資金緊張，銀行融資渠道受限，使房企借道信托融資解決資金訴求的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈。諾亞財(cái)富日前發(fā)布報(bào)告顯示，7月共成立房地產(chǎn)信托41只，成立規(guī)模為105.26億元，規(guī)模占比為17%；環(huán)比上月，成立數(shù)量、成立規(guī)模和成立規(guī)模占比分別增長(zhǎng)52%、67%和5個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)回暖跡象。
　　一家信托公司高管告訴記者，目前房地產(chǎn)信托確實(shí)存在回暖勢(shì)頭，房地產(chǎn)商融資需求十分強(qiáng)烈，但信托公司在風(fēng)控上比以往更加嚴(yán)格，在交易對(duì)手選擇上更傾向于規(guī)模大、資金實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)商。
　　房地產(chǎn)信托規(guī)模的提升，一方面說(shuō)明信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)看重，另一方面，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金短缺問(wèn)題依然存在。值得注意的是，在監(jiān)管層面收緊，融資機(jī)構(gòu)加強(qiáng)風(fēng)控的背景下，部分中小房企的資金狀況尤為艱難。
　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2011年“限貸”與“限購(gòu)”的疊加，一方面銀行緊縮“銀根”，另一方面，限購(gòu)政策的施行，也使房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金難上加難。因此，在資金緊張的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇融資成本較高的信托、債券等融資方式進(jìn)行融資。因此，三季度對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是個(gè)坎，多個(gè)信托到期，使部分小房企又陷入了還債困境。
　　不過(guò)，諾亞財(cái)富管理中心研究部總經(jīng)理鄧偉巖對(duì)記者表示，單月成立數(shù)量和規(guī)模上漲僅是環(huán)比，并不能表明市場(chǎng)整體回暖。他還稱(chēng)，不排除在兌付壓力下部分開(kāi)發(fā)商和信托公司發(fā)新還舊，以及部分開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市抱有樂(lè)觀(guān)預(yù)期進(jìn)而加大投資的可能。
　　“數(shù)量和規(guī)模上漲更多與已談妥項(xiàng)目在7月集中推出有關(guān)。”一位信托人士對(duì)記者稱(chēng)，在2011年下半年監(jiān)管層面對(duì)房地產(chǎn)信托收緊，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目發(fā)行受限�，F(xiàn)階段來(lái)看，監(jiān)管層面并沒(méi)有放寬，仍然是按照以往要求報(bào)項(xiàng)目。
　　記者了解到，雖然7月增速較快，但與去年相比，仍然相對(duì)較低。用益信托的數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為69只，規(guī)模為153.22億。相比去年同期成立數(shù)量115只361億，降幅超過(guò)一半。
　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也對(duì)記者表示，面臨三季度的兌付窗口期，甚至有部分企業(yè)以發(fā)新信托還舊信托的情況，這也意味著，在監(jiān)管層、宏觀(guān)政策都不放松的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力驟然增加。
　　的確，三季度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是近兩年的還款高峰。國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度到期兌付規(guī)模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。中金公司的報(bào)告則稱(chēng)，7至9月平均每月到期房地產(chǎn)信托規(guī)模在300億元，為年內(nèi)最大高峰。
　　對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)非銀部主任柯卡生日前也表示，今年下半年與明年上半年，在2010年和2011年集中成立的房地產(chǎn)信托面臨集中兌付考驗(yàn)。他透露，今明兩年，信托行業(yè)集合類(lèi)房地產(chǎn)信托需要兌付的金額，扣除次級(jí)后分別為710.02億元和1842.52億元。
　　面對(duì)還款高峰，房企的資金壓力卻因規(guī)模和實(shí)力各有不同。“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴(yán)重�！币晃痪哂袊�(guó)資背景的PE高管對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，作為招保萬(wàn)金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項(xiàng)目一般都比較好，所以資金鏈狀況一直不錯(cuò)，反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三四線(xiàn)城市的中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
　　“之前分化都沒(méi)這么大，現(xiàn)在越來(lái)越大了。”上述人士坦言，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款越多，其資金成本越低，但是，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴(yán)控，更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式，這也就產(chǎn)生了分化。從資金成本來(lái)說(shuō)，由于大型地產(chǎn)商底氣較足，多能將融資成本降至7%至8%。而小型地產(chǎn)商恰恰相反，他們需多承擔(dān)30%至40%，甚至高達(dá)50%的融資成本。
　　除成本的高壓，庫(kù)存的居高不下同樣給房企帶來(lái)巨大壓力。截至8月16日，萬(wàn)科、招商等龍頭房企在內(nèi)的38家房企發(fā)布的中報(bào)顯示，庫(kù)存合計(jì)為5423.62億元，與去年同期相比凈增1288.84億元，增幅達(dá)31.17%。
　　大房企資金充裕、小房企四處求資，大小房企資金境況“冰火兩重天”。對(duì)此，聶梅生指出，庫(kù)存與債務(wù)高企是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。
　　“政策層面存在變數(shù)也是企業(yè)所面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)�！标悋�(guó)強(qiáng)指出，國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督查組已結(jié)束督查階段，但在評(píng)估結(jié)果未出來(lái)之前，誰(shuí)都無(wú)法判斷未來(lái)政策走向。但是，如果結(jié)果超出中央預(yù)判，將出臺(tái)后續(xù)政策。例如，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，提高二手房交易稅，提高預(yù)售門(mén)檻，加大預(yù)售資金監(jiān)管力度，加大執(zhí)行力度，對(duì)地方實(shí)行問(wèn)責(zé)等等。
　　因此，陳國(guó)強(qiáng)建議，在資金高壓與其他存在的諸多不確定性的同時(shí)存在情況下，我們應(yīng)警惕房企資金斷裂的金融風(fēng)險(xiǎn)。