從以往來看，中央在經(jīng)濟(jì)增長放緩時(shí)會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。但今年似乎有些特別：自年初以來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)明顯下滑勢頭，但中央一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。更讓市場意外的是，7月GDP已跌破8%，而中央在8月初還派出督查組到地方檢查房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況。
這似乎在暗示，中國宏觀經(jīng)濟(jì)決策正在選擇新的方向，“去房地產(chǎn)化”成為新的共識(shí)。從過去十年來看，依靠房地產(chǎn)市場發(fā)展可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長，創(chuàng)造“高增長、低通脹”的完美組合。但后果同樣十分嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在：其一，收入分配結(jié)構(gòu)嚴(yán)重惡化，土地價(jià)格的上漲導(dǎo)致居民的財(cái)富被“剝奪”。其二，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化，土地價(jià)格的快速上升不僅導(dǎo)致工業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本大幅度提高，而且導(dǎo)致資源向房地產(chǎn)市場集中。其三，惡化了社會(huì)治理結(jié)構(gòu)，土地矛盾越來越尖銳。
過分倚重房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。從日、韓等成功案例看，中國經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵是兩點(diǎn)，一是理順收入分配，二是提高自主創(chuàng)新能力。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)條件，都必須遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
但也應(yīng)看到，中國經(jīng)濟(jì)的“去房地產(chǎn)化”知易行難。土地價(jià)格一旦停止上漲，就會(huì)出現(xiàn)一系列的連鎖反應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)與金融產(chǎn)生巨大沖擊。去年三季度以來，隨著房地產(chǎn)投資增長速度的放緩，鋼鐵、水泥、煤炭、石油化工、家電等行業(yè)立即出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的困境，經(jīng)濟(jì)增長速度掉到了8%以下。筆者認(rèn)為，這還只是一系列“壞消息”的開端，更大的挑戰(zhàn)還在后頭。
房地產(chǎn)價(jià)格的下跌對(duì)中國經(jīng)濟(jì)為什么有如此大的殺傷力？要理解這一點(diǎn)，首先應(yīng)該看清楚中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場之間的邏輯關(guān)系。
中國房價(jià)在過去十年里幾乎一直呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。其實(shí)，類似故事在日本和東南亞很多國家都上演過，這些國家的經(jīng)驗(yàn)表明，房價(jià)不僅會(huì)跌，而且可能會(huì)跌得很慘，漲得越多則跌得越深。房價(jià)上漲的邏輯往往是一樣的：出口順差推動(dòng)本國信用擴(kuò)張，信用擴(kuò)張刺激投資擴(kuò)張，投資擴(kuò)張?zhí)岣呔用袷杖耄苿?dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。但如果投資的擴(kuò)張導(dǎo)致產(chǎn)能過剩時(shí)，則國際資本開始撤離，一切繁榮的景象都將落幕。
產(chǎn)能過剩與房價(jià)下跌互為因果關(guān)系。當(dāng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，則產(chǎn)品價(jià)格下跌，企業(yè)利潤下降，工資收入減少，就業(yè)惡化，結(jié)果必然是房地產(chǎn)價(jià)格下跌；房價(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資減少，鋼鐵、水泥等工業(yè)產(chǎn)品需求減少，產(chǎn)能過剩必然出現(xiàn)。
當(dāng)前，我國的工業(yè)普遍出現(xiàn)了產(chǎn)能過�，F(xiàn)象，但房地產(chǎn)價(jià)格還相當(dāng)堅(jiān)挺。這符合資產(chǎn)價(jià)格“大牛市”的特征。因?yàn)榉績r(jià)上漲的時(shí)間持續(xù)太久，沒有人相信房價(jià)會(huì)下跌，開發(fā)商的“降價(jià)促銷”立即招來大批投資者搶購。因此，大牛市的頂部往往會(huì)持續(xù)較長時(shí)間。
當(dāng)房價(jià)真正開始下跌，產(chǎn)能過剩的矛盾將更加尖銳，經(jīng)濟(jì)增速還將進(jìn)一步放緩。有人看到中國經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)，建議再來一次“四萬億投資”。筆者認(rèn)為，重復(fù)走老路是一條死胡同，唯有堅(jiān)持“去房地產(chǎn)化”，努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，中國經(jīng)濟(jì)才能迎來大有希望的明天。