近期，杭州、南京、武漢、溫州等多個城市紛紛大規(guī)模推出土地，一些城市土地市場出現(xiàn)升溫跡象。土地市場升溫將強(qiáng)化公眾房價上漲預(yù)期，弱化樓市調(diào)控成果，加劇樓市反彈壓力。專家表示，當(dāng)前需要加大土地供應(yīng)，但應(yīng)控制推地節(jié)點(diǎn)、單次規(guī)模，同時盡快啟動相關(guān)改革讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，抑制土地市場升溫推高房價。
土地市場現(xiàn)升溫跡象
近段時間以來，杭州、南京、溫州等十多個城市大幅增加土地供應(yīng)，有的甚至一次性推地上千畝，開發(fā)商拿地意愿和能力同步提高，土地市場出現(xiàn)“量升價動”的升溫局面。
9月4日，杭州市國土資源局發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息預(yù)告稱，杭州主城區(qū)近期將推出26宗土地，出讓面積總計(jì)為85.8萬平方米，合1287畝。其中，住宅用地14宗，面積約832畝。與此同時，江蘇宿遷、湖北襄陽等地的土地推介會近期也頻頻在杭州舉行。
而就在此前一周，杭州主城區(qū)一次性掛牌7宗土地，其中有4宗為住宅用地，出讓總面積達(dá)30萬平方米，為杭州近年來推地量最多的單次拍賣，最終成交總價為54億元。
與杭州一樣，早在7月中旬，南京市國土局連續(xù)預(yù)公告了41幅即將推出的地塊，總面積達(dá)230萬平方米，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下了南京土地市場新的紀(jì)錄。其中，住宅用地19幅，總出讓面積135萬平方米。據(jù)了解，以往南京國土部門一次預(yù)公告地塊的數(shù)量多在10幅左右，此次一天之內(nèi)連續(xù)預(yù)告了41幅地塊，業(yè)界嘩然。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月份，萬科、龍湖、中海、金地四家大型房企拿地金額合計(jì)為120多億元，環(huán)比上漲4.85%。國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1月至7月縮小8.1個百分點(diǎn)；土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點(diǎn)。
地方政府大規(guī)模推地引發(fā)了各大房企的新一輪搶地朝。9月5日，萬科以13.65億元成功競得廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南某地塊；綠地以底價4.39億元將佛山禪城區(qū)出讓的一商住地塊收入囊中。6日，萬科擊敗中海和保利，以總價為33.06億元摘得合肥廬陽區(qū)總面積達(dá)到775.34畝的超大連體地塊……
近期地方政府加大土地供應(yīng)與土地供地計(jì)劃指標(biāo)和地方財(cái)政壓力不無關(guān)系。據(jù)國土資源部日前公布的數(shù)據(jù)，今年上半年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)4.72萬公頃，僅為年度計(jì)劃的29.6%。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%�！斑@兩方面的壓力不會馬上消除，所以地方政府推地還將持續(xù)。”中國指數(shù)研究院研究員曹旭東表示。
鞏固樓市調(diào)控成果壓力增大
值得注意的是，隨著地方政府大規(guī)模推地，以及多個一二線城市前期樓市成交量回升等因素疊加影響，購房者房價上漲預(yù)期增強(qiáng)，鞏固樓市調(diào)控成果壓力增大。
“快房網(wǎng)”首席評論員程偉明表示，一年多的樓市調(diào)控使得土地市場幾乎“冰凍”，近期土地市場成交量增大對加大樓市供給有積極意義�！伴L遠(yuǎn)來看，加大土地供應(yīng)為樓市提供了更多的‘面粉’，為房價合理回歸預(yù)留了空間，利好樓市調(diào)控。”程偉明說。
但是，從杭州、南京、武漢等地土地拍賣情況看，盡管開發(fā)商拿地整體更加理性審慎，但多家爭搶、較高溢價率地塊已經(jīng)出現(xiàn)。在8月27日杭州土地拍賣中，有兩塊宅地經(jīng)過18輪和21輪競價成交，溢價率都超過了10%；在8月24日武漢舉行的土地拍賣會上，其中兩宗地經(jīng)過60輪和40輪競價才最終成交。萬科于9月6日擊敗中海和保利摘得合肥的超大連體地塊，平均溢價率超過37%。
土地市場成交量上升，很可能帶動地價升溫。曹旭東表示，由于土地出讓金收入大幅降低，地方政府推地意愿強(qiáng)烈。同時，一些一、二線城市樓市成交連續(xù)數(shù)月穩(wěn)步回升，部分開發(fā)商回籠了一定資金，重新拿地“補(bǔ)倉”愿望較強(qiáng)�！肮┬鑳煞蕉加幸庠�，土地市場升溫趨勢正在形成。”曹旭東說。
土地市場的變化正在影響購房者心態(tài)。一些購房者認(rèn)為，隨著土地市場升溫，房價很可能“回暖”�！皠偪瓷弦粋�樓盤，本來還想再等一等。”杭州一家家電賣場的工作人員胡籠說，但現(xiàn)在杭州土地市場開始活躍，很可能帶動房價上漲，準(zhǔn)備馬上出手�！啊娣邸療徜N，‘面包’就很可能漲價�！�
值得注意的是，樓市成交回升正在強(qiáng)化購房者的“看漲”預(yù)期。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，全國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份縮小2.5個百分點(diǎn)；商品房銷售額34011億元，同比增長2.2%，1-7月份為下降0.5%。
專家表示，樓市走勢一般首先反應(yīng)在土地市場上，近期土地市場出現(xiàn)的回暖信號很可能影響樓市�！巴恋厥袌錾郎叵驑鞘袀鬟_(dá)了積極回升的信號，購房者在這一信號的作用下會強(qiáng)化樓市上漲預(yù)期，并真實(shí)反映在市場行為上。”曹旭東說。
此次土地市場升溫與樓市成交連月回升、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多方因素疊加，將增大房價反彈壓力。程偉明表示，樓市調(diào)控剛剛?cè)〉靡欢ǔ晒�，房價回調(diào)企穩(wěn)基礎(chǔ)仍十分脆弱，土地市場的異動很可能“蠶食”樓市調(diào)控成果，需格外警惕。
盡快擺脫土地財(cái)政依賴
接受采訪的專家表示，當(dāng)前土地市場升溫苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，急需采取措施遏制土地市場“走熱”。短期來看，應(yīng)在加大土地供應(yīng)的過程中注意推地節(jié)奏，防止土地市場“量價齊升”；長期來看，應(yīng)盡快啟動樓市深層次改革，讓地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴，鞏固樓市調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，抑制土地市場升溫、穩(wěn)定公眾預(yù)期要從四個方面著力：
一是在加大土地供應(yīng)的同時，注意推地時間節(jié)點(diǎn)、單次推地規(guī)模，防止出現(xiàn)“量價齊升”影響市場預(yù)期。一方面，要加大土地供應(yīng)規(guī)模，保障樓市供應(yīng)穩(wěn)步提升，為房價回歸預(yù)留空間；另一方面，要避免一次性大規(guī)模集中推地給社會傳遞土地市場升溫信號。應(yīng)分散推地、避免炒作，在穩(wěn)步提升土地市場供應(yīng)量的同時，維持地價在合理的低位運(yùn)行。
二是要注重盤活存量房源，多方著手加大樓市供應(yīng)，避免一味加大土地供應(yīng)“跑偏”增供給本意。南京一家房地產(chǎn)中介市場部負(fù)責(zé)人表示，目前，很多一、二線城市都存在大量的空置房，政府可以適當(dāng)減免流轉(zhuǎn)稅，鼓勵二手房市場交易，分流部分剛性需求，降低開發(fā)商拿地開發(fā)新盤的熱情，間接降低政府推地積極性。
三是引導(dǎo)開發(fā)商更加理性，謹(jǐn)慎拿地，防止出現(xiàn)“地王”、高溢價地塊形成負(fù)面示范效應(yīng)。中央應(yīng)強(qiáng)化對地方土地市場督查，嚴(yán)防地方政府和開發(fā)商“合力”推高地價、制造“地王”。經(jīng)濟(jì)學(xué)者鄭榮華提醒開發(fā)商應(yīng)十分慎重，“在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，推高地價對開發(fā)商沒有半點(diǎn)好處”。
四是盡快啟動與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)稅、土地等方面改革，通過制度化的方式解決地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配、收入支出不對等問題，逐步使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴。曹旭東表示，地方政府靠“賣地”維持財(cái)政收入不是長久之計(jì)，長期來看，要避免“土地盛宴”、鞏固樓市調(diào)控已經(jīng)取得的成果，需要土地、財(cái)稅等方面的實(shí)質(zhì)性改革盡快破題。