近日，一條“商品房預售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管相關部門很快辟謠，否認正在研究取消商品房預售制，但受此影響，滬深兩市地產(chǎn)股整體下跌。
預售制存廢之爭引發(fā)網(wǎng)友熱議，廣受社會關注。被奉為我國房地產(chǎn)行業(yè)基石的預售制究竟是存是廢？其凸顯出的是我國房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革該如何推進。
傳言牽出預售制存廢之爭
8月2日，一條住建部正在研究“取消商品房預售制”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管關于“取消商品房預售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。
受傳聞影響，滬深兩市地產(chǎn)股全盤下挫。與此同時，一場關于商品房預售制存廢的爭論在網(wǎng)絡上愈演愈烈。
商品房預售制度俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給消費者，并由購房者支付定金或者房價款。一般認為，我國商品房預售制度始于1994年。
“預售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設。”中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前為預售制辯護的聲音主要觀點是，取消預售制將降低房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿效應，導致商品房供應不足，房價被抬高。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，目前定金及預收款和個人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源。
不過，大多數(shù)普通購房者認為，正是房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿導致開發(fā)商的高負債激進戰(zhàn)略，推高地價和房價。最近的一項網(wǎng)絡調查顯示，75%的網(wǎng)民認為應該取消預售制，因為“開發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣，助長了投機資金的涌入，致使房價居高不下”。
一些分析人士稱“預售制是一項偉大發(fā)明”，但多數(shù)網(wǎng)友認為，預售制是典型的不公平交易，應該取消。網(wǎng)友“另類的公益”認為，在商品房預售制下，受傷的一直是老百姓，這種不對等的交易制度早就該取消了。
弊端隨調控深入漸增多
預售制度以其高杠桿效應增加了樓市供給。但實行十多年來，預售制度的弊端逐漸顯現(xiàn)，這一中國房地產(chǎn)行業(yè)基本制度正遭遇空前的質疑。
眾多網(wǎng)友和消費者表示，預售制違背了“一手交錢，一手交貨”的交易原則，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。房地產(chǎn)業(yè)內人士則表示，預售制最大的問題就是其巨大的杠桿效應，開發(fā)商的有限資本發(fā)揮出巨大的乘數(shù)效應，導致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展，購房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預售制弊端隨著樓市調控深入而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被債權人向法院申請破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開發(fā)的西城時代家園項目的幾百名業(yè)主面對的情況是，房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無期。
據(jù)了解，西城時代家園2010年11月后售出327套房源，預售款大約3.4億元。但多位西城時代家園的業(yè)主表示，本該用于樓盤建設的預售款已被挪作他用，導致工程停工。西城時代家園業(yè)主馮平耀等人認為，表面上看，金星破產(chǎn)是因為資金鏈斷裂、預售資金被挪用，而根源卻是商品房預售制度。
同樣是杭州樓市，今年5月，密集發(fā)生了多起“房鬧”事件。業(yè)主紛紛質疑，因為房屋預售，讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時間差，期間的市場波動為什么要讓業(yè)主承擔？業(yè)內人士表示，“房鬧”出現(xiàn)和商品房預售制有直接關系。
有分析認為，在現(xiàn)行的房產(chǎn)開發(fā)體制下，預售制對推高房價難辭其咎。
行業(yè)深層次改革迫在眉睫
預售制存廢之爭凸顯出房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革的迫切性。專家表示，樓市預售制度對開發(fā)商資金補給、商品房供給有積極作用，但是隨著樓市調控持續(xù)深入、房地產(chǎn)業(yè)結構調整加速，以預售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫。
多位專家表示，從長遠來看，取消商品房預售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨，不過，從目前情況看，驟然取消預售制并不現(xiàn)實。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，目前，我國整體金融創(chuàng)新相對滯后，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限。即使取消商品房預售制度，預售活動也不會自動終止，而是以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在，反而會擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加大調控難度。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，在不能即刻取消預售制的情況下，關鍵是要從嚴監(jiān)管預售款。
專家同時表示，隨著樓市調控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進入調整期，應在此“窗口期”，對預售制進行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設進度基本相適應的分期付款，逐步降低預售制帶來的高杠桿效應。可以在一些城市逐步試點取消預售制度，對于新出讓土地，逐步做到不再實行預售。
快房網(wǎng)首席評論員程偉明表示，在逐漸改預售為現(xiàn)售的過程中，要注重配套改革，完善房地產(chǎn)金融市場。在有效監(jiān)管的前提下，創(chuàng)新房地產(chǎn)基金、信托等金融產(chǎn)品，拓寬房企融資渠道，保障商品房供給，以漸進方式推進以預售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革。