編者按：股權(quán)賣(mài)了，項(xiàng)目賣(mài)了，資產(chǎn)負(fù)債率降下來(lái)了，股價(jià)升上去了，綠城顯然正度過(guò)困局。另外，有接近綠城的消息人士透露，2012年綠城銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可能會(huì)創(chuàng)下公司的另一個(gè)高點(diǎn)，預(yù)計(jì)將突破500億元，看來(lái)，綠城又走上了“牛途”。在土地市場(chǎng)上，綠城也是毫不含糊，加入了搶地潮，綠城的“大干快上”，會(huì)不會(huì)存在潛在危機(jī)，值得關(guān)注。
拿地三年仍在挖坑；
綠城北京通州“地王”明年樓價(jià)或突破3萬(wàn)元；
記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，一個(gè)約30米深的大坑正在施工，而工地人員告訴記者，這個(gè)坑已經(jīng)挖了一年半有余。
“項(xiàng)目具體開(kāi)盤(pán)日期尚未確定”，近日，一位京杭廣場(chǎng)售樓中心的銷(xiāo)售人員向記者表示，“預(yù)計(jì)明年能夠開(kāi)盤(pán)”。
實(shí)際上，上述京杭廣場(chǎng)位于北京市通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口東北角，項(xiàng)目所在地塊是2009年轟動(dòng)一時(shí)的北京通州地王，而該地塊摘得者正是曾在“生死”邊緣徘徊的綠城集團(tuán)。
值得注意的是，三年有余的時(shí)間過(guò)去后，京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目仍舊處在挖坑階段，何時(shí)入市尚未有準(zhǔn)確預(yù)期。
“京杭廣場(chǎng)住宅擬售價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，都是180平方米以上的大戶(hù)型”，上述銷(xiāo)售人員向記者介紹。
對(duì)此，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，目前通州樓市還沒(méi)有出現(xiàn)單價(jià)3萬(wàn)元/平方米的豪宅價(jià)格，如果京杭廣場(chǎng)入市時(shí)該區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)情況與現(xiàn)在持平，其以3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，銷(xiāo)售將面臨一定壓力。
蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶則向記者表示，如果以這一價(jià)格入市，明顯高出周邊房?jī)r(jià)很多，銷(xiāo)售情況將不如預(yù)期。
昔日地王拿地三年在挖抗
11月25日，在京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，記者透過(guò)圍擋向下俯視發(fā)現(xiàn)，一個(gè)30米深的大坑里有一些工人正在施工，北面位置已經(jīng)貼坑壁蓋了三層左右的建筑。
“這個(gè)大坑有30米深，一共四層，主要是地下停車(chē)場(chǎng)”，工地上一位保安人員向記者表示，“預(yù)計(jì)要蓋36層的高樓，工地已經(jīng)施工很長(zhǎng)時(shí)間了”。
“2011年4月這個(gè)項(xiàng)目就開(kāi)工了，一直在挖這個(gè)坑”，另一位工地上的工人向記者表示，“也說(shuō)不好什么時(shí)候地基才能完工”。
實(shí)際上，據(jù)記者了解，上述項(xiàng)目用地占地面積39651平方米，規(guī)劃建筑面積178431平方米，規(guī)劃用途為辦公、商業(yè)，兼容實(shí)用性居住用地。2009年9月10日，北京綠城投資有限公司以12.4億元競(jìng)得該地，樓面價(jià)為6961元/平方米，溢價(jià)率為292.21%。
由此來(lái)看，綠城拿下通州地王已經(jīng)三年有余，該項(xiàng)目不但入市時(shí)間無(wú)法確定，而且光挖地基就已經(jīng)挖了一年半有余。
“即使是地下四層，挖坑加護(hù)披階段一般情況下半年時(shí)間基本可以完成，”一位建筑工程師向記者表示，“如果涉及地下停車(chē)場(chǎng)，而樓層高達(dá)36層的話(huà)，時(shí)間可能稍微長(zhǎng)一些，不過(guò)也不至于用上一年半時(shí)間”。
更值得注意的是，記者曾多次路過(guò)該地，2011年京杭廣場(chǎng)的宣傳條幅布滿(mǎn)了項(xiàng)目的圍墻，“葛洲壩綠城京杭廣場(chǎng)”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。
今年年初的時(shí)候，其銷(xiāo)售人員曾告訴記者，項(xiàng)目戶(hù)型有所變動(dòng)，已經(jīng)沒(méi)有商住項(xiàng)目了，目前這個(gè)樓盤(pán)只有寫(xiě)字樓和70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品，而且住宅產(chǎn)品都是180平方米以上大戶(hù)型住宅。
那么，該項(xiàng)目是產(chǎn)品設(shè)計(jì)更改導(dǎo)致項(xiàng)目遲遲不開(kāi)盤(pán)嗎？
對(duì)此，一位消息人士向記者表示，京杭廣場(chǎng)是綠城和葛洲壩地產(chǎn)的合作項(xiàng)目，雙方各占一半的股份，而綠城去年曾一度陷入生存危機(jī)，債務(wù)壓頂，資金一直未曾得到紓解，因而對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程也起到了一定的阻礙作用。不過(guò)，現(xiàn)在來(lái)看，綠城通過(guò)賣(mài)股權(quán)、賣(mài)項(xiàng)目的方式不斷自救，現(xiàn)金流惡化得到緩解，項(xiàng)目的進(jìn)展才加快一些。
盡管如此，該項(xiàng)目的入市時(shí)間仍未確定。隨后，記者沿著工地的大幅宣傳條幅圍擋來(lái)到京杭廣場(chǎng)的售樓中心。售樓處的銷(xiāo)售人員告訴記者，“連售樓處也是新建的，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間還不能確定”。
而當(dāng)記者26日再次致電項(xiàng)目的銷(xiāo)售中心時(shí)，其銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“估計(jì)要等到明年下半年才能開(kāi)盤(pán)”。
每平米利潤(rùn)將近1萬(wàn)元？
“項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格還沒(méi)有定，但住宅擬售價(jià)要600萬(wàn)元一套起價(jià)，主要戶(hù)型為180平方米—260平方米”，一位銷(xiāo)售人員向記者推介到，“單價(jià)預(yù)計(jì)3萬(wàn)元/平方米，精裝修成本約5000元/平方米”。
“通州目前還沒(méi)有單價(jià)3萬(wàn)元/平方米的住宅”，張大偉向本報(bào)記者表示，以目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，通州房?jī)r(jià)單價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米就很難賣(mài)得動(dòng)，如果項(xiàng)目入市時(shí)市場(chǎng)與目前市場(chǎng)相比漲幅變動(dòng)不大的話(huà)，3萬(wàn)元/平方米的售價(jià)將不會(huì)被市場(chǎng)接受。
值得一提的是，該項(xiàng)目盡管是2009年的通州地王，甚至溢價(jià)率達(dá)到292.21%，但與通州現(xiàn)在8000元/平方米左右的樓面地價(jià)來(lái)比，其6961元/平方米的樓面地價(jià)顯然升值不少，況且該項(xiàng)目所處區(qū)域還是通州新城的成熟核心地段。
據(jù)此，張大偉給記者算了一筆賬，根據(jù)該項(xiàng)目的樓面地價(jià)、建安成本、精裝修成本、稅費(fèi)和財(cái)務(wù)成本來(lái)看，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的成本價(jià)約為1.8-2萬(wàn)元/平方米。
由此來(lái)看，如果項(xiàng)目能夠按照預(yù)計(jì)的3萬(wàn)元/平方米成功售出，該項(xiàng)目不但引領(lǐng)通州房?jī)r(jià)邁入3萬(wàn)元/平方米的時(shí)代，而且綠城集團(tuán)也將獲利不小，單本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品每平米利潤(rùn)就接近1萬(wàn)元。
值得注意的是，與京杭廣場(chǎng)僅一條馬路之隔的北京ONE項(xiàng)目目前住宅售價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，其銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀。據(jù)相關(guān)成交數(shù)據(jù)顯示，2011年7月至2012年7月一年中，該項(xiàng)目?jī)H成交50多套。
無(wú)獨(dú)有偶，張大偉向記者強(qiáng)調(diào)，京杭廣場(chǎng)3萬(wàn)元/平方米的入市價(jià)格，市場(chǎng)不接受的可能性更大，因此項(xiàng)目最終成交價(jià)格可能要比預(yù)計(jì)的低，其利潤(rùn)空間也不會(huì)非常高。
對(duì)此，宋延慶也向記者表示，這一售價(jià)突破了購(gòu)買(mǎi)者的心里價(jià)位，銷(xiāo)售壓力可能很大。
針對(duì)上述情況，記者聯(lián)系到綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官兼董秘馮征予以核實(shí)。不過(guò)，馮征向記者表示，“具體項(xiàng)目的情況并不清楚”。
令人遺憾的是，截至到截稿時(shí)間，記者多次撥通綠城多位相關(guān)負(fù)責(zé)人士電話(huà)，均未得到相關(guān)回復(fù)。