認為樓市調(diào)控已見成效，調(diào)控框架已經(jīng)形成
8月9日，以“平衡與發(fā)展——可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”為主題的2012博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲如期舉行。與此同時，國家統(tǒng)計局發(fā)布前7個月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月全國房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）均有明顯下降。博鰲論壇上，與會專家指出，當前房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控政策取得成效的同時，也處于“穩(wěn)增長”和“控房價”的兩難境地，亟須建立可持續(xù)的長效政策。另外，參與論壇的企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，房企在調(diào)控政策持續(xù)的背景下，未來將嘗試在原有生存模式上有所改變。
現(xiàn)狀 房地產(chǎn)調(diào)控見成效
國家統(tǒng)計局9日發(fā)布前7月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，全國前7月房屋新開工面積下降明顯；國房景氣指數(shù)為94.57，創(chuàng)歷史新低。
根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，就全國房屋新開工面積來看，2012年1至7月份，全國房屋新開工面積103905萬平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月份擴大2.7個百分點；其中，住宅新開工面積77140萬平方米，同比下降13.4%。
在商品房銷售和待售情況方面，1至7月份，商品房實現(xiàn)銷售面積48593萬平方米，同比下降6.6%，降幅比1至6月份縮小3.4個百分點；其中，住宅銷售面積下降7.5%。商品房銷售額為28699億元，同比下降0.5%，降幅縮小4.7個百分點。
另外，1至7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18982萬平方米，同比下降24.3%，降幅比1至6月份擴大4.4個百分點；土地成交價款3836億元，下降16.9%，降幅擴大3.6個百分點。
《經(jīng)濟參考報》記者發(fā)現(xiàn)，7月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.57，比上月回落0.14點。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭據(jù)此告訴《經(jīng)濟參考報》記者，7月份國房景氣指數(shù)是連續(xù)14個月下滑。不過他預(yù)計，“國房指數(shù)下行速度將越來越慢，今年三季度可能見底”。楊紅旭預(yù)計全國房屋新開工面積全年將保持下跌狀態(tài)，“這也將導(dǎo)致明后兩年的商品房供應(yīng)偏緊，應(yīng)該引起行業(yè)警惕”。
同日，國民經(jīng)濟研究所所長樊綱在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，當前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得成效�！坝绕涫�2010年下半年政策執(zhí)行以來，那些原本房價高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來”。他認為，正是政策持續(xù)執(zhí)行使得房價泡沫沒有波及到全國絕大多數(shù)二、三、四線城市�！傲硗鈴姆績r和居民收入關(guān)系來看，房價已經(jīng)實現(xiàn)了一定程度的調(diào)整”。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一則認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)在大環(huán)境上正處于“穩(wěn)增長”與“控房價”的兩難境地。他說，“在中央層面一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù)，同比下降的城市也逐月增多，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)”。
朱中一告訴記者，今年以來歐債危機持續(xù)蔓延，外需不足矛盾突出，我國GDP增長不確定因素增多�！坝绕涫墙衲甓径龋覈鳪DP增幅‘破八’至7.6%，創(chuàng)12個季度以來的新低，穩(wěn)增長已成了全社會關(guān)注的重要任務(wù)”。
同時，一些城市從今年5月以來，隨著商品房銷售量的明顯回升，新建住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲。部分城市土地市場也再現(xiàn)高價地。在穩(wěn)增長與地方財政的壓力下，一些城市試圖放松調(diào)控的愿望也時有露頭。朱中一據(jù)此認為，“當前，‘穩(wěn)增長’與‘控房價’處于兩難，調(diào)控進入了關(guān)鍵期”。
應(yīng)對 調(diào)控迫使開發(fā)商重謀生路
北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司董事長劉曉光則坦言，“今年的形勢總體上很嚴峻”。他認為，一方面政策壓力帶來一些利好因素，“比如房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型步伐加快，以綜合開發(fā)為業(yè)態(tài)形式的變化在行業(yè)內(nèi)部逐漸成為趨勢，改變了過去過于扁平化、過于分化的行業(yè)結(jié)構(gòu)”。但同時，“宏觀調(diào)控形勢還是很嚴峻，調(diào)控政策依舊嚴格”。
針對近日業(yè)內(nèi)關(guān)于“是否取消商品房預(yù)售制度”的猜測，劉曉光認為“暫時不會”。在他看來，取消預(yù)售制度是行政手段較為嚴厲的一個措施，而目前“我們的經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營制度還不能支撐取消預(yù)售的條件，一旦取消將會引起整個行業(yè)的震蕩”。
但是，劉曉光同時表示，“即使在經(jīng)濟下滑的時候，也不排除會出現(xiàn)新的調(diào)整政策”。他認為，多方面因素在制約著當前的政策環(huán)境調(diào)控體系，有GDP的需要，有地方政府賣地的沖動，有企業(yè)盈利的需要，還有老百姓購買房屋做投資的沖動，以及經(jīng)濟下滑的影響。而新政是否推出，最終則要看“明年3、4月份新的制度體系和政治體系，以及未來市場的穩(wěn)定性�！�
金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在住宅持續(xù)受到調(diào)控之后，未來行業(yè)將可能更多地向多元化、復(fù)合型地產(chǎn)時代演變。他同樣認為，盡管經(jīng)濟回落對行業(yè)來講并不是一件好事，但是經(jīng)濟回落所帶來的宏觀政策對于房地產(chǎn)這樣一個高度依賴資金的行業(yè)來講是非常有幫助的�！般y行利息的下調(diào)，買房貸款成本的下調(diào)，都是有好處的”。
黃俊燦說，當前對房企而言去庫存的壓力依然很大，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，盡管庫存消化周期指標在下降，從12個月降到10個月，“但截止到今年6月末，企業(yè)的庫存還在增加”。
他認為就企業(yè)而言，短期來看要優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)�！拔磥硐裆虡I(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，包括一些配合國家產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的高新園區(qū)的開發(fā)，這些業(yè)務(wù)企業(yè)都應(yīng)該去考慮。只有多元的開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)的利潤空間才有可能得到延展”�！�
黃俊燦告訴記者，就金地而言，在做好住宅業(yè)務(wù)的同時，同時也會在商業(yè)地產(chǎn)方面做嘗試。“對于能夠和住宅業(yè)務(wù)協(xié)同的社區(qū)大商業(yè)，我們也會著重考慮。尤其三、四線城市的商業(yè)機會，只不過會相對更謹慎一些”。
未來 需要長效機制
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康則在會上表示，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政值得肯定的方面是，已經(jīng)逐步形成了一個相對清晰的調(diào)控框架�！罢{(diào)控主體是政府，要合理地實施國家干預(yù)。而雙軌就預(yù)示著在經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)在市場環(huán)境里面要遵循市場規(guī)則和市場規(guī)律”。
他說，作為長效機制的“雙軌制”，一個明顯的方面是體現(xiàn)在房產(chǎn)稅上。在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分�！斑@種稅收不僅在交易環(huán)節(jié)，還要進一步推到保有環(huán)節(jié)，政府的調(diào)控要在頂層規(guī)劃之下同時起到托底的作用”。
賈康強調(diào)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控是在很多地方以比較的嚴厲方式實施行政手段，從中長期來看最終勢必會逐漸淡出。“這是一個可以看得很清晰的邏輯�，F(xiàn)在可以看到的嚴厲手段有限購、限價，甚至有的地方要求政府部門要對所有的商品房一個單位一個單位的審批價格�！彼J為這并不是長遠之策。
樊綱也認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場調(diào)控的當務(wù)之急并不是“每天重復(fù)要抑制房價，而是要盡快地用經(jīng)濟手段替換下行政手段，用制度替換下政策”。他認為，中國的優(yōu)勢是可以用行政手段作為臨時措施。但是，這終究要通過各種新的制度建設(shè)，包括經(jīng)過試點后建立起來的新制度，用經(jīng)濟手段、用稅收、利率、信貸等政策來替換當下類似“限購”這樣的政策。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一對記者表示，應(yīng)利用當前調(diào)控的有利時機，在堅持現(xiàn)行調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，抓緊建立中長期制度，促進房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展。朱中一認為，無論是實現(xiàn)群眾住有所居的目標，還是保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康增長，都離不開一個長期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場政策環(huán)境。目前房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)、調(diào)控成果在顯現(xiàn)，地方政府在加大保障房建設(shè)，加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控方面也積累了一定的經(jīng)驗，應(yīng)抓緊時機建立中長期制度，包括進一步完善土地供應(yīng)制度和出讓制度；穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節(jié)稅負，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負；進一步健全差別化的信貸政策，進一步加強理論研究和頂層設(shè)計，完善雙軌制的住房供應(yīng)政策和房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系等。