日益退燒的土地市場(chǎng)開始讓二三線城市扛不住，擬從別的渠道開源。西安市日前就正式通過相關(guān)方案，擬向包租公們征收房屋租賃稅。然而，當(dāng)?shù)貙W(xué)者擔(dān)心，若征收房屋租賃稅，每年數(shù)十億元的增收對(duì)于萎縮的土地財(cái)政作用甚微，反而將使得房東將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁至租房者身上，從而加重租房戶的負(fù)擔(dān)。
西安租房稅擬上位
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，10月8日，西安市政府召開常務(wù)會(huì)，原則通過了《西安市綜合治稅工作實(shí)施意見》(下稱《實(shí)施意見》)。在該會(huì)議上，西安市市長(zhǎng)董軍要求財(cái)政、稅務(wù)部門開展調(diào)研，盡快制定出西安房屋租賃稅收征管辦法。
房屋租賃稅是指根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅200824號(hào)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。目前，上海、深圳、沈陽(yáng)、杭州等一些城市已經(jīng)開始實(shí)施征收房屋租賃稅。
據(jù)了解，早在2010年西安市就擬征收房屋租賃稅，但是由于在操作層面面臨諸多問題，以及擔(dān)心對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來負(fù)面影響，因而作罷。西安市財(cái)政局一位不愿具名的官員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，作為地方稅種的房屋租賃稅，是地方財(cái)政增收的一個(gè)途徑。事實(shí)上，早在2010年，當(dāng)?shù)刎?cái)政部門就曾向西安市人大常委會(huì)提出，盡快試點(diǎn)征收房屋租賃稅，但由于私房出租市場(chǎng)比較分散和混亂，征收成本太高，征收工作一直進(jìn)展緩慢。西安市近幾年一直未征收，除了在操作層面需要完善稅務(wù)系統(tǒng)的難度之外，正在擴(kuò)張的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成相應(yīng)的影響，進(jìn)而會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)形成一定壓力。因?yàn)?010年正是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆的一年，而在隨后的2011年初西安亦成為限購(gòu)城市。
西安市地稅局一位負(fù)責(zé)人表示，此次市政府通過《實(shí)施意見》，擬征收房屋租賃稅的初衷是為了實(shí)現(xiàn)財(cái)稅應(yīng)收盡收。目前西安市地稅部門正在與財(cái)政部門就征收細(xì)則進(jìn)行研究。董軍強(qiáng)調(diào)，根據(jù)初步掌握的資料看，西安房屋出租率很高，交易量非常大，但稅收為零，沒有達(dá)到財(cái)稅的應(yīng)收盡收要求。國(guó)內(nèi)一些城市的房屋出租稅收已達(dá)到了十幾億元，因此這方面的工作要盡快開展。
值得關(guān)注的是在經(jīng)濟(jì)下滑背景下，依靠土地財(cái)政的地方政府對(duì)于稅收的征繳力度再加大，并強(qiáng)調(diào)應(yīng)收盡收。本報(bào)記者了解到，為此了擴(kuò)大稅源，西安市將采取橫向覆蓋該市各部門、各個(gè)行業(yè)，縱向延伸到各區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦和所有企業(yè)，西安將建立一個(gè)龐大的綜合稅收網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控平臺(tái)，多層次、全方位監(jiān)控稅收體系，達(dá)到應(yīng)收盡收。
補(bǔ)充土地財(cái)政杯水車薪
房產(chǎn)業(yè)界分析稱，經(jīng)濟(jì)增速放緩，土地財(cái)政吃緊，都促使地方政府想法增稅。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體遇冷之后，地方政府對(duì)土地成交價(jià)格大失所望，只能以開源的方式彌補(bǔ)在土地市場(chǎng)上少增收的部分財(cái)稅。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，減少約4000億元。在40個(gè)大中城市中，西安土地實(shí)際成交2012年上半年，西安共成交397.26萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌37.43%，同比上升83.92%，成交額92.7億元，環(huán)比下滑40.15%，同比增加了53.81%。多數(shù)成交土地均底價(jià)成交。尤其在二季度西安土地共掛牌80宗，出讓279.17萬(wàn)平方米，較上季度減少117.61萬(wàn)平方米。
半年土地成交額不足百億元，肯定讓這座還在快速擴(kuò)張的城市，在保障房、基礎(chǔ)設(shè)施等方面會(huì)感受到壓力。陜西獨(dú)立房產(chǎn)評(píng)論人苗雨分析指出，由于地方土地財(cái)政增幅減緩、城市其他基礎(chǔ)性投資動(dòng)輒幾百億宏大計(jì)劃將難以維系，因此，西安作為重要的二三線城市亦開始強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)市場(chǎng)的稅收通吃。
事實(shí)上，西安市除了擬征房屋租賃稅緩解財(cái)政壓力外，在房產(chǎn)市場(chǎng)的別的交易契稅征繳力度已經(jīng)開始加大。西安多家房屋中介負(fù)責(zé)人還向記者稱，現(xiàn)在地稅部門對(duì)于二手房買賣的交易契稅也盯得更緊了。“若低于一定的成交價(jià)格，地稅部門將會(huì)卡的。買賣雙方的成交價(jià)格真的較低，但是若低于地稅部門的某一區(qū)域的指標(biāo)價(jià)，交易手續(xù)將難以完成�！蔽靼蔡祉樂课葜薪橥踅�(jīng)理表示，尤其是在房?jī)r(jià)較為高的西安城南區(qū)域，若實(shí)際成交價(jià)格低于每平方米5500元，地稅部門仍將按照每平方米5500元來征繳稅收。
不過，由于在征繳房屋租賃稅方面還存在具體的征繳難度，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，西安的房租稅實(shí)際上在征繳成本與實(shí)際增收效果上，未來可能并不能起到令地方財(cái)政增收的目的。陜西省社會(huì)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)石英指出，稅收是一種調(diào)節(jié)手段，也是一種再分配方式，一種新稅種是否征收要視具體情況而定。就西安市目前的發(fā)展情況來看，房屋出租市場(chǎng)整體平淡。若要開征的話，勢(shì)必對(duì)于租賃市場(chǎng)帶來一定的負(fù)面效應(yīng)，尤其可能加重租房人的負(fù)擔(dān)。也有當(dāng)?shù)貙W(xué)者分析指出，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收調(diào)節(jié)收入分配的功能早已退居其次，地方政府現(xiàn)在急切的是要增收，而對(duì)于是否加重居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)恐難以顧及。
有當(dāng)?shù)貙W(xué)者擔(dān)心，若征繳房租稅的話，按照目前二三線城市已經(jīng)實(shí)施的房租稅情況看，征收情況也并不理想。因?yàn)榈缴鐓^(qū)征收租房稅的成本成本與實(shí)際增收額度兩相抵扣之下所剩無幾。其補(bǔ)充財(cái)稅收入不足的目的，將在短期內(nèi)演變成加重居民實(shí)際負(fù)擔(dān)。