專家：警惕非剛需入市推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期
地方微調(diào)住房公積金政策步伐并未放慢�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，我國(guó)有近30個(gè)城市調(diào)整了住房公積金政策，其中，近期多個(gè)二三線城市公積金貸款額度上限大幅提升，異地購(gòu)房公積金還貸也在逐漸鋪開。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不少地方的樓市調(diào)控政策悄然微調(diào)，雖然覆蓋面較小，有利于剛需人群，但應(yīng)警惕非剛需入市推高后期房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
動(dòng)向 公積金成地方微調(diào)主要手段
日前，江門市公積金管委會(huì)同意開平、鶴山兩地調(diào)整公積金貸款額度的申請(qǐng)。內(nèi)容是開平市住房公積金貸款調(diào)整為首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高至1人25萬元，2人或以上50萬元；二套房1人20萬元，2人或以上是40萬元。對(duì)此，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門負(fù)責(zé)人6日在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，公積金政策的調(diào)整符合國(guó)家保障首套房置業(yè)的需求，不違反調(diào)控相關(guān)政策。
政府內(nèi)部人士還透露，此次調(diào)整主要是考慮到隨著房?jī)r(jià)上漲，公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需求有不相符的地方。
實(shí)際上，在此之前，已有多個(gè)城市調(diào)整公積金政策，自本月1日正式執(zhí)行的江蘇鎮(zhèn)江住房公積金新政規(guī)定，公積金申請(qǐng)貸款額度最高可達(dá)80%，而且子女買房可提取父母公積金部分進(jìn)行還貸。10月20日，武漢市住房公積金政策迎來自2010年樓市調(diào)控以來最大一次調(diào)整，武漢市民首次使用公積金購(gòu)買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。
除此之外，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成，廈門、蕪湖、合肥等地上調(diào)公積金貸款額度，且上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間，廣東省異地互貸城市增至9個(gè)，湖南長(zhǎng)株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實(shí)施“異地互貸”。
“在樓市調(diào)控背景下，各地商品住宅成交量萎縮，而今年以來，在限購(gòu)仍為調(diào)控‘紅線’的背景下，公積金貸款政策的調(diào)整可以更為積極的鼓勵(lì)剛性需求入市，因此，公積金購(gòu)房政策也成為地方政府密集調(diào)整的主要手段�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，目前，進(jìn)行公積金調(diào)整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。但近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更大，購(gòu)房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。對(duì)剛需購(gòu)房者影響明顯，大幅降低了剛需的購(gòu)房成本，會(huì)釋放一部分年輕群體的購(gòu)房需求。
“公積金貸款調(diào)整的受益對(duì)象特定，支持剛需人群，其政策出發(fā)點(diǎn)也正符合當(dāng)前房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，相比其他政策，公積金方面地方政府可以自主決策，具有一定自由度�！�
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，這些調(diào)整政策“不僅可以對(duì)市場(chǎng)釋放微調(diào)信息，也不會(huì)影響限購(gòu)限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調(diào)起來最容易的執(zhí)行辦法”。
提振 微調(diào)刺激成交量上漲
除不影響限購(gòu)限貸底線，公積金政策成微調(diào)主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大，目前商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.55，而公積金的基準(zhǔn)利率為4.5，相當(dāng)于商業(yè)貸款的7折以下”。張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，以貸款1萬元20年為例，“公積金貸款月供為63元，而商業(yè)貸款則為74.8元，利息差距巨大，公積金政策微調(diào)可以直接增加購(gòu)房者購(gòu)買能力”。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴記者，各地針對(duì)公積金的一些調(diào)整政策，其主要作用還是為了實(shí)現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購(gòu)房。他認(rèn)為，“調(diào)整公積金政策，除了可以刺激部分剛性需求入市，也是對(duì)這部分群體購(gòu)房機(jī)會(huì)的保護(hù)”。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“不溫不火”的階段，一定程度上可以刺激市場(chǎng)成交量的回升。
的確，中指院上周數(shù)據(jù)顯示，在10月29日至11月4日的一周內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，36個(gè)城市周均成交同比增長(zhǎng)，其中長(zhǎng)沙增幅最大，達(dá)到545.82%。重點(diǎn)城市中，10個(gè)城市周均成交同比全部上漲，其中杭州漲幅最大，達(dá)到252.82%。
環(huán)比方面，上周成交量繼續(xù)沖高，達(dá)到年內(nèi)第二高點(diǎn)，主要城市中，除北京下調(diào)8.5%外，上海環(huán)比上漲35%，深圳環(huán)比上漲5.8%，整體上漲城市數(shù)量達(dá)到7成。
對(duì)此，張大偉認(rèn)為，一方面是因?yàn)閲?guó)慶期間的認(rèn)購(gòu)持續(xù)反映到簽約上，促進(jìn)了市場(chǎng)數(shù)據(jù)的復(fù)蘇。另一方面，土地市場(chǎng)的升溫、地方公積金政策的微調(diào)也給購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的判斷造成影響，刺激樓市消費(fèi)。
“市場(chǎng)預(yù)期對(duì)購(gòu)房者尤為重要�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)記者表示，穩(wěn)增長(zhǎng)政策見底，市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期增強(qiáng)，房?jī)r(jià)下降空間減小等市場(chǎng)動(dòng)態(tài)改變了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。因此，部分觀望購(gòu)房者開始行動(dòng)，剛需人群也開始從大中城市向中小城市擴(kuò)展。
警惕 攪動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期
近日，業(yè)內(nèi)有分析指出，盡管多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要，但住房公積金貸款額度調(diào)整的時(shí)機(jī)與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會(huì)對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。
盡管從以往來看，住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限，市場(chǎng)仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措，進(jìn)而影響到樓市調(diào)控預(yù)期。
不過，在這一點(diǎn)上，陳國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，公積金“新政”，本意在刺激購(gòu)房者的剛性需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需得以平衡。公積金貸款占購(gòu)房貸款比例較小，其本身不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響。與此同時(shí)，樓市調(diào)控政策尚未見絲毫松動(dòng)的跡象，短期內(nèi)不會(huì)影響房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，利用公積金來投機(jī)投資的行為也不會(huì)成為主流。
但顧云昌認(rèn)為，各地調(diào)整公積金會(huì)影響購(gòu)房者預(yù)期，客觀上肯定會(huì)刺激成交量上升，有利于樓市回暖。
值得注意的是，伴隨各地公積金調(diào)整政策的連續(xù)出臺(tái)，中指院日前發(fā)布的10月百城住宅價(jià)格指數(shù)同時(shí)呈現(xiàn)出環(huán)比連續(xù)上漲之勢(shì)�！�
張宏偉告訴記者，“公積金‘新政’不排除會(huì)帶來少數(shù)投資、投機(jī)行為�！币坏┰谌珖�(guó)推行，可能會(huì)使一些城市的外來購(gòu)房者增加，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不穩(wěn)定因素。同時(shí)，在執(zhí)行環(huán)節(jié)，個(gè)別被限購(gòu)的購(gòu)房者也會(huì)鉆空子入市，甚至惡意套取公積金�！�
陳國(guó)強(qiáng)也指出，因部分地方放開公積金二套房貸款，因此，要謹(jǐn)防投資性需求入市，加強(qiáng)對(duì)投資性需求與自住型需求的區(qū)分。
張大偉表示，在近期土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲，預(yù)期向上，成交量也逐漸轉(zhuǎn)好的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高，而且全年計(jì)劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)微漲。
陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)指出，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)政策維持穩(wěn)定仍是調(diào)控主流，若房?jī)r(jià)因此推高過快，則不排除會(huì)叫停調(diào)整公積金的可能性。