圖為市民在天津市首批公租房項(xiàng)目——秋麗家園內(nèi)乘涼游玩。記者岳月偉/攝

    根據(jù)中央整體部署，公共租賃住房正發(fā)展成為保障性住房的“重點(diǎn)品種”，地方積極探索“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的建設(shè)管理新機(jī)制。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在上海采訪發(fā)現(xiàn)，公租房“入市”步伐逐漸加快，“夾心層”的階段性居住困難有望逐步破解。與此同時(shí)，周邊交通能否更方便、租住門檻能否再降低成為租戶普遍關(guān)心的問(wèn)題。

　　政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作

　　“和其他保障房不同，公租房的建設(shè)和管理既需要政府的‘有形之手’，也離不開市場(chǎng)的‘無(wú)形之手’。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比懸殊，企業(yè)缺少投資建設(shè)公租房的積極性，需要政府政策進(jìn)行鼓勵(lì)、引導(dǎo)；另一方面，公租房投入巨大，成本回收周期較長(zhǎng)，不能依靠財(cái)政資金大包大攬�！鄙虾７康禺a(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮說(shuō)。

　　2011年，上海完成“建設(shè)籌措公共租賃住房(單位租賃房)200萬(wàn)平方米、約四萬(wàn)套，供應(yīng)50萬(wàn)平方米、約一萬(wàn)套”的目標(biāo)。整個(gè)“十二五”期間，上海將籌措和建設(shè)公租房20余萬(wàn)套。
　　公租房的發(fā)展，有效填補(bǔ)了保障房體系中的一個(gè)缺口。上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生說(shuō)，目前上海正在構(gòu)建由廉租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房(經(jīng)濟(jì)適用房)和動(dòng)遷安置房組成的“四位一體”的住房保障體系，這一體系較好地兼顧了戶籍和非戶籍、低收入和中低收入、長(zhǎng)期性住房困難和階段性住房困難等各類情況。
　　與其他保障性住房品種相比，上海的公租房至少有三個(gè)特點(diǎn)：供應(yīng)對(duì)象不限本市戶籍；準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不設(shè)收入線；采取“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的管理模式。
　　上海市房管局住房保障處處長(zhǎng)李東說(shuō)，政府的主導(dǎo)性主要體現(xiàn)在多方面，比如規(guī)定每年包括公租房在內(nèi)的保障房(以及中小套型普通商品房)供地比例不少于70%，公租房用地大多為劃撥，以降低建設(shè)成本；通過(guò)財(cái)政資金補(bǔ)貼、土地出讓金、公積金收益等多種政府性渠道籌措公租房建設(shè)資金等。
　　“比如，我們以公積金增值收益中的14.98億元，收購(gòu)由上海城投置地有限公司承建的新江灣尚景園，將之作為公租房。這也是一種以產(chǎn)權(quán)收購(gòu)的方式提高公積金增值收益使用效率的大膽探索�！鄙虾Ｊ泄�積金管理中心主任沈正超說(shuō)。
　　“政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作”，最典型的是上海的“公租房公司”。自2011年4月起，上海開始在各區(qū)縣成立市場(chǎng)化的公租房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政注入資金本，利用信貸杠桿和其他渠道進(jìn)行公租房融資、建設(shè)及管理工作。
　　楊浦區(qū)公租房運(yùn)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理蔣曉波說(shuō)，公司首期注冊(cè)資本金為3億元，由市區(qū)財(cái)政按1：2的比例籌集，財(cái)政將連續(xù)三年注資，公司資本金達(dá)到10億元之后便獨(dú)立運(yùn)行。目前公司除運(yùn)營(yíng)市籌公租房尚景園外，還在開發(fā)建設(shè)一個(gè)區(qū)屬公租房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資7.6億元，將通過(guò)公積金貸款等進(jìn)行融資。
　　此外，上海公租房租金由公租房公司按政府規(guī)定的“略低于市場(chǎng)租金水平”原則確定，報(bào)政府相關(guān)部門備案，具體高低由公司自行確定，“政府不做干預(yù)”。記者測(cè)算發(fā)現(xiàn)，目前兩個(gè)處于供應(yīng)階段的市籌公租房項(xiàng)目馨寧公寓和尚景園，其租金相當(dāng)于市場(chǎng)可比價(jià)格的9折至9.5折之間。

　　“公租房又舒適又穩(wěn)定”

　　上海市公租房項(xiàng)目之一的馨寧公寓，位于徐匯區(qū)華涇地區(qū)，2900套房源于去年年底啟動(dòng)供應(yīng)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中心花園有水池、涼亭、步道，“硬件”不輸于一般的新建商品房公寓。進(jìn)入屋內(nèi)，雖然面積不大，但設(shè)計(jì)頗具匠心，比如打通客廳和廚房，使客廳可以直接照進(jìn)陽(yáng)光；衛(wèi)生間雖然沒(méi)有窗戶，但增強(qiáng)了排風(fēng)系統(tǒng)；為充分利用空間，在墻上設(shè)置了嵌入式壁櫥用作儲(chǔ)藏間等。此外，房屋均為全裝修房，成套家具、桌椅、廚衛(wèi)設(shè)施、臥室空調(diào)等一應(yīng)俱全。

　　住在小區(qū)一號(hào)樓1506室的顏雪夫婦原來(lái)和公公婆婆一同居住在虹口區(qū)涼城新村一套40多平方米的老公房?jī)?nèi)。去年，夫妻倆新添了寶寶，一家五口人讓原本狹小的空間更為擁擠。今年4月份，一家人通過(guò)申請(qǐng)、審核，搬到了現(xiàn)在這套63平方米的兩居室新家。
　　記者看到，兩個(gè)臥室均朝南，并配有廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等。顏雪告訴記者：“家具、家電本來(lái)就是配好的，幾乎是拎包就入住�！�
　　幫顏雪帶小孩的婆婆朱扣女告訴記者：“現(xiàn)在的居住條件，比原來(lái)的老公房好了很多倍，最大的心病解決了！”每到傍晚，她都會(huì)帶孩子到小區(qū)中心花園去玩，“小區(qū)設(shè)施很好，孩子從小也不缺玩伴�！�
　　上海空間電源研究所光伏中心的年輕工程師楊君坤老家在山東日照，去年在上海研究生畢業(yè)后留下工作。他說(shuō)，剛畢業(yè)時(shí)，他住在單位的集體宿舍里，后來(lái)在單位附近租房子，但是沒(méi)多久房東提出要收回房子自用。今年4月份，他租到了這套一居室，簽了兩年合同。“公租房又舒適又穩(wěn)定，最適合我們這樣新參加工作的外地人�！彼�說(shuō)。

　　對(duì)政策還有“三盼”

　　不過(guò)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，租客普遍對(duì)公租房政策還有“三盼”：一盼租金分擔(dān)更合理；二盼交通配套能完善；三盼門檻能降低。

　　一盼租金分擔(dān)更合理。按照政府部門規(guī)定的“略低于市場(chǎng)租金水平”的原則，馨寧公寓平均每平方米月租金在42元多。顏雪一家目前每月房租2705元左右。她告訴記者，丈夫是一家商業(yè)企業(yè)的普通員工，目前每月房租接近全家月收入的一半。孩子出生后開支增加，目前每月已攢不下錢，“盼望房租能夠降低一點(diǎn)”。
　　楊君坤目前每月房租是1880元。讓他高興的是，目前單位每月有1000元左右的租房補(bǔ)貼，負(fù)擔(dān)減輕不少。
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上海人均可支配收入為36230元，即兩口之家的月平均收入為6938元，三口之家為9058元。如果公租房二居室租金按2800元/月來(lái)計(jì)算，兩口之家的租金負(fù)擔(dān)率要達(dá)到40%；三居室的租金按3200元/月計(jì)算，三口之家的租金負(fù)擔(dān)率要達(dá)到35%，這些都超過(guò)了國(guó)際上公認(rèn)的28%的租金負(fù)擔(dān)率警戒線。
　　但另一方面，由于目前租售比嚴(yán)重失衡，考慮到地價(jià)、建安成本、資金成本等因素，公租房的投資建設(shè)回報(bào)率本已偏低，讓開發(fā)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)大幅降低租金水平也不現(xiàn)實(shí)。
　　二盼交通配套能完善。顏雪說(shuō)，雖然小區(qū)外圍公交線路不少，但步行方便的只有714路一路車。丈夫在虹口區(qū)上班，每天早上需坐六站公交車到地鐵三號(hào)線龍漕路站，單程上班時(shí)間近一個(gè)半小時(shí)。楊君坤上班地點(diǎn)在閔行區(qū)東川路，因沒(méi)有公共交通直達(dá)，他每天騎電瓶車上下班，單程約需45分鐘。
　　三盼門檻能降低。馨寧公寓2900套公寓中，首批集中簽約租住380套，明顯低于此前預(yù)期。項(xiàng)目所屬的上海地產(chǎn)保障性住房投資建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理荀旭東說(shuō)，有興趣租住公租房的人不在少數(shù)，但許多人被擋在門檻之外。
　　上海公租房申請(qǐng)不設(shè)“收入線”及“戶籍線”，但規(guī)定申請(qǐng)者“需具有本市常住戶口，或者持有《上海市居住證》達(dá)到二年以上且在滬連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到一年以上”。楊君坤說(shuō)，單位不少年輕同事有租房意愿，但因滿足不了這項(xiàng)條件而作罷。
　　荀旭東說(shuō)，與市場(chǎng)化的租賃房相比，公租房的優(yōu)勢(shì)將逐漸體現(xiàn)出來(lái)。近期，公司和多家高校、中學(xué)召開對(duì)接座談會(huì)，客戶表現(xiàn)出濃厚興趣。公司還在市中心多次設(shè)攤推介，反應(yīng)良好。他說(shuō)：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公租房是‘適租對(duì)路’的產(chǎn)品，前景看好�！�

　　多措并舉滿足更多需求

　　上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公租房小區(qū)的配套將進(jìn)一步完善，項(xiàng)目周邊連通地鐵的道路建設(shè)、小區(qū)短駁公交的配備等都將逐步跟進(jìn)。目前，上海市房管部門已出臺(tái)相關(guān)措施，通過(guò)擴(kuò)大試點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)區(qū)域范圍、合理放寬供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)等一系列手段，進(jìn)一步優(yōu)化供求結(jié)構(gòu)，滿足更多住房困難職工和職工家庭的租賃需求。

　　針對(duì)上述問(wèn)題，消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)針對(duì)住房困難人群的消費(fèi)特點(diǎn)，完善公租房的政策設(shè)計(jì)：
　　其一，合理規(guī)劃選址建設(shè)，加快交通等生活設(shè)施的配套；
　　其二，建立針對(duì)特定人群的租金補(bǔ)貼機(jī)制。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō)，應(yīng)調(diào)動(dòng)用人單位的積極性，財(cái)政全額支持的事業(yè)單位和政府機(jī)構(gòu)的住房補(bǔ)貼在財(cái)政上單獨(dú)列支，由用人單位發(fā)放租房補(bǔ)貼，對(duì)企業(yè)提供的租金補(bǔ)貼給予配套或稅收抵扣等鼓勵(lì)；
　　其三，進(jìn)一步降低準(zhǔn)入門檻。荀旭東說(shuō)，特大城市的公租房應(yīng)考慮到外來(lái)年輕人口多等特點(diǎn)，在居住年限等方面降低標(biāo)準(zhǔn)，讓更多住房困難人群能夠進(jìn)入保障范圍。此外，公租房出租率的提高也有利于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。