”一位房地產(chǎn)分析師建言。
而在北京、上海、廣州三個一線城市，最近一個多月以來，間或閃現(xiàn)的“地王”似乎已經(jīng)讓某些眷戀昔日繁華的地產(chǎn)商聞到了熟悉的味道。
7月10日，曾因釣魚臺七號院項(xiàng)目30萬元/平方米售價而轟動京城的中赫置地，擊敗融創(chuàng)等多家大型民營地產(chǎn)公司，以26.3億元以及16400平方米的回購房面積競得北京萬柳地塊，樓面地價超過4萬元/平方米。
7月以來，北京已成交了5宗住宅用地，而整個上半年成交的住宅用地也不過只有5宗。
近兩個月，萬科、保利、恒大、龍湖、融創(chuàng)、綠地等龍頭房企共拿地47塊，總土地出讓金額約125億元。其中，萬科僅6月即花費(fèi)21億元新增權(quán)益土地儲備71.7萬平方米；保利在重慶、成都、武漢、石家莊、西安等地新增多個項(xiàng)目；恒大以13.2億元拿下廣州珠江新城地塊，以37億元拿下濟(jì)南7幅地塊，并同時宣布150億元投資哈爾濱項(xiàng)目；龍湖地產(chǎn)在廈門花17.37億摘下集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊。
這究竟意味著真正的回暖已經(jīng)到來，還是僅僅是回光返照？
就此話題接受采訪的多位房地產(chǎn)分析師表示，在目前的市場形勢下，當(dāng)前涌現(xiàn)的以萬柳地王為代表的“地王”“只是個案”，不僅放眼全國這樣的火熱局面并不多見，即便在出現(xiàn)地王的幾個一線城市，短期內(nèi)也很難具備代表意義。
“短期內(nèi)出現(xiàn)地王頻現(xiàn)局面的概率很小。萬柳只是個案，畢竟四環(huán)內(nèi)的地越來越少�！焙戮姹硎�。
北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析師張寅則稱，下半年不會比上半年更好，短期而言土地拍賣市場不會很樂觀，開發(fā)商大多還是在忙于銷售，想辦法去庫存。從全國土地儲備的總量來說，已可供開發(fā)商開發(fā)三年以上，只是不同開發(fā)商的儲備量有差異，不排除出現(xiàn)青黃不接的開發(fā)商。去年來說土地收入運(yùn)行狀況之所以還不錯，是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)頂住壓力，但今年商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了過剩。幾乎所有城市都未完成上半年土地供應(yīng)計(jì)劃，地王也僅僅出現(xiàn)在個別成交量已經(jīng)開始回暖的一線城市。
張寅認(rèn)為，現(xiàn)在的“地王”和2007年、2009年和2010年上半年頻出的地王已不可同日而語，之所以還會出現(xiàn)萬柳地王這樣的個案，也是因?yàn)椤耙酝牡赝跷词艿綉土P，沒吸取教訓(xùn)的開發(fā)商還以為仍然可以按照以前的規(guī)則操作，所以賭一把。這是一種歷史遺留現(xiàn)象，下一步不會再有，一方面政府會加強(qiáng)監(jiān)管，另一方面開發(fā)商自然也會選擇更加理性地參與”。
“從我們調(diào)查的情況看，前三個月開發(fā)商拿地的熱情和量都不大。今年4月開始，我們就建議開發(fā)商可以拿一部分合適的地塊了。5、6月開始，整個市場回暖，主要是以價換量的功勞。1-6月，房地產(chǎn)市場成交的情況較好，降幅減少，開發(fā)商的現(xiàn)金狀況會好些�！焙戮姹硎�，現(xiàn)在已經(jīng)可以說是拿地相對好的時候，但目前來講整個市場情況還不是太好，大部分地產(chǎn)商的拿地意愿還不是很強(qiáng)烈，“目前宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度都決定了現(xiàn)有調(diào)控政策不會放松。現(xiàn)在國務(wù)院又派檢查組到若干重點(diǎn)城市檢查調(diào)控執(zhí)行情況了。總體來看，短期大幅反彈機(jī)會不大�！�
來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成交價款下降了13.3%。上海易居的報告則顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份擴(kuò)大1.2個百分點(diǎn)；土地成交價款3441億元，下降13.3%，降幅擴(kuò)大3.3個百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍共1882宗，去年同期則為1018宗。其中，商服用地流標(biāo)流拍625宗，同比增加96.5%，住宅用地流標(biāo)流拍1257宗，同比增加79.6%。全國共上報高價地即總價或單價創(chuàng)新高，或溢價率超過50%的異常交易房地產(chǎn)用地宗數(shù)24宗，遠(yuǎn)少于去年同期的433宗。
張寅認(rèn)為，8月開始，北京的房地產(chǎn)市場會開始為期4—6周的短期休整，成交量環(huán)比會回落，不會低于10%，大概會在10%—15%。9月中下旬成交量又會止跌回升，直到11月。
至于全國的情況，每個城市情況不同。整體而言供大于求，但是個別城市小戶型缺口大。例如北京二手房價已創(chuàng)歷史新高，90平方米以下小戶型單價漲了20%，90—140平方米戶型價格沒動，140平方米以上的豪宅價格還在往下，這說明豪宅供應(yīng)依然過大。
郝炬建議，開發(fā)商在拿地時，需要注意業(yè)態(tài)組合搭配，多考慮高周轉(zhuǎn)率的項(xiàng)目�！拔覀儼秧�(xiàng)目分成三種，一種是快盤，即周轉(zhuǎn)率高的招拍掛凈地，行情不好的情況下降價也能賣出去，這個應(yīng)占40%—60%。慢盤、長盤都不能超過40%�！焙戮嬲f，去年綠城之所以出現(xiàn)危機(jī)，和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)密不可分，當(dāng)然也有區(qū)域布局不合理的問題。