隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷復(fù)蘇，美國(guó)民眾對(duì)這一支柱行業(yè)的信心也正在逐漸恢復(fù)。然而，美國(guó)抵押貸款行業(yè)內(nèi)部近來(lái)不斷傳出警告聲音，認(rèn)為美國(guó)政府即將實(shí)施的新規(guī)會(huì)讓整個(gè)房貸行業(yè)遭遇監(jiān)管“風(fēng)暴”，從而讓購(gòu)房者更難獲得貸款。
　　美國(guó)聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(房地美)23日發(fā)布月度報(bào)告說(shuō)，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，開(kāi)始承擔(dān)起傳統(tǒng)的引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的角色，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的一大亮點(diǎn)。在今年上半年美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1.7%的增速中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了0.3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年仍會(huì)提供相同的動(dòng)力。
　　同天，在線(xiàn)房地產(chǎn)服務(wù)提供商美國(guó)齊洛房地產(chǎn)公司公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度美國(guó)房?jī)r(jià)上漲1.3%，為2006年以來(lái)的最大漲幅。此外，由于投資者爭(zhēng)購(gòu)問(wèn)題房產(chǎn)庫(kù)存，約28%的舊房銷(xiāo)售屬于全現(xiàn)金交易。
　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)頭向好，但隨著美國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)定于2013年初公布有關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管新規(guī)，作為市場(chǎng)重要融資方的抵押貸款機(jī)構(gòu)表達(dá)出了新的擔(dān)憂(yōu)。
　　美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局將公布兩項(xiàng)定于2013年1月生效的新規(guī)。一是為“非濫用信貸”設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，二是就銀行持有風(fēng)險(xiǎn)型抵押貸款資產(chǎn)作出規(guī)定。一旦這些規(guī)定被設(shè)定，美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)、美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司、美國(guó)證券交易委員會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)將出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定。此外，根據(jù)《巴塞爾協(xié)議III》，美國(guó)銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須在明年完成有關(guān)提高資本金的規(guī)定。
　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這些幾乎同時(shí)生效的規(guī)定可能重疊或沖突，從而造成被美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)總裁莫蒂斯·韋西稱(chēng)為的監(jiān)管“完美風(fēng)暴”，進(jìn)而會(huì)讓購(gòu)房者更難以達(dá)到獲得抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)。相反，抵押貸款行業(yè)一直呼吁政府徹底退出住房融資行業(yè)，讓市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)。
　　美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)總裁戴維·史蒂文斯22日在該協(xié)會(huì)舉行的年會(huì)上指出，這些交織的政策完全沒(méi)有考慮到大多數(shù)抵押貸款機(jī)構(gòu)，而它們?nèi)�部參與了決定未來(lái)房地產(chǎn)所有權(quán)和租房市場(chǎng)機(jī)會(huì)的決策。
　　然而，在政府部門(mén)看來(lái)，目前銀行機(jī)構(gòu)的房屋信貸非常緊張。美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克、美國(guó)住房和城市發(fā)展部長(zhǎng)肖恩·多諾萬(wàn)均對(duì)此表示擔(dān)憂(yōu)，認(rèn)為銀行是在阻止合格的借款者享受當(dāng)前的低利率貸款。
　　根據(jù)為抵押貸款行業(yè)提供自動(dòng)化解決方案的埃利·梅公司發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月份拿到貸款的借款者信用評(píng)分平均為750分，排在美國(guó)人的前40%。這些借款者的首付比例平均為22%。另?yè)?jù)房地美的數(shù)據(jù)，在截至10月18日一周內(nèi)，30年期定息抵押貸款平均利率為3.37%。
　　白宮經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)委員會(huì)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)問(wèn)題的成員詹姆斯·帕羅特在抵押貸款銀行協(xié)會(huì)年會(huì)上表示，奧巴馬政府依然對(duì)緊張的房屋信貸表示擔(dān)憂(yōu)，認(rèn)為銀行釋放的流動(dòng)性不夠。
　　自2006年初泡沫破裂后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于調(diào)整中。自去年秋天以來(lái)，美國(guó)抵押貸款利率屢創(chuàng)新低，刺激了房屋購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，美國(guó)本輪房地產(chǎn)頹勢(shì)也在今年上半年觸底。近期，相較于其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的放緩，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逆勢(shì)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)頗為搶眼。
　　美聯(lián)儲(chǔ)9月份宣布了新一輪資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，決定每月購(gòu)買(mǎi)400億美元抵押貸款支持證券，旨在進(jìn)一步拉低長(zhǎng)期抵押貸款利率。目前，這一刺激政策的效果持續(xù)顯現(xiàn)，15年期利率已低于5年期利率水平，這對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)與再融資構(gòu)成利好。不過(guò)，銀行等抵押貸款機(jī)構(gòu)比以往顯著提高了貸款門(mén)檻，導(dǎo)致很多潛在購(gòu)房者無(wú)法獲得貸款。