第三次轉型，“老潘”只租不賣揚言5年后收租40億。150億資金、20%凈負債率輕裝上陣，夫妻聯(lián)手打地產“功夫”
自從8月16日SOHO中國在香港召開了2012年中期業(yè)績發(fā)布會后，人們開始把SOHO中國董事會主席潘石屹稱作“包租公”。
在過去多年中，人們提及中國房地產必然會提及潘石屹的SOHO中國。出生于1963年，從西北甘肅天水農村走出來的潘石屹被許多渴望成功者所仰慕。
出身農村的潘石屹并不保守。相反，他不斷折騰著，在構筑SOHO中國這座大廈過程中一次次尋求著改變。
最新的改變就是這次被稱為“從散售轉向持有”的大轉型。這次轉型的背景是：北京上海黃金地段寫字樓和商業(yè)物業(yè)的租金快速上漲。
按照潘石屹在自己微博中透露的信息，這次轉型是SOHO中國成長歷史中第三次重大的改變。此前的重大改變：第一次是從住宅轉向商業(yè)地產，避免了公司的發(fā)展與各項調控政策的磕碰；第二次是上市。
“包租公”為什么
SOHO中國方面給理財周報提供的對于是次轉型的準確描述是：2012年，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發(fā)-銷售”轉向“開發(fā)-自持”，未來將在北京和上海持有最有價值的辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平米，其中北京約38萬平米、上海約112萬平米。預計，3年后租金收入將成為公司盈利的主要來源，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元人民幣，而銷售收入將逐漸成為輔助收入。
從中報發(fā)布會到現(xiàn)在的20天時間里，市場一直在不停追問：潘石屹為什么要當“包租公”？這是迫不得已的選擇？還是適應市場態(tài)勢的改變？還是如某些觀點所稱“最大的可能是為了炒作”？
先看一下財務數據。
今年上半年，由于公司沒有新完工項目，因而結算面積減少，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額人民幣12.22億元，同比下降約54%；凈利潤為人民幣6.13億元，同比下降約65%；核心純利為人民幣2.32億元，核心凈利潤率19%。今年至今合同銷售金額達到60億元人民幣，主要來自望京SOHO和SOHO中山廣場。銀河SOHO將于今年第四季度完工，屆時，其銷售收入將計入全年業(yè)績。
營業(yè)額下降的情況在2011年也比較明顯。截至2011年12月31日，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額人民幣56.85億元，同比下降69%。
房地產調控政策針對的主要是住宅市場，沒有直接涉及商業(yè)地產。但是隨著流動性的吃緊，SOHO中國的銷售也受到了影響。通俗講，房子不好賣了。
同時，值得注意的是，在2011年，很多房地產公司在市場上出售土地或已建成的商業(yè)物業(yè)。而SOHO中國則展開了收購行為，其收購總金額超過150億元人民幣，創(chuàng)下了年度收購金額最高紀錄。這些新收購的土地或項目都集中在上海交通便利、位置優(yōu)越的區(qū)域。
現(xiàn)在回頭看，SOHO中國大量的收購已經在為是次“從散售轉向持有”的戰(zhàn)略轉型做了準備。
股價連連下挫
對于這次戰(zhàn)略轉型的思考可能更早。潘石屹在做完現(xiàn)代城項目后就已經開始思考這個問題：作為商業(yè)地產，我們到底是銷售物業(yè)還是持有物業(yè)？潘石屹認為“北京、上海的發(fā)展機會太誘人了”。潘石屹所說的機會是：隨著北京、上海城市化進程的不斷深入，兩地的辦公樓市場日益成熟。
世邦魏理仕的報告顯示，過去18個月北京、上海辦公樓租金分別上漲了73%、18%，同時空置率降到歷史最低水平，分別為4%、6.7%。而SOHO主要辦公樓租金18個月中的上漲幅度超過了70%，成本回報率超過14%，主要原因是SOHO中國開發(fā)的所有辦公樓均處于北京和上海的黃金地段，或地鐵上蓋或緊鄰主要交通樞紐。
但是，問題可能在于：在2014年底就將持有150萬平方米物業(yè)的SOHO中國此前并無多少商業(yè)地產運營的經驗，“運營管理”問題如何解決？相關的人才、隊伍等問題如何有效解決？
SOHO中國方面沒有正面回答理財周報提出的上述問題。其提供的相關信息顯示，SOHO中國三年前把香港地鐵物業(yè)公司北京分公司全部的員工收過來，到現(xiàn)在為止，原來的470人已經擴展到了2200多人。
潘石屹的說法是：“SOHO中國的物業(yè)管理經過這三年時間，水平提高非�？�，直接體現(xiàn)出來的就是我們已經建成的項目，只要我們管理的租金水平就高，同樣的項目，別的物業(yè)公司管理的租金水平就低。我們現(xiàn)在物業(yè)管理這塊已經是非常成熟了�！�
要當“包租公”，就得有資金的支撐。SOHO中國透露，截至2012年6月30日，公司擁有現(xiàn)金92億元人民幣，未提取貸款余額約60億元人民幣，凈負債率僅為20%。
情況好像還可以，但轉型消息發(fā)布后，原來走勢疲軟的SOHO中國股價出現(xiàn)連續(xù)三日大幅下跌。這是投資者的態(tài)度嗎？
今年年初，潘石屹曾表示，2012年，公司確定了約100億元的收購目標，想考慮在北京和上海兩地，購買土地和收購項目。并且，2012年的收購地段僅限于北京和上海，也將不再涉及爛尾樓和在建工程。
手里的錢很多
如前所述，在此次轉型之前，SOHO中國經歷了從住宅向商業(yè)地產的第一次轉型，以及走向資本市場(上市)的第二次轉型。
現(xiàn)在看來，住宅用地拿地成本不斷攀高，開發(fā)潛在風險(比如政策調控等)越來越大，這應該是2004年前后潘石屹從住宅開發(fā)向商業(yè)地產開發(fā)轉型的深層動因。
事實上，很長時間以來，潘石屹都對商業(yè)地產前景表現(xiàn)樂觀，而對住宅市場前景則認為有所不確定。2008年國際金融危機過后，在談到SOHO中國下一步的發(fā)展策略時，潘石屹曾明確表示，基于對金融危機對中國經濟和房地產市場影響的看法，SOHO中國的策略主要有三條：第一，避開住宅；第二，聚焦商業(yè)地產；第三，限于北京、上海的繁華地段。
2007年10月8日，SOHO中國在香港交易所上市。彼時，潘石屹稱，未來三年未有在其他(北京以外)地區(qū)的拓展計劃。
上市后，SOHO中國“專注于中心城區(qū)，以商業(yè)地產開發(fā)為主”的策略更加明顯。終于，到了2011年，SOHO中國也跨出北京，在上海中心區(qū)域展開項目收購。
一直以來，SOHO中國通過拿地、建筑、出售，保證了相對充足的現(xiàn)金流。至2012年8月，SOHO中國再次轉型——從散售轉向持有。
9月6日，張欣在自己的微博上寫道：現(xiàn)在很多人還沒有意識到，中國城市化的高峰期已經結束，大量建設銷售房地產的時代一去不復返。更多的開發(fā)商會陸續(xù)轉型，持有物業(yè)，SOHO是第一個。轉型需要的條件是有足夠的資金實力，SOHO擁有150億資金，凈負債率僅20%是中國房地產上市公司中資金實力最強的。
多面老潘
這是一個秀場
到2012年9月6日中午13時，潘石屹的新浪微博粉絲數量達12158454個。
在這個娛樂化色彩漸濃的時代，每個人在娛樂著自己，也被別人娛樂著。潘石屹和他的SOHO中國已經不再需要廣告了。潘石屹本身就是廣告。
在中國房地產業(yè)的風雨江湖上，潘石屹不是最有錢的，他的SOHO中國也不是規(guī)模最大的公司，但他無疑是最吸引眼球的房地產企業(yè)負責人。圍繞他，總是有很多的話題。
操一口西北口音普通話，潘石屹的談吐含有一種硬度；在公開場合，他經常將微笑帶在臉上。離開老家多年，潘石屹仍然飽含濃厚的鄉(xiāng)土之情。最近在微博上，他不斷用文字記述自己“小時候”的故事，描摹著鄉(xiāng)村的一草一木。
“我從內心里就喜歡禪宗，不管出現(xiàn)什么情況，拿著禪書就會感覺特別平靜，比較注重簡單�！迸耸僬f。
關注環(huán)保和運動健身是潘石屹生活中的重要內容。經�？磁耸傥⒉┑娜四茏⒁獾�，一般大約在早晨5時25分左右，他會定時在自己的微博上播發(fā)有關北京空氣質量的數據。有人就是為了每天能看到他播發(fā)的北京的PM2.5數據而成為他的粉絲。
現(xiàn)在的潘石屹考慮最多的是SOHO中國的轉型——SOHO中國要從“開發(fā)-銷售”轉型為“開發(fā)-持有”。通俗講，未來的SOHO中國將主要靠租金過日子。SOHO中國將持有高達150萬平米的京滬黃金地段的優(yōu)質寫字樓。
在過去的十年時間，SOHO中國幫客戶出租出去了250萬平方米的房子，且租金增長超過了市場平均水平。這給了他信心。
8月23日，在SOHO世紀廣場，潘石屹向五大代理行中國區(qū)的負責人介紹SOHO中國的轉型；8月24日，在望京SOHO
他與全球五大代理行的負責人見面，介紹SOHO的轉型，聽取他們的意見和建議。
對于房地產業(yè)，潘石屹有自己的定義：房地產實際上是一個資源整合的行業(yè)，房地產發(fā)展商的工作就是把不同的社會資源和勞動力有機地聚合在一起最終生產出房子這種產品。
潘石屹說，房地產主要是跟土地打交道，我覺得，只要跟土地打交道，無論是當農民種莊稼，還是蓋房子，心里面都覺得踏實。
不久前，潘石屹遠赴英國華威大學，參加兒子潘瑞的畢業(yè)典禮。當年送13歲的兒子潘瑞出國留學的初衷，是因為考慮到未來社會發(fā)展的趨向還是全球一體化。
潘石屹近日告誡他的兒子潘瑞：對任何人都不能有一絲一毫的優(yōu)越感�！袄斫饬诉@句話，對你一生都是保護。每天按這句話去做，周圍就會有無數的力量來幫助你�！迸耸僬f。