美國兩大住房抵押貸款巨頭房利美(Fannie　Mae)、房地美(Freddie　Mac)7日公布的財報顯示，今年第二季度，“兩房”雙雙實(shí)現(xiàn)盈利，均不用美國聯(lián)邦政府“輸血”救援。
　　房利美公布的財報顯示，其二季度實(shí)現(xiàn)利潤達(dá)51億美元，環(huán)比增長88%，這是房利美連續(xù)第二個季度不需要美國財政部救助資金。與此同時，房利美還應(yīng)向美國財政部支付29億美元優(yōu)先股股息�！�
　　房地美公布的財報顯示，該公司今年第二季度實(shí)現(xiàn)利潤30億美元，遠(yuǎn)高于上一季度的5.77億美元，為連續(xù)第三個季度盈利。財報還顯示，房地美當(dāng)季將向美國財政部支付18億美元優(yōu)先股股息。
　　房地美表示，當(dāng)季利潤環(huán)比大增，主要是因貸款損失準(zhǔn)備金比上一季度減少17億美元。房利美稱，美國國內(nèi)房價走高，再加上信貸準(zhǔn)備金降低等因素，共同推升了“兩房”業(yè)績。
　　房利美和房地美是政府支持企業(yè)，幫助美國聯(lián)邦政府履行支持房地產(chǎn)業(yè)、援助陷入困境的貸款購房者、為二級抵押貸款市場提供穩(wěn)定流動性等職能。
　　統(tǒng)計(jì)顯示，房利美和房地美持有或擔(dān)保美國約60%的住房抵押貸款，過去幾年來“兩房”與另外12家聯(lián)邦住房貸款銀行為美國90%新簽署的抵押貸款提供擔(dān)保。2011年，“兩房”平均每月新?lián)�保或持有約1000億美元抵押貸款，約占當(dāng)年新增抵押貸款總量的四分之三。
　　“次貸危機(jī)”爆發(fā)后，房利美、房地美兩大房貸巨頭面臨破產(chǎn)困境，在接受巨額救助資金后于2008年9月被美國政府接管。截至去年年底，“兩房”從財政部共申請?jiān)�助資金1875億美元。根據(jù)美國官方估算，到2014年年底，在扣除股息后，聯(lián)盟政府向“兩房”的注資總額可能達(dá)2000億美元。
　　美國聯(lián)邦住房金融署日前向國會提交的年度報告中指出，監(jiān)管部門仍對房利美和房地美的景況表示擔(dān)憂。報告稱，盡管“兩房”經(jīng)營狀況有所改善，但2005年至2007年擔(dān)保和持有的抵押貸款給“兩房”造成持續(xù)損失，2011年“兩房”向財政部申請?jiān)�助資金336億美元，高于2010年的280億美元。此外，由于使用政府援助資金需繳納高達(dá)10%的利息，這也對“兩房”造成了沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)，去年申請的援助資金中就有161億美元用于償付利息。
　　最近幾年，美國各界對改革住房金融體系的呼聲愈加強(qiáng)烈。2010年2月，奧巴馬政府提出了美國住房金融市場改革的白皮書，計(jì)劃降低政府在住房金融市場的參與度，并逐步關(guān)閉“兩房”。不過，這項(xiàng)改革遭遇重重阻力，未能取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
　　“兩房”財報向好，是美國住房市場近來持續(xù)回暖的又一信號，在市場上強(qiáng)化了此前已經(jīng)形成的復(fù)蘇預(yù)期。
　　房地美發(fā)布的報告指出，今年第二季度美國待租房屋空置率降至8.6%，為2002年第二季度以來最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，為2006年第二季度以來最低水平。房地美在報告中指出，以1994年至2003年的房屋租售平均情況為健康市場標(biāo)準(zhǔn)，今年供給富余量已降至50萬套附近，接近正常水平。
　　由于供給下降，房價也開始逐步回升。房地美公布的房價指數(shù)顯示，美國房價第二季度上漲4.8%，是8年來的最大季度增幅。從去年6月至今年6月，全美34個州房價均有所上升，這一數(shù)字也是2007年4月份以來的最高點(diǎn)。房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗拉克·諾沙夫特表示，美國房價周期也許已經(jīng)觸底，房地產(chǎn)復(fù)蘇可能終于擺脫了影子庫存的影響。
　　此外，美國全國住宅建筑商協(xié)會7月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份美國住宅建筑商信心指數(shù)環(huán)比大幅攀升6點(diǎn)至35，為2007年3月以來最高值。美國全國住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·克羅指出，通過綜合過去六個月關(guān)鍵的房地產(chǎn)指數(shù)，7月的建筑商信心數(shù)據(jù)增強(qiáng)了一個認(rèn)識，即盡管房地產(chǎn)復(fù)蘇仍然脆弱，但正在回歸引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)走出衰退的傳統(tǒng)角色。
　　美國聯(lián)邦儲備委員會7月中旬在“褐皮書”(全國經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查報告)中看好美國住宅地產(chǎn)市場前景。報告稱，大多數(shù)地區(qū)房屋銷售情況改善，市場上積壓的待售房屋數(shù)量減少，一些市場房價開始企穩(wěn)甚至回升，很多地區(qū)房屋建筑活動增加。　
　　穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪此前預(yù)測，美國房地產(chǎn)市場最壞的時期已經(jīng)過去，拐點(diǎn)將在明年出現(xiàn)。
　　不過，美國樓市距離全面復(fù)蘇還有很長距離，購房需求結(jié)構(gòu)和信貸條件等因素決定了美國房市在觸底之后還會經(jīng)歷較長時間的筑底過程。房利美首席執(zhí)行官馬約普魯思認(rèn)為，現(xiàn)在就做出樓市呈現(xiàn)全國性復(fù)蘇態(tài)勢還為時尚早，今年下半年可能沒有上半年這樣強(qiáng)勁，但可以肯定的是，2012年整體財務(wù)結(jié)果將比之前幾年要好得多。