7月份我國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有50個(gè)，比6月份增加了25個(gè)，平均價(jià)格指數(shù)在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后再次上漲，眼下，隨著樓市傳統(tǒng)上的旺季“金九銀十”即將到來，房價(jià)會否進(jìn)一步反彈引起業(yè)界更多擔(dān)心。
房價(jià)堅(jiān)挺并且微漲
買房前怕漲價(jià)，買房后怕降價(jià)，上海白領(lǐng)徐芳最近比較糾結(jié)�！皟蓚�(gè)月來看了不少樓盤，發(fā)現(xiàn)房價(jià)已經(jīng)開始上漲了，有的樓盤雖說沒漲價(jià)，但原先的優(yōu)惠沒有了。”徐芳說，“政府一再強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不放松，還有可能出臺新的調(diào)控政策，這房價(jià)怎么還在漲呢？”
國家統(tǒng)計(jì)局本月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)繼6月份“止跌微漲”之后再度上漲，并且上漲的城市也大幅增加。
業(yè)界認(rèn)為，連續(xù)降息等降低購房成本的政策推動了剛需及部分改善型需求的釋放，7月以來這種趨勢更為明顯。樓市回暖使得部分開發(fā)商開始減少優(yōu)惠或調(diào)高價(jià)格，導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)小幅回升。尤其是今年5月以來，以一線城市為代表的重點(diǎn)城市高端樓市需求放量導(dǎo)致樓市均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的上漲，從而帶動了全國房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉稱，一線城市的高端樓市放量推動了均價(jià)整體上漲，也帶動了全國樓市均價(jià)止跌微漲。另外，一二線城市部分樓盤降幅收窄，也是導(dǎo)致房價(jià)整體上止跌微漲的原因之一。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告稱，隨著房地產(chǎn)旺季“金九銀十”的到來，國內(nèi)住房交易量將繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月內(nèi)，房價(jià)上漲的壓力會持續(xù)加大。
市場不穩(wěn)定性增加
房價(jià)回升的勢頭引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策再次收緊的擔(dān)憂，這一擔(dān)憂已經(jīng)在近期股市房地產(chǎn)板塊的調(diào)整中得到體現(xiàn)。7月申萬房地產(chǎn)指數(shù)月度跌幅達(dá)7.28%。多家券商報(bào)告指出，樓市反彈已成共識，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內(nèi)，但是一旦房價(jià)過快上漲，新的緊縮性政策出臺可能性仍然存在。
7月下旬至8月上旬，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對北京市、廣東省等16個(gè)省份貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況進(jìn)行了督促檢查。督查中也發(fā)現(xiàn)了一些需要特別關(guān)注的問題：一是近期一些城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房價(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過放松限購條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。三是部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%；一些地方的市場監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤的價(jià)格公示不夠規(guī)范。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)和土地市場近兩個(gè)月出現(xiàn)了一些變化，雖然市場整體格局沒有改變，但市場運(yùn)行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性在增加，房地產(chǎn)市場調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長姚玲珍也認(rèn)為，部分城市成交量回暖的原因首先是開發(fā)商“以價(jià)換量”和貨幣政策的微調(diào)刺激剛性需求入市，另外市場預(yù)期轉(zhuǎn)變也使得猶豫不決的購房者入市。
張宏偉稱，盡管5月以來房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)了回升的局面，但是至今還沒有帶動房地產(chǎn)投資規(guī)模回升或出現(xiàn)趨勢性回暖的局面，因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的“基本面”并沒有改變，開發(fā)企業(yè)對于當(dāng)前市場回暖趨勢仍然偏向謹(jǐn)慎。但是，當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價(jià)降幅正在收窄，房價(jià)持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。
自住需求有望成就樓市“金九銀十”
多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，因此“金九銀十”樓市可能出現(xiàn)“回暖”。
三、四季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，如萬科、保利、中海、龍湖等龍頭房企上半年與下半年的推盤比例約為4:6，9月、10月份的銷售業(yè)績將達(dá)到全年的高峰。北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在9月份入市的項(xiàng)目有30多個(gè)，其中大部分為郊區(qū)剛需項(xiàng)目。
張宏偉認(rèn)為，支持和鼓勵(lì)自住性需求的差別化政策可能成就樓市成交量“金九銀十”，也會使部分開發(fā)企業(yè)對于整個(gè)市場“基本面”的考量更為樂觀，在成交量回升之后敢于增加投資和擴(kuò)大新開工面積，甚至重拾土地市場拿地的熱情。
截至目前，申萬指數(shù)中142家A股上市房企已有40家披露半年報(bào)和中期業(yè)績快報(bào)，近七成房企業(yè)績實(shí)現(xiàn)增長，龍頭地產(chǎn)商更顯露“年年飄紅”的態(tài)勢。從部分公司公布的數(shù)據(jù)來看，截至6月份已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)的一半以上。券商報(bào)告認(rèn)為，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于“以價(jià)換量”的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。隨著“金九銀十”的到來，下半年成交量仍有可能超過上半年。