政策風云再起。夏末秋初時節(jié)，房產(chǎn)稅改革的消息如“秋老虎”般涌出，牽動各方神經(jīng)。在國務院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺的呼聲越來越高，關(guān)于推進房產(chǎn)稅改革試點的相關(guān)信息也隨之沸騰，先是稱全國30余省市地稅官員進行為期半年的房產(chǎn)稅稅基評估集訓，后是說湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點征收范圍。房產(chǎn)稅改革真的來了？
據(jù)國家稅務總局(以下簡稱“國稅總局”)財產(chǎn)行為稅司綜合處內(nèi)部人士向記者透露，湖南、湖北兩個最新試點區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，房產(chǎn)稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，征收的稅率不會太高，對于具體的征收細節(jié)以及方案出爐時間，不方便透露太多。
另據(jù)湖南省某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者透露，關(guān)于近期湖南、湖北進行房產(chǎn)稅改革試點的消息，湖南省已收到要求其做好年內(nèi)試點房產(chǎn)稅改革的準備通知，主要包括技術(shù)及軟件方面的準備。
種種跡象表明，這一次房產(chǎn)稅擴圍似乎是真正的“狼來了”。
集訓已始 試點在即
關(guān)于湖南、湖北兩地將作為繼上海、重慶之后試點房產(chǎn)稅改革的第二批征收范圍的傳聞，早在去年底就已傳出。2011年12月，在三亞召開的全國部分省市財產(chǎn)行為稅工作座談會上，國稅總局財產(chǎn)行為稅司司長陳杰就提出，2012年稅收政策改革工作重點之一是在湖北、湖南開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點，對企業(yè)和單位按評估值征稅。
在該次座談會上還討論了“全國房地產(chǎn)估價技術(shù)應用工作高級專業(yè)人才培養(yǎng)計劃”，也即近期流傳甚廣的“國稅總局組織來自全國30多個省市的71名稅務系統(tǒng)工作人員在中國人民大學學習房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)”的消息。
中國人民大學公共管理學院公共財政研究所教授孫玉棟對記者表示，這是人民大學公共管理學院與國稅總局合作舉辦的針對房地產(chǎn)估價技術(shù)應用工作高級專業(yè)人才的培訓，5月份就已經(jīng)在公共管理學院開課，是一個純技術(shù)方面的培訓，應該是在為下一步的房產(chǎn)稅擴圍做技術(shù)準備。房產(chǎn)稅的征收改革對現(xiàn)行樓市限購政策具有替代作用，通過對保有環(huán)節(jié)征稅達到壓制投機炒房和調(diào)控樓市的目的。
湖南省房地產(chǎn)研究中心研究員陳真誠則對記者透露，“關(guān)于房產(chǎn)稅試點的具體城市名單還沒出來，但據(jù)說湖南是以湘潭作為試點，而此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據(jù)不是原來的房產(chǎn)原值，而是市場評估價”。
湖南某房地產(chǎn)評估機構(gòu)也向記者透露，他們現(xiàn)在確實得到消息說湖南試點房產(chǎn)稅改革，他們已經(jīng)在做房產(chǎn)稅稅基的培訓。
“據(jù)我了解，各省財政稅務機關(guān)一直在做房產(chǎn)稅改革的征收研究，房產(chǎn)稅的改革征收并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種手段，而是我國稅制改革的一部分，也是地方政府尋找的新財源，年內(nèi)肯定會在湖南、湖北展開。”陳真誠說。
適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍的趨勢已逐漸清晰，在近日舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避地要包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分�！皬淖罡邲Q策層重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。”
存量征收成為焦點
自上海、重慶在樓市調(diào)控期推出房產(chǎn)稅改革試點后，這項被喻為“虎狼猛藥”的政策改革一直飽受爭議，當坊間再次傳出房產(chǎn)稅擴大改革試點的消息后，諸如哪些城市會被納入下一批試點，如何征收，稅率如何確定等又成為社會各界關(guān)注的焦點。于是乎，各種聲音紛雜而出。
據(jù)了解，此次30多個省市地稅官員的培訓主要是為開展非經(jīng)營性消費房產(chǎn)的存量部分恢復征稅的試點提供技術(shù)儲備。而湖北、湖南兩省開展的試點側(cè)重于如何將房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或租金改為評估市場價，并將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并。
中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員與顧問曲衛(wèi)東表示，此次培訓班是涉及對存量房征稅進行稅基評估。在存量房的定義上，除了對城市所有已購房地產(chǎn)采取普遍征收原則，以防在二三套房認定上加大征管成本和增加尋租空間外，也可對開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個銷售期，并對逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而防止開發(fā)商捂盤惜售，或?qū)彿空叩亩?含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。
對存量房征稅，一直以來被業(yè)界認為是房產(chǎn)稅的改革發(fā)展方向，但是稅率的設(shè)置、計稅依據(jù)的條件、房屋價值的確定以及各方利益的調(diào)解等均成了房產(chǎn)稅改革征稅的難題，孫玉棟認為，房產(chǎn)稅應該對存量征稅，根據(jù)納稅人持有房產(chǎn)數(shù)量的不同，采取累進稅率征收比較合理，不應該是統(tǒng)一的比例稅率。
陳真誠則認為，不管是存量還是增量都該征收房產(chǎn)稅，可以采取首套房免稅，其余的二套房、存量房、新增房都要按一定比率進行征收。重慶、上海的稅率既不能解決地方財政收入來源問題，也起不到調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用，有效的稅率應該按照房產(chǎn)稅所占財政收入比重計算出的比率，并考慮到納稅人的承受能力、納稅公平以及對房地產(chǎn)市場影響等多種因素來制定。
木蘭英華稅務師事務所(上海)有限公司所長樊劍英對記者分析認為，在全國住房信息聯(lián)網(wǎng)的前提下，對一些投資投機性房產(chǎn)進行征收，只有保證在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有大量的稅收存在，才能降低市場的投資需求。最終征收房產(chǎn)稅應該按照房屋購買價和評估價計算，評估價可以參照土地增值稅的計稅依據(jù)，給予一定的扣除比例。而稅率可以參照租賃市場的稅賦標準，在初期試行的時候，選取大家可以接受的稅率。
房產(chǎn)稅改革，這一纏繞房地產(chǎn)界、學術(shù)界、政界和社會輿論多年，而又被不時傳出其擴圍已“板上釘釘”的消息的事件，這次恐怕是真的來了。房產(chǎn)稅改革不僅是房地產(chǎn)市場調(diào)控的一把“利劍”，也是地方政府組織財政收入的一個“法寶”，必定會成為各方關(guān)注的焦點。