黃金周剛過，土地市場再起波瀾。北京、上海、杭州等多個城市密集掛牌出讓多幅土地，大型品牌房企頻頻大手筆拿地，土地市場“躁動”呈燎原之勢。地市究竟是“解凍復(fù)蘇”還是“過熱反彈”？土地市場“躁動”對樓市調(diào)控大局影響幾何？
土地市場“躁動”呈席卷之勢
一個月前，杭州土地市場投下“重磅炸彈”：杭州市國土局一次性預(yù)告將出讓２６宗、１２００余畝土地。１０月以來，這些土地逐漸進入正式的拍賣程序。據(jù)近日杭州市國土資源局發(fā)布的土地出讓公告，１０月杭州主城區(qū)將有超過２０宗土地密集出讓，總面積近７０萬平方米，超過１０００畝，創(chuàng)年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最。
上海、北京等多地土地市場表現(xiàn)同樣搶眼。國慶長假后第一周，上海集中推出５幅地塊，出讓面積共計３３．６９萬平方米，起始出讓金總額８９．５５億元。其中１０日推出的三塊土地全部成功拍出，土地出讓金收入超過６０億元；位于徐匯區(qū)濱江板塊的一塊宅地經(jīng)過多輪競價，被一競買人以４５億元總價競得，折合樓面價２７０５５元／平方米，溢價率達到４２．８６％。
節(jié)后幾天，全國多個城市的土地市場呈現(xiàn)熱銷局面。各地土地市場在迎來９月成交高峰之后，１０月份依然保持強勁的成交勢頭。萬科、保利、首開、龍湖等品牌房企的拿地步伐明顯加快，近期北京、上海、杭州等地的土地市場頻現(xiàn)這些大型品牌房企的身影。
地市“解凍復(fù)蘇”難言“過熱反彈”
土地市場的變化最早出現(xiàn)在７月底，國務(wù)院派出的督查組調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，一些城市今年上半年商品住宅用地計劃執(zhí)行進度較慢，個別城市不到計劃供應(yīng)量的１０％。此后，地方推地步伐明顯加快。
中國指數(shù)研究院研究員曹旭東認為，目前的土地市場整體呈現(xiàn)“解凍復(fù)蘇”的狀態(tài)，難言“過熱反彈”�！艾F(xiàn)在土地市場的熱銷局面是地方政府‘以價換量’的結(jié)果。”曹旭東說，也就是說，土地市場的復(fù)蘇是地價低位運行的正常反應(yīng)。
從各地的成交情況看，地價普遍維持在相對較低水平。９月份杭州推出的土地，多數(shù)以起拍價成交。同時，值得注意的是，此輪地方政府“推地潮”中，宅地的占比并不大，宅地“僧多粥少”從而出現(xiàn)多輪競價和較高溢價也屬正常。
從拿地企業(yè)來看，市場中活躍的僅是少數(shù)在全國布局、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營的開發(fā)商，如萬科、保利等大型房企，中小房企仍比較沉寂。在嚴厲的調(diào)控政策下，房企拿地策略逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢，大型房企“跑馬圈地”，一些中型房企持續(xù)觀望，更多的中小房企“無米下鍋”。
分析人士指出，土地市場的拿地策略分化顯示房企的真實狀況。一些大型房企銷售情況較好，拿地“補倉”是正常需求，但更多的中小開發(fā)商仍在資金“饑渴”中掙扎。很多房企根本沒有資金進入地市，土地市場近期“反彈”的可能性不大。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場“躁動”仍值得警惕，土地市場成交量上升，很可能帶動地價升溫。應(yīng)密切關(guān)注土地市場變化，防止土地市場由“復(fù)蘇”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧郎亍�，必要時要果斷對土地市場“走熱”踩剎車。
增供給有利于穩(wěn)預(yù)期
土地是樓市的“面粉”，加大“面粉”供應(yīng)有利于“面包”價格的穩(wěn)定。曹旭東表示，最近幾個月地方政府推地力度加大，開發(fā)商在較低價位拿地，對樓市增供給意義重大，為房價回歸預(yù)留了空間，將強化樓市回調(diào)預(yù)期，利好樓市調(diào)控。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府既有土地供地指標(biāo)壓力，又有地方財政吃緊壓力，加大土地供應(yīng)仍將持續(xù)，這將使土地市場處在“量升價穩(wěn)”的狀態(tài)，長遠來看，有利于保障樓市供應(yīng)，符合增供給保長遠的樓市調(diào)控方向。
不過，要防止“地王”、高溢價地塊出現(xiàn)影響預(yù)期。曹旭東表示，中小房企應(yīng)謹慎拿地�！敖�(jīng)歷一年多的嚴厲調(diào)控，開發(fā)商手中的資金并不寬裕，小房企更應(yīng)該‘量入為出’，盲目拿地風(fēng)險很大。”
專家提醒，地方政府應(yīng)注意推地策略，避免密集大規(guī)模推地人為造“地王”。中央應(yīng)強化對地方土地市場督查，嚴防地方政府和開發(fā)商推高地價，向樓市傳導(dǎo)升溫預(yù)期。
業(yè)內(nèi)人士建議，本輪“史上最嚴”樓市調(diào)控已逾一年半，與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的財稅制度安排、土地收益使用等深層次改革應(yīng)因時而動，既為樓市調(diào)控深入破除障礙，也為房地產(chǎn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。