對于指望借助“金九銀十”大撈一把的開發(fā)商而言，“跌”字卻成了今年9月、10月樓市的主旋律，這勢必加劇開發(fā)商的資金饑渴。而隨著我國政府明確表態(tài)繼續(xù)堅定調(diào)控房地產(chǎn)市場，專家指出，在房價天平正處于反轉(zhuǎn)向下的關(guān)頭，樓市下跌的節(jié)奏勢必會加速，市場調(diào)整將不可避免。
樓市陷入量跌價松
從實際情況來看，9月、10月多個城市的樓市處于成交低迷狀態(tài)。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從樓市的發(fā)展歷程來看，向來是量在價先，樓市成交量的下降是必經(jīng)的陣痛，然后才能實現(xiàn)部分高房價地區(qū)價格的實質(zhì)性下跌。
而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)分析可看出，全國房價拐點已初步顯現(xiàn)。9月，70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個。楊紅旭預(yù)計，10月份全國房價拐點的特征將更為明顯。在市場方面，萬科、龍湖、中海等龍頭房企已開啟了降價潮，萬科在京項目金隅萬科城預(yù)計三期開盤價為14000元／平方米，比之前便宜近20%。
9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，紛紛出現(xiàn)了一定規(guī)模的退房潮。分析人士指出，這既表明樓市投資投機者甚至是剛需急于在潮退之前逃離樓市以避免擱淺，也暴露出部分房企資金鏈有斷裂之虞。
政策面堅定調(diào)控將加速房價下降
10月29日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上明確提出，堅定房地產(chǎn)調(diào)控信心不動搖，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，這對于近期泛濫的各種雜音無異于當(dāng)頭棒喝，等于告訴市場，房地產(chǎn)調(diào)控仍會繼續(xù)，限購限貸等政策并不會退出。這有利于引導(dǎo)市場預(yù)期，也必將加速房價的下降趨勢。
楊紅旭表示，房價開始下跌，效果正在顯現(xiàn)，樓市正在降溫，按照這種態(tài)勢發(fā)展下去，樓市調(diào)控將會收到積極效果。
據(jù)記者了解，由于樓市量跌價松，全國土地市場也逐步趨冷，賣地難導(dǎo)致一些地方在調(diào)控上猶豫不決。陳國強同時表示，其實10月29日的國務(wù)院常務(wù)會議還有一個亮點，即強調(diào)要增加商品住房用地，促進房價合理調(diào)整，以往很少單獨提到這一點，這不僅體現(xiàn)了調(diào)控手段的豐富性，也更加體現(xiàn)出調(diào)控的針對性，即對一些地方捂地等行為予以警示，有利于調(diào)控的推進。
而就在11月1日，廣東珠海市開始積極執(zhí)行限購限價的雙限政策：本地居民、繳納一年以上社�；蚣{稅證明的外地人在香洲主城區(qū)只能新購一套房；新申請預(yù)售樓盤價格不得超過11285元／平方米。分析人士指出，這表明調(diào)控仍在持續(xù)，短期內(nèi)并沒有松動的可能。
少數(shù)項目會跌三成左右，多數(shù)項目將下跌一成
對于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個缽滿盆溢無疑對緩解整個資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢必進一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。
陳國強表示，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。
陳國強預(yù)計，在開發(fā)商普遍負(fù)債增加，樓市供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格拐點有望加速確立。
楊紅旭認(rèn)為，今年底到明年初市場會迎來明顯調(diào)整，但價格下跌的幅度并不會太大，更不會出現(xiàn)“硬著陸”。盡管政策面仍然從緊，但今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況好于2008年，這決定了樓市的這波調(diào)整幅度不會比2008年更大，就項目而言，少數(shù)項目會跌三成左右，多數(shù)項目將下跌一成。
楊紅旭同時表示，由于開發(fā)商存貨壓力比2008年更大，這意味著樓市的調(diào)整時間將比2008年更長，樓市或?qū)⒉饺肼L的陰跌中。2008年樓市下跌持續(xù)了6個月，這次時間可能更長一些，但深度要小，這與中國經(jīng)濟的調(diào)整節(jié)奏是一致的。這是我國政府主動調(diào)整經(jīng)濟、調(diào)控房地產(chǎn)的結(jié)果，總體來看，樓市處于可控范圍之內(nèi)。
陳國強表示，從目前政策釋放出來的信號看，樓市調(diào)控從緊的方向不會改變，控制高房價的預(yù)期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢。（據(jù)新華社）