北京等地樓市最近陷入“庫(kù)存危機(jī)”。這究竟是未雨綢繆的警示，還是嘩眾取寵的噪音？
開發(fā)商往往故意模糊這個(gè)答案，往往樂于制造供不應(yīng)求的假象。而在一些研究人士看來(lái)，房地產(chǎn)的庫(kù)存不僅指新房，還包括海量的二手房；并且，庫(kù)存并不是一個(gè)靜態(tài)的數(shù)字，而是動(dòng)態(tài)的隨時(shí)變化的，隨著新房更多地進(jìn)入預(yù)售，庫(kù)存的數(shù)字也將發(fā)生變化。
從整體來(lái)看，開發(fā)商的庫(kù)存和二手房市場(chǎng)的存量并沒有發(fā)生根本性的變化。尤其在當(dāng)前“金九”失色、滯脹隱現(xiàn)的趨勢(shì)下，開發(fā)商的去庫(kù)存壓力仍然很大。
開發(fā)商存貨高企
在日漸分化的區(qū)域樓市，北京的漲價(jià)熱情高漲。
截至8月末，北京市住建委網(wǎng)站上顯示，全市商品住房庫(kù)存7.7萬(wàn)套。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，從這幾個(gè)月的情況看，北京商品房庫(kù)存消耗速度比較快。北京年初時(shí)有13萬(wàn)到15萬(wàn)套，現(xiàn)在已經(jīng)不到8萬(wàn)套，僅可供消化5個(gè)月左右。他估計(jì)，不用到明年3月份，房?jī)r(jià)就因供應(yīng)短缺而出現(xiàn)暴漲。
北京市房協(xié)相關(guān)人士認(rèn)為，該說(shuō)法一方面沒有考慮之前已經(jīng)清理了無(wú)效庫(kù)存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位進(jìn)行推算，使得消化周期看起來(lái)相差過(guò)于懸殊。該人士指出，按正常消費(fèi)量算，北京商品房“庫(kù)存4萬(wàn)至8萬(wàn)套屬正�！薄�
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，從年庫(kù)存消化量來(lái)看，3月份后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入深度去庫(kù)存階段，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，目前的庫(kù)存波動(dòng)依然處在相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，并未出現(xiàn)2008年和2009年的極冷極熱的情況，庫(kù)存并沒有出現(xiàn)明顯不足，部分區(qū)域如通州仍是庫(kù)存的高壓區(qū)。
我愛我家副總裁胡景暉表示，樓市庫(kù)存量并不是一個(gè)靜態(tài)數(shù)字，而是一個(gè)動(dòng)態(tài)數(shù)字。7.7萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字并不能說(shuō)明開發(fā)商的銷售壓力在變小。在市場(chǎng)不斷簽約成交的同時(shí)，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。
“3月份住建委清理后，北京樓市庫(kù)存為9.1萬(wàn)套，現(xiàn)在的庫(kù)存數(shù)據(jù)是7.7萬(wàn)套，也就是說(shuō)，在5個(gè)月的時(shí)間里，北京樓市庫(kù)存的消耗量并不大。照這個(gè)速度計(jì)算，再加上新開盤的住宅不斷涌現(xiàn)，今年后四個(gè)月開發(fā)商的銷售壓力依然很大�！焙皶熣f(shuō)。
開發(fā)商的高庫(kù)存也仍然存在。2012年中報(bào)顯示，上市公司存貨總量創(chuàng)近5年新高。從2010年至2012年中期，房地產(chǎn)的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存一直都在增加。
二手房存量待釋放
有業(yè)內(nèi)人士指出，任志強(qiáng)上述觀點(diǎn)的謬誤之處，在于故意忽略了一個(gè)問題，即庫(kù)存不應(yīng)僅僅是新房，而是社會(huì)化的庫(kù)存，包括巨大的存量房市場(chǎng)。
以北京為例，2011年北京住宅銷售面積為1035萬(wàn)平方米，過(guò)去10多年，北京的住宅銷售面積也幾乎都在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)平方米，這累積了大量的二手房房源。
全國(guó)最大的二手房網(wǎng)站安居客數(shù)據(jù)顯示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復(fù)的部分，這個(gè)存量依然驚人。
房地產(chǎn)全社會(huì)化去庫(kù)存的難點(diǎn)在于，如何“驅(qū)動(dòng)”天量的二手房進(jìn)入流通領(lǐng)域。當(dāng)前，許多城市的二手房陷入僵局：業(yè)主不愿降價(jià)，購(gòu)房人不愿出手。
仍以北京為例，8月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬連續(xù)兩周成交量低于3000套，買賣雙方陷入僵持。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)分析師張磊認(rèn)為，3-8月的集中交易是市場(chǎng)的非常態(tài)表現(xiàn)，在政策壓力保持不變的情況下，新增需求有限，市場(chǎng)必然回歸理性。9月份上半月各城市的新房交易表現(xiàn)，預(yù)示著今年的反彈行情已漸趨尾聲，金九銀十很難達(dá)到期望的高峰。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，金九低成交基調(diào)確定，9月份成交量環(huán)比上月降幅將超過(guò)10%。
有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，如果開征較高稅率的房產(chǎn)稅，將促進(jìn)手持多套住房的業(yè)主進(jìn)入流通領(lǐng)域，總庫(kù)存量也將隨之大增。
去庫(kù)存乏力
除了存貨高企的實(shí)質(zhì)外，去庫(kù)存的市場(chǎng)表現(xiàn)也很平淡。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，全國(guó)主要的54個(gè)城市新房成交環(huán)比8月下滑達(dá)到11.6%，這是近4個(gè)月來(lái)同期成交量的最低點(diǎn)。
第一創(chuàng)業(yè)分析師王皓宇監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市的去化周期止降回升，均值為35.72周，環(huán)比增長(zhǎng)1.17%，顯示剛性需求釋放乏力。
高盛高華證券報(bào)告顯示，截至9
月9 日，其所監(jiān)測(cè)的13 個(gè)城市的總庫(kù)存環(huán)比上升0.6%，從過(guò)去12 個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算，這13 個(gè)城市的庫(kù)存平均消化時(shí)間從14.2 個(gè)月略微降至14.1
個(gè)月。其中，南京、東莞、寧波和福州的庫(kù)存下降；廣州、廈門和長(zhǎng)春的庫(kù)存企穩(wěn)；北京、上海、深圳、蘇州、青島和杭州的庫(kù)存繼續(xù)上升。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在8月份首次出現(xiàn)環(huán)比上升。1~8月廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資3143億元，增幅年內(nèi)首次回升，同比增長(zhǎng)11.3%。
萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)本報(bào)記者表示，新房庫(kù)存降至低點(diǎn)這個(gè)事實(shí)的確存在，而到明年，因?yàn)槿ツ晖顿Y的下滑導(dǎo)致的新房供不應(yīng)求會(huì)在很多城市出現(xiàn)。但他指出，屆時(shí)政府會(huì)祭出相應(yīng)的調(diào)控手段進(jìn)行對(duì)沖，比如控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏抑制高端住宅入市，比如令更多的保障房進(jìn)入分配環(huán)節(jié)，增加供給端的總量，總之不會(huì)令房?jī)r(jià)大漲。
張磊認(rèn)為，從8月以來(lái)的房地產(chǎn)投資情況看，新開工面積和施工面積都一改下滑趨勢(shì)，呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，由于高周轉(zhuǎn)已成為主流房企的共同選擇，這種趨勢(shì)若保持3個(gè)月，少數(shù)專家預(yù)測(cè)的明年上半年的“房荒”就不會(huì)出現(xiàn)。