經(jīng)過過去兩年爆發(fā)式增長后，房地產(chǎn)信托將在今明兩年迎來集中兌付期，兌付問題成為市場關(guān)注焦點。盡管目前沒有信托產(chǎn)品被曝出兌付失敗，但房地產(chǎn)信托風(fēng)險暗流涌動，市場不乏房地產(chǎn)信托提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示，三季度以來，房地產(chǎn)信托提前清盤數(shù)量就達(dá)15只，涉及中誠、中融、新華信托等多家公司。
　　根據(jù)中金公司的研究報告統(tǒng)計，今年第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元，7至9月平均每月在300億元以上，房地產(chǎn)信托已經(jīng)進(jìn)入兌付高峰。
　　公開信息則顯示，7月份以來，中誠信托先后發(fā)布3則產(chǎn)品提前終止公告，分別涉及蘇州煒華置業(yè)投資集合信托計劃、吉林泰安股權(quán)投資集合信托計劃和金科地產(chǎn)龍頭寺項目投資集合信托計劃三款產(chǎn)品，而這3款產(chǎn)品融資方均為房地產(chǎn)商。
　　另外，中融信托旗下的桂林裕恒地產(chǎn)房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計劃和潤豐水尚股權(quán)投資集合資金信托計劃也以提前終止而告終。新華信托也有包括天津浩地集團(tuán)山水云天項目貸款集合資金信托計劃、湖州萬佳房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計劃和中邦置業(yè)集團(tuán)有限公司債權(quán)買入返售集合資金信托計劃在內(nèi)3只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤。如果再加上其他信托公司提前終止的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，7月份以來至少有15只產(chǎn)品提前清盤。值得注意的是，今年上半年已有超過30款房地產(chǎn)信托提前清盤。目前來看，年內(nèi)提前清盤房地產(chǎn)信托數(shù)量接近50只。
　　面對集中兌付壓力，各家信托公司通過發(fā)新補(bǔ)舊、找第三方接盤各種途徑緩解一時的資金壓力，提前清盤也成為釋放風(fēng)險的一種方式。
　　用益信托研究員岳婷對記者表示，一些信托公司覺得項目后續(xù)可能存在兌付風(fēng)險，便要求開發(fā)商提前還款以鎖定風(fēng)險。同時，今年以來融資成本在下降，開發(fā)商找到成本更低融資渠道后，也會申請?zhí)崆斑�款，減輕財務(wù)壓力。另外，一些產(chǎn)品在設(shè)計之初，信托公司為應(yīng)對兌付預(yù)留一定緩沖期，開發(fā)商可以提前還款。
　　記者從一位信托經(jīng)理處獲知，房地產(chǎn)信托收益率很多在10%以上，再加上信托公司報酬、銷售費用，房地產(chǎn)商實際融資成本接近20%甚至更高，這對一些資金實力較弱開發(fā)商而言，資金成本壓力不言而喻。
　　由于嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行融資渠道受阻，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)道信托融資。此前在京發(fā)布的《2012中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年。2010年1季度末，房地產(chǎn)信托余額才僅為2351.29億元，2010年末增加到4323.68億元，2011年6月末繼續(xù)增加到6051.91億元。此后，由于銀監(jiān)會開始加大監(jiān)管力度，加之房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)快速增長的勢頭得到遏制，到2012年6月末為6751.49億元。
　　該報告還稱，由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限多為2年左右，以此測算，2011年上半年新增的1700多億元房地產(chǎn)信托中的大部分將在2013年上半年兌付，加上2011年發(fā)行的2年期以上的信托產(chǎn)品，預(yù)計2013年上半年將是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。
　　一位資深信托人士向記者透露，為實現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付，緩解資金流動性風(fēng)險，除發(fā)行補(bǔ)舊、找資產(chǎn)管理公司接盤外，部分信托公司都成立了開放式可贖回的資金池類產(chǎn)品，用于接盤存在兌付風(fēng)險房地產(chǎn)信托，但由于信息不公開，投資者并不知曉資金具體投向。
　　在上述信托人士看來，房地產(chǎn)信托在明年上半年可能面臨更大兌付風(fēng)險，因為屆時到期產(chǎn)品可能在產(chǎn)品設(shè)計和風(fēng)控上存在不足。他對記者稱，明年上半年到期信托產(chǎn)品發(fā)行期多在2011年上半年，當(dāng)時由于市場頻傳監(jiān)管層將對房地產(chǎn)信托加大監(jiān)管力度，很多信托公司都在搶項目，較松的風(fēng)控措施可能為日后兌付埋下隱患。
　　用益信托研究員岳婷則認(rèn)為，明年房地產(chǎn)信托兌付壓力大小還要看宏觀面經(jīng)濟(jì)形勢和針對信托公司的監(jiān)管政策。