房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容在即，越來越多中國投資者，需要切實(shí)思考如何與房產(chǎn)稅“貼身肉搏”。
上周五，國家稅務(wù)總局在回復(fù)網(wǎng)民留言時(shí)稱，房產(chǎn)稅擴(kuò)容方案及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。但同時(shí)也透露出，國稅總局正在會(huì)同有關(guān)部門總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問題。
此前，有消息稱，湖南、湖北作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區(qū)域，其征收細(xì)則正在制定中。和上海、重慶方案不同，兩湖房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大至個(gè)人存量房。一時(shí)間，凡是擁有多套住宅，或有意繼續(xù)進(jìn)軍樓市投資的人都開始緊繃神經(jīng)：我手里的房子真的要征房產(chǎn)稅了嗎？
種種跡象表明，在上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅近2年后，更多城市確將加入到房產(chǎn)稅收繳大軍中。由此，中國住宅市場將逐漸全面過渡至房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅階段。
現(xiàn)有房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案影響力有限
房產(chǎn)稅，在我國是早已有之的稅種,近年來如此熱鬧地被輿論關(guān)注，究其原因，還要從征收對象說起。作為房產(chǎn)持有稅的一種，房產(chǎn)稅在2011年之前僅針對辦公樓、商鋪等經(jīng)營性物業(yè)征收，對于個(gè)人持有的住宅產(chǎn)品，一直處于免繳狀態(tài)。
2010年5月，《上海證券報(bào)》獨(dú)家披露了上海擬對住宅環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的消息，其法理依據(jù)是把持有多套住宅也理解為經(jīng)營性物業(yè)。2011年初，上海市、重慶市相繼宣布從當(dāng)年1月28日起開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，由此拉開了房產(chǎn)稅試點(diǎn)大幕。
從內(nèi)容上看，上海僅對新購房源征收,存量房源免征，也就是市場廣泛俗稱的“既往不咎”。重慶的征稅對象有所擴(kuò)大，包括個(gè)人已經(jīng)擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含)以上的普通住房。稅率為0.5%-1.2%。而根據(jù)知情人士的說法，中央高層對滬渝兩地的房產(chǎn)稅征收力度和效果，并不十分滿意。
據(jù)市場人士介紹，目前上海大多數(shù)已經(jīng)繳納房產(chǎn)稅的家庭，其年稅費(fèi)成本多在數(shù)千元左右。而對于動(dòng)輒年漲幅達(dá)到10%的中國房地產(chǎn)市場來說，這些稅費(fèi)成本實(shí)在難以撼動(dòng)投資人涌入熱情。
新試點(diǎn)可能擴(kuò)容至存量房源
在此背景下，目前市場上傳出的兩湖新試點(diǎn)方案顯然力度更大。據(jù)知情人士透露,由于上海重慶兩地房產(chǎn)稅力度有限，目前醞釀的新試點(diǎn)方案將嚴(yán)于現(xiàn)有方案，其中核心之一是對存量房源征稅。
“在上海方案醞釀之初，來自地方執(zhí)行部門的反對聲音非常大。主要是考慮存量房源征稅對市場打擊過大。”一位房地產(chǎn)界人士稱。
顯然,如果未來房產(chǎn)稅開始全面涉及現(xiàn)有存量房源，無疑對樓市投資熱情形成沖擊。
市場熱傳的新的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中還有一個(gè)亮點(diǎn)，就是應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值如何確定。根據(jù)上海現(xiàn)有方案，應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值是指房產(chǎn)交易價(jià)。也就是說，如果購房人做低價(jià)格，原本200萬的房子做成100萬的成交價(jià)格，那么房產(chǎn)稅將也相應(yīng)地打了五折。不過，未來新的方案很可能是按市場評估價(jià)值來確定房產(chǎn)稅稅基。
8月份，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院對來自全國30多個(gè)省市的約70名稅務(wù)系統(tǒng)人員展開為期四個(gè)月的培訓(xùn)，培訓(xùn)班名稱為房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級專業(yè)人才培訓(xùn)班。有學(xué)員介紹，總局這次組織的培訓(xùn)主要是學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評估技術(shù)，為將來大范圍實(shí)施的房產(chǎn)稅作技術(shù)準(zhǔn)備。
所謂的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，其實(shí)與前述提到的房產(chǎn)稅稅基密切相關(guān)，也是對存量房源征收房產(chǎn)稅的最重要技術(shù)準(zhǔn)備。根據(jù)湖北地稅局官方介紹，7月27日,國務(wù)院督查組來湖北省就房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行督查，其中檢查涉及地稅部門的政策即包括“應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管”。而早在今年5月，湖北省所有存量房源估值系統(tǒng)已經(jīng)全部上線，這意味著阻礙存量房源房產(chǎn)稅征收的最大技術(shù)障礙已經(jīng)掃清。
房產(chǎn)稅不會(huì)直接助跌房價(jià) 但會(huì)影響投資熱情
對于房產(chǎn)稅在未來可能對市場帶來的實(shí)質(zhì)影響，其實(shí)已經(jīng)十分明確。
首先是房價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅不會(huì)直接影響房價(jià)的漲跌。因?yàn)閺谋举|(zhì)上說，房價(jià)還是直接取決于供求關(guān)系。從目前土地出讓結(jié)構(gòu)上看，1至2年內(nèi)，商品住宅市場會(huì)出現(xiàn)一輪供給緊張的局面，房價(jià)有可能會(huì)被反向拉升。在此情況下，哪怕一年增加萬元左右的房產(chǎn)稅成本，只要房價(jià)上漲趨勢不改，投資人還是會(huì)將稅費(fèi)成本加至接盤人手中。
那么房產(chǎn)稅最直接沖擊的是什么呢？是存量房源的可售物業(yè)增多，以及出租市場的紅火。一旦炒房者持有成本增加，房東們不可避免地會(huì)想到“賣房”，或者租房，以租金養(yǎng)稅費(fèi)。屆時(shí)，二手房可售房源會(huì)增多，囤在手中的毛坯房可能簡單裝修一下出租。而因?yàn)榭勺夥吭丛黾樱饨鹩锌赡茉谠圏c(diǎn)房產(chǎn)稅的城市被拉低。
不過，即便是上述影響，也不可能在全國范圍內(nèi)普遍形成。畢竟,房產(chǎn)稅試點(diǎn)只能從少數(shù)城市開始。只是這種趨勢不可回避，建議住宅投資者還是要未雨綢繆，做好打算。畢竟從國際市場的經(jīng)驗(yàn)來看，對住宅持有環(huán)節(jié)征稅，是抑制炒樓、平穩(wěn)房價(jià)的通用辦法。