●6月以來(lái)全國(guó)重點(diǎn)城市的樓市確實(shí)出現(xiàn)了一些新動(dòng)向，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調(diào)控中罕見(jiàn)的。
●這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來(lái)所推動(dòng)，一旦這股剛需消化掉，市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)將出現(xiàn)停滯。
●如果開(kāi)發(fā)商繼續(xù)以價(jià)換量，交易量或還有增長(zhǎng)余地，但房?jī)r(jià)顯然上升乏力，“量?jī)r(jià)齊升”將很難爆發(fā)。
最近數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米8717元，環(huán)比6月上漲0.33%。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，環(huán)比上漲的城市增加25個(gè)。在北京、西安等地，作為樓市火爆標(biāo)志性場(chǎng)面的日光盤、夜光盤又重現(xiàn)。
房地產(chǎn)調(diào)控政策基本沒(méi)有任何松動(dòng)，當(dāng)前樓市為何暖風(fēng)頻吹？樓市出現(xiàn)回暖跡象，是不是預(yù)示著房?jī)r(jià)要重新回到上漲通道？就這些問(wèn)題，記者（以下簡(jiǎn)稱“記”）日前采訪了復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心主任陳杰（以下簡(jiǎn)稱“陳”）。
記：最近數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，北京、西安等地日光盤、夜光盤又重現(xiàn)樓市。有評(píng)論認(rèn)為，樓市回暖。您同意這種判斷嗎？
陳：我基本同意這種判斷。判斷樓勢(shì)是否回暖，房?jī)r(jià)是一個(gè)重要參考，但成交量更加重要，兩者要結(jié)合來(lái)看。因?yàn)橐环矫�，“有價(jià)無(wú)市”構(gòu)成不了對(duì)市場(chǎng)行情的推動(dòng)；另一方面，零星個(gè)別樓盤的成交價(jià)格有很大偶然性，作為對(duì)市場(chǎng)行情的判斷依據(jù)會(huì)有很大偏差與誤導(dǎo)。現(xiàn)在來(lái)自官方和民間各方面的房?jī)r(jià)和成交數(shù)據(jù)和種類繁多，要綜合對(duì)比和根據(jù)判斷需要來(lái)看。但無(wú)論國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還是眾多大型中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，都認(rèn)同6月以來(lái)全國(guó)重點(diǎn)城市的樓市確實(shí)出現(xiàn)了一些新動(dòng)向，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調(diào)控中罕見(jiàn)的。
就上海而言，從5月以來(lái)，無(wú)論是住房成交量還是價(jià)格都出現(xiàn)了小幅上漲。按照上海統(tǒng)計(jì)局含有動(dòng)遷房和保障房的官方數(shù)據(jù)，上半年上海一手住宅銷售了703萬(wàn)平方米，同比下降1.2%，是2010年以來(lái)最小降幅，但4月至6月都出現(xiàn)了11%以上的增幅。我們復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心掌握的數(shù)據(jù)顯示：在剔除配套動(dòng)遷和保障房之后，6月份上海市場(chǎng)化新建商品住宅成交套數(shù)比去年同期高出26%，是2010年同期的2.2倍，7月又繼續(xù)同比上升了7%，是2010年同期的1.8倍；同時(shí)，5月以來(lái)，無(wú)論是銷售交易均價(jià)，還是我們研究中心開(kāi)發(fā)的控制地段和類型等結(jié)構(gòu)性因素的特征法價(jià)格，都出現(xiàn)了止跌平穩(wěn)乃至有所反彈的跡象，雖然漲幅很小。
一般認(rèn)為房產(chǎn)交易量持續(xù)同比上升5個(gè)至6個(gè)月，并配合房?jī)r(jià)的上升，才可以正式稱為“回暖”。但上海乃至全國(guó)樓市都正在出現(xiàn)回暖跡象，這點(diǎn)已經(jīng)基本確認(rèn)，需要高度重視和嚴(yán)肅關(guān)注。
記：房地產(chǎn)調(diào)控政策基本沒(méi)有任何松動(dòng)，什么原因?qū)е庐?dāng)前樓市暖風(fēng)頻吹？
陳：從根本上說(shuō)，還是因?yàn)榇罅縿傂璧目陀^存在，導(dǎo)致樓市需求有一個(gè)底部可以依托，不至于無(wú)限下滑，再加上連續(xù)降息的刺激，這部分剛需被激發(fā)出來(lái)。樓市在經(jīng)歷兩年半嚴(yán)厲調(diào)控達(dá)到一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展階段后，積蓄的剛需在觀望多時(shí)后開(kāi)始集中入市。
剛需對(duì)利率十分敏感，利率的連續(xù)下降，既因?yàn)橹苯訙p少了按揭成本，又帶有樓市調(diào)控政策不會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)的信號(hào)釋放，進(jìn)一步刺激了他們的購(gòu)房欲望。一批剛需的入市活躍了市場(chǎng)，又改變另一部分剛需和改善型需求購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，進(jìn)一步放大市場(chǎng)成交。此外，部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷、以價(jià)換量的銷售策略，也起到了一定的推動(dòng)作用。
有一個(gè)數(shù)據(jù)可以輔助我判斷近期的樓市回暖以自住型剛需為主。上海樓市近期在一手房交易量企穩(wěn)和反彈的時(shí)候，二手房交易卻仍然大幅下滑，上半年成交面積529.47萬(wàn)平方米，下降31.1%。這說(shuō)明購(gòu)房者總體上是十分謹(jǐn)慎和理性的，而不是像2007年和2009年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)候那樣像搶白菜一樣恐慌性哄搶所有市面可得的住房。還有一個(gè)原因是，剛需最大一部分是婚房，多偏愛(ài)新房。
記：樓市出現(xiàn)回暖跡象，是不是預(yù)示著房?jī)r(jià)要重新回到上漲通道？
陳：在當(dāng)前限購(gòu)政策與不太景氣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)重回快速上漲通道。
樓市近期的回暖只是臨時(shí)性、階段性、技術(shù)性的反彈�；疽蛩厥侨ツ晖诘幕堤�，看起來(lái)同比增幅大，但絕對(duì)值并不高，尚構(gòu)不成市場(chǎng)行情的總體反轉(zhuǎn)。
近期樓市的市場(chǎng)成交活躍，本質(zhì)是補(bǔ)償性回調(diào)。以上海為例，這幾個(gè)月的成交量，相比去年同期的同比增幅是高的，相對(duì)2010年同期也是很高的，但還僅恢復(fù)到過(guò)去6年歷史平均水平的60%至70%。要知道，中國(guó)主要城市2010年和2011年的成交量都連續(xù)出現(xiàn)過(guò)兩位數(shù)的大幅下跌。
從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，樓市調(diào)整過(guò)程中的“量?jī)r(jià)”關(guān)系往往會(huì)經(jīng)歷四個(gè)階段。分別是“量跌價(jià)穩(wěn)——量跌價(jià)跌——量升價(jià)穩(wěn)——量?jī)r(jià)齊升”。這次樓市調(diào)整周期，從2010年4月“新國(guó)八條”到去年底，在重點(diǎn)城市基本上都出現(xiàn)了“量跌價(jià)穩(wěn)”。去年底到今年初，雖然房?jī)r(jià)總體價(jià)格跌幅可能不明顯，但不少局部確實(shí)
“量?jī)r(jià)齊跌”。而近幾個(gè)月，在沒(méi)有更嚴(yán)厲調(diào)控措施和降息刺激下，在房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的情況下，交易量連續(xù)上升，出現(xiàn)了第三階段“量升價(jià)穩(wěn)”的苗頭。
不過(guò)，樓市缺乏繼續(xù)升溫的基礎(chǔ)。這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來(lái)所推動(dòng)，一旦這股剛需消化掉，市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)將出現(xiàn)停滯。因?yàn)樵谙拶?gòu)不放松的情況下，后續(xù)的剛需不像現(xiàn)在入市的剛需有兩年多的時(shí)間來(lái)積累收入與儲(chǔ)蓄，購(gòu)買力相對(duì)不足，對(duì)價(jià)格更為敏感，無(wú)法支撐房?jī)r(jià)的上沖。如果開(kāi)發(fā)商繼續(xù)以價(jià)換量，交易量或還有增長(zhǎng)余地，但房?jī)r(jià)顯然上升乏力，“量?jī)r(jià)齊升”將很難爆發(fā)。
現(xiàn)在，所謂的樓市“回暖”更多應(yīng)該理解成房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”后的回歸正常化：交易回升，是對(duì)過(guò)去兩年市場(chǎng)過(guò)度恐慌下跌的補(bǔ)償性反彈，但不是總體反轉(zhuǎn)；成交量還有繼續(xù)增長(zhǎng)的空間，但所謂房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的可能性很小。
記：您反復(fù)提到剛需是推動(dòng)本輪樓市回暖的關(guān)鍵。那么，就上海地區(qū)而言，剛需到底絕對(duì)量有多少？
陳：這方面的數(shù)據(jù)很難精確判斷，但一些相關(guān)數(shù)據(jù)可以幫我們推測(cè)——
上�，F(xiàn)在大概有830多萬(wàn)戶常住家庭，過(guò)去10年年平均新增20多萬(wàn)戶；戶籍520多萬(wàn)戶，上海戶籍曾經(jīng)控制很嚴(yán)，每年只增加3萬(wàn)戶，但近年有所放松，2010年一年新增戶籍10萬(wàn)戶。同時(shí)，上海近年來(lái)每年結(jié)婚就有13萬(wàn)至14萬(wàn)對(duì)，新畢業(yè)大學(xué)生13萬(wàn)至15萬(wàn)人。簡(jiǎn)單說(shuō)，只要常住人口中有1%的家庭有可支付的剛性需求，或僅考慮新增戶籍家庭，就是很大的潛在購(gòu)買力。
而按著市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年含動(dòng)遷房和保障房的1474萬(wàn)平方米一手住宅銷售面積，折合14萬(wàn)套左右，今年上半年則是7萬(wàn)套左右。如果扣除定向部分戶籍人口配售的動(dòng)遷房和保障房后，上海近年所統(tǒng)計(jì)的一手住宅銷售量中，市場(chǎng)化商品住宅大約只占一半。
這說(shuō)明新增供應(yīng)量相對(duì)新增需求總體上是不足的。只要房?jī)r(jià)稍有回落，或者說(shuō)房?jī)r(jià)收入比稍有改善，就能激發(fā)出相當(dāng)大的購(gòu)房需求。所以，上海抑制房?jī)r(jià)的壓力始終很大，任務(wù)艱巨、不容松懈。
記：面對(duì)暖風(fēng)頻吹的樓市，中央與地方政府都表現(xiàn)出高度關(guān)注，7月國(guó)務(wù)院、住建部、銀監(jiān)會(huì)等多次表態(tài)絕不松動(dòng)調(diào)控，多項(xiàng)調(diào)控政策被再度重申，國(guó)務(wù)院于7月下旬派出8個(gè)督察組對(duì)全國(guó)16個(gè)�。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督察，上海市政府7月26日也通過(guò)辦公廳專門發(fā)文重申調(diào)控政策不變。堅(jiān)定調(diào)控態(tài)度的同時(shí)，有關(guān)部門也需要拿出更多辦法。對(duì)此，您有什么建議？
陳：中央政府和地方政府的政策表態(tài)是必要，也是及時(shí)的，否則如果坐視樓市回暖不聞不問(wèn)，甚至推波助瀾，會(huì)給市場(chǎng)傳遞錯(cuò)誤信號(hào)，導(dǎo)致購(gòu)房者和投資者都誤判市場(chǎng)前景而做出錯(cuò)誤選擇。資本市場(chǎng)參與者，買漲不買跌是與生俱來(lái)的慣性，“棘輪效應(yīng)”難以避免。目前看來(lái)，這些政策穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，還是比較有效遏制了恐慌性購(gòu)買的重演。
但著眼未來(lái)，光靠行政命令的手段來(lái)遏制房地產(chǎn)投資顯然是不夠的，需要更長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)。我覺(jué)得最重要有兩點(diǎn)，一是土地財(cái)政的改革，二是要做好保障房這張牌。
土地財(cái)政各國(guó)都有，只是形式不同，不可也不可能廢除，關(guān)鍵是怎么搞。但當(dāng)前這種粗放式、掠奪式的土地出讓金制度，誘發(fā)地方政府對(duì)商用和住宅用地實(shí)行“饑餓供地”策略，是房?jī)r(jià)暴漲的根源，顯然是不可持續(xù)的。土地財(cái)政的背后，表面上是地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的重新界定，需要重新對(duì)公共財(cái)政體制重新設(shè)計(jì)，但更根本的是城市發(fā)展中土地增值收益如何分配，而這又涉及到對(duì)地方政府的公權(quán)力如何授予、對(duì)其績(jī)效如何考核的問(wèn)題，是將來(lái)改革的核心難題之一。
關(guān)于保障房，其實(shí)是住宅產(chǎn)業(yè)重新塑造的契機(jī)。國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)，保障性住房工程，不僅有改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的直接作用，又兼有促民生、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、推進(jìn)城市化等多重宏觀功能，但大張旗鼓的保障性工程建設(shè)，哪些品種，量多大，怎么搞，都是需要好好思考和審慎決策的。特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，保障性住房不一定要全部新建，那樣風(fēng)險(xiǎn)大、公共成本高，可以通過(guò)政策設(shè)計(jì)和制度安排，多從現(xiàn)有房源中利用
“梯度消費(fèi)原理”來(lái)籌措合適房源。
學(xué)者小傳
陳杰：復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授。復(fù)旦大學(xué)學(xué)士、挪威奧斯陸大學(xué)碩士、瑞典烏普薩拉大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，瑞典烏普薩拉大學(xué)房地產(chǎn)與城市研究所兼職研究員。在房地產(chǎn)與城市領(lǐng)域的國(guó)際權(quán)威期刊發(fā)表過(guò)多篇SSCI論文，主持完成和在研4項(xiàng)國(guó)家級(jí)課題，獲得省部級(jí)科研獎(jiǎng)勵(lì)多項(xiàng)。致力于通過(guò)專業(yè)的學(xué)術(shù)研究和建設(shè)性的政策參與提高中國(guó)普通居民的住房民生福利。多次應(yīng)邀參與國(guó)家和上海市的住房政策決策制定與咨詢。