近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在位于北京房山區(qū)的中糧·萬科長陽半島看到，盡管緊鄰地鐵“長陽”站，且是下班時(shí)間，但前來看盤的人卻寥寥無幾。
截至21日，北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)位于北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的云灣家園、紫云家園等項(xiàng)目大多仍處于“正在預(yù)售”狀態(tài)。其中，紫云家園項(xiàng)目位于長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地，云灣家園則位于3號(hào)地南側(cè)。
中糧地產(chǎn)10月份發(fā)布的三季報(bào)顯示虧損2447萬元，與此同時(shí)，其存貨也一直處于上升狀態(tài)。在宏觀調(diào)控政策持續(xù)下，即使作為央企下屬的房地產(chǎn)上市公司，中糧地產(chǎn)在經(jīng)過前兩年激進(jìn)拿地之后，當(dāng)前也面臨消化不良的狀態(tài)。
“調(diào)控年”激進(jìn)拿地
根據(jù)中糧地產(chǎn)公告及各地國土局發(fā)布的公開信息，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2009年到目前，中糧地產(chǎn)共競得土地不少于11宗，土地價(jià)款合計(jì)超過132.18億元。其中2009年拿地3宗；2010年拿地6宗；2011年拿地2宗；2012年至今中糧地產(chǎn)沒有發(fā)布一宗拿地公告。
我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2008年低迷和2009年復(fù)蘇之后，2010年迎來了被業(yè)界稱作史上最嚴(yán)厲的“調(diào)控年”。正在此時(shí)，中糧地產(chǎn)采取了遠(yuǎn)比其他年度更為激進(jìn)的拿地策略。公開資料顯示，2010年中糧地產(chǎn)共斥資67.78億元競得至少6宗土地，無論拿地?cái)?shù)量還是資金總額都分別超過了前一年和此后的三年。
此外，2010年中糧地產(chǎn)通過競價(jià)拍賣等方式，分別在成都、深圳、杭州、南京、上海等地取得多宗地塊。值得注意的是，這些城市幾乎均為“嚴(yán)厲限購”城市。
至2010年底，中糧地產(chǎn)已經(jīng)意識(shí)到“政策風(fēng)險(xiǎn)”對(duì)公司經(jīng)營的影響，并開始針對(duì)拿地策略進(jìn)行調(diào)整。2010年末，中糧地產(chǎn)宣布將在“一二線城市根據(jù)公司戰(zhàn)略采取穩(wěn)健為主的土地儲(chǔ)備方針”。2011年末，則宣布將“更加審慎地獲取土地。”
庫存一直上漲
盡管中糧地產(chǎn)在此后兩年遠(yuǎn)遠(yuǎn)減少了拿地?cái)?shù)量，但調(diào)控政策持續(xù)下，累積效應(yīng)使得其庫存在逐年上漲。Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其最近4年的庫存分別為，2009年末64.26億元；2010年末128.24億元；2011年末244.9億元；至2012年9月30日則為261.07億元。
中糧地產(chǎn)在2011年報(bào)中指出，以“限購、限貸”為核心的調(diào)控政策仍持續(xù)執(zhí)行，已經(jīng)使得“項(xiàng)目利潤空間下降，盈利水平降低，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流愈趨緊張”。
截至2012年6月30日，中糧地產(chǎn)在建擬建項(xiàng)目共19個(gè)，占地面積(按權(quán)益)400.04萬平方米，規(guī)劃總建筑面積(按權(quán)益)599.22萬平方米，其中2012年上半年住宅新開工22.40萬平方米。
記者發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)計(jì)劃在2012年全年新開工項(xiàng)目8個(gè)，新開工面積50.32萬平方米(其中保障房面積1萬平方米)，同比減少51%。這些項(xiàng)目包括：北京祥云國際、上海奉賢區(qū)南橋新城項(xiàng)目、成都御嶺灣、南京頤和南園、杭州方圓府等。
按照房地產(chǎn)行業(yè)兩年的普遍開發(fā)周期計(jì)算，中糧地產(chǎn)當(dāng)前大部分“在建擬建項(xiàng)目”正是其在2010年所競得的土地項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目不但在短時(shí)間內(nèi)無法取得利潤，而且還需要持續(xù)的資金投入。
今年5月，天相投資顧問有限公司的分析報(bào)告曾指出，中糧地產(chǎn)當(dāng)時(shí)處于“增收不增利”的狀態(tài)，該機(jī)構(gòu)研究員石磊分析認(rèn)為，中糧地產(chǎn)當(dāng)時(shí)凈利潤同比下降的主要原因除了毛利率下降以外，還有“投資收益減少”。
三季報(bào)虧損2447萬
今年10月，中糧地產(chǎn)公布三季報(bào)告。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，今年7至9月公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入為14.7億元，同比增1.4倍；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤虧損2447萬元，同比降267.6%�；久抗墒找鏋樘潛p0.01元，同比降200%。
根據(jù)公告信息，中糧地產(chǎn)前三季營收增長，主要是商品房銷售收入的可結(jié)轉(zhuǎn)資源(深圳鴻云等項(xiàng)目)同比增加。但是，今年前9個(gè)月，中糧地產(chǎn)的營業(yè)成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用都出現(xiàn)不同程度的上浮，同比分別增長45.50%、48.13%。
瑞銀研究員孫旭分析認(rèn)為，由于中糧地產(chǎn)的項(xiàng)目均位于限購城市，而在當(dāng)前的政策環(huán)境下，這些城市的改善型需求和投資性需求將保持低迷。加上中糧地產(chǎn)主要以開發(fā)中高端住宅為主，因此限購等調(diào)控政策將給中糧地產(chǎn)的銷售項(xiàng)目帶來不利影響。他指出，盡管中糧地產(chǎn)目前的銷售已經(jīng)開始走上正軌，但走出困境仍需要更多時(shí)間。
本報(bào)記者試圖采訪中糧地產(chǎn)如何優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及如何有效降低庫存等問題。但截至發(fā)稿，中糧地產(chǎn)方面仍未回復(fù)。