近日，全國(guó)樓市在“黃金周”冷清成交后突然發(fā)力，連續(xù)兩周出現(xiàn)成交量較大幅度增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為，樓市的“忽冷忽熱”狀態(tài)和地產(chǎn)商的集中推盤(pán)及剛需節(jié)假日后釋放有很大關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然缺乏“熱點(diǎn)”。在各地“控房?jī)r(jià)、挺剛需”政策不斷調(diào)整、購(gòu)房者信心略有上升背景下，四季度樓市或呈現(xiàn)“穩(wěn)中求進(jìn)”態(tài)勢(shì)，但難有大的改觀，專(zhuān)家建議房地產(chǎn)企業(yè)為去庫(kù)存仍需“平價(jià)換量”。
成交量“忽冷忽熱”房?jī)r(jià)整體“慢熱”
近日，在濟(jì)南東部旅游路上一大型樓盤(pán)的售樓處，記者看到來(lái)看房的人并不少，售樓處李姓銷(xiāo)售人員告訴記者，雖然“黃金周”銷(xiāo)售表現(xiàn)一般，但這兩個(gè)周末來(lái)看房的人還是挺多的，周日當(dāng)天整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售了十幾套。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，近期樓市出現(xiàn)了“忽冷忽熱”的態(tài)勢(shì)。據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，濟(jì)南節(jié)后樓市成交量突然出現(xiàn)井噴，10月8日至14日，濟(jì)南樓市共成交商品房1555套，和“黃金周”367套的“冷清景象”相比，明顯“升溫”。
國(guó)內(nèi)其他城市也存在類(lèi)似的情況，不少城市節(jié)后都一改“黃金周”的慘淡開(kāi)局，成交量快速增長(zhǎng)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心的監(jiān)測(cè)，10月8日至14日重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40城市中，僅廈門(mén)的樓市成交量環(huán)比(較上周)略有下降，其余城市的成交量均有大幅增長(zhǎng)。國(guó)慶節(jié)后第二周同樣延續(xù)了成交上漲的態(tài)勢(shì)，28個(gè)城市周均成交同比增長(zhǎng)，環(huán)比增加了八個(gè)城市。
對(duì)此，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來(lái)特別是4月份以后，樓市成交經(jīng)常出現(xiàn)“忽冷忽熱”的局面，雖然整體房?jī)r(jià)及銷(xiāo)售量在緩慢增長(zhǎng)，但并沒(méi)有形成明顯的趨勢(shì)，目前這種狀態(tài)也并不會(huì)持續(xù)很久。合富輝煌山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明分析說(shuō)，濟(jì)南節(jié)后樓市成交增長(zhǎng)較快，主要是由于購(gòu)房需求積累釋放、地產(chǎn)商集中推盤(pán)及推出力度較大的優(yōu)惠措施有關(guān)。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前三季度的樓市成交整體表現(xiàn)平淡。1至9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積雖然同比降幅略有縮小，但依然下降4.0%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降16.5%，降幅比1至8月份還擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示同房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)的信心依然不足。
但同時(shí)，房?jī)r(jià)卻有“慢熱”的傾向。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國(guó)商品房和住宅銷(xiāo)售均價(jià)與2011年同期相比分別上漲6.9%和8.0%，漲幅較1至8月分別擴(kuò)大0.3和0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.17%。
“控房?jī)r(jià)、挺剛需”政策微調(diào)依然頻繁
在房?jī)r(jià)“慢熱”的背景下，不僅中央多次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不放松，并且各地的政策微調(diào)也依然頻繁，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在8月份各地督查組回京后，各地及中央部委已經(jīng)超過(guò)15次釋放政策再收緊的信號(hào)，不少地方政府出臺(tái)微調(diào)政策，涉及房?jī)r(jià)指導(dǎo)、公積金政策和土地出讓等多個(gè)方面。
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省物價(jià)局近日下發(fā)通知，要求陜西各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間，規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率控制在10%內(nèi)；杭州市對(duì)土地出讓做出新的規(guī)定，對(duì)于商品住宅地塊，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定底價(jià)，從零開(kāi)始競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積。
濟(jì)南市則對(duì)住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整。從10月8日起，濟(jì)南住房公積金貸款政策正式調(diào)整，市區(qū)內(nèi)家庭單人繳納住房公積金的購(gòu)房者的貸款額度由50萬(wàn)元降至25萬(wàn)元，同時(shí)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由按“次數(shù)”變成按照“套數(shù)”；第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例從30%提高到60%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍等。但購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的首套房，首付由三成變兩成。
對(duì)于濟(jì)南的公積金“新政”，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，這是為了更好滿足對(duì)于首套房的剛性需求，同時(shí)遏制增長(zhǎng)過(guò)快、過(guò)度的住房需求，這非常符合近期的國(guó)家總體的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)與方向。
一些專(zhuān)家認(rèn)為，政策頻調(diào)也說(shuō)明各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)勢(shì)依然沒(méi)有放松的意向。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉說(shuō)，目前的政策出臺(tái)更多從市場(chǎng)的平穩(wěn)角度出發(fā)，抑制短期上漲是主要目的，從目前整體調(diào)控政策執(zhí)行情況來(lái)看，力度依然很大。
購(gòu)房者信心漸增樓市或“穩(wěn)中求進(jìn)”
記者了解到，隨著國(guó)家調(diào)控政策的持續(xù)，購(gòu)房者目前的心態(tài)普遍較為理性。但隨著剛需的不斷釋放，一些機(jī)構(gòu)表示未來(lái)購(gòu)房者信心將繼續(xù)提升，四季度房?jī)r(jià)或“穩(wěn)中求進(jìn)”，但漲幅將十分有限。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的調(diào)研顯示，三季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，處于2011年“國(guó)八條”政策頒布以來(lái)的最高水平。其中，接近一半(46.5%)的購(gòu)房者預(yù)期未來(lái)成交量將會(huì)繼續(xù)上漲；與上半年相比，超六成購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤(pán)有不同程度的漲價(jià)行為，這進(jìn)一步鞏固了購(gòu)房者的漲價(jià)預(yù)期。
對(duì)于由此引起的樓市表現(xiàn)，世聯(lián)地產(chǎn)分析認(rèn)為，在四季度的資金面上可能要好于三季度、市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍以剛需為主以及購(gòu)房者信心持續(xù)向好等因素的刺激下，四季度的成交量表現(xiàn)看好。
雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為四季度樓市會(huì)穩(wěn)中有升，但其“熱度”并不會(huì)太高。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，由于地產(chǎn)商集中推盤(pán)等原因，9月份全國(guó)20大典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量同比增長(zhǎng)23%，環(huán)比增長(zhǎng)6%。住宅存銷(xiāo)比結(jié)束了自2月份以來(lái)下降態(tài)勢(shì)達(dá)到10.7，房企去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。
鑒于此，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)四季度難有大的漲幅。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部表示，剛需市場(chǎng)決定了合理定價(jià)對(duì)需求端的刺激作用巨大，市場(chǎng)依然需要主流開(kāi)發(fā)商采取“平價(jià)上量”的策略。
張大偉則表示，如果四季度信貸不出現(xiàn)明顯放松的話，可以預(yù)料的成交量將維持平穩(wěn)，而一旦再現(xiàn)信貸松動(dòng)，市場(chǎng)難免再有上漲。但上漲幅度目前來(lái)看有限。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海說(shuō)，從現(xiàn)在的調(diào)控效果來(lái)看，房?jī)r(jià)基本上趨于穩(wěn)定，一些地方因?yàn)榈囟尾煌蛘邞粜驮O(shè)計(jì)以及裝修程度不同出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，但總體上房?jī)r(jià)基本上穩(wěn)定下來(lái)了，今后需要在繼續(xù)穩(wěn)固這種調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探索推廣房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效調(diào)控政策。