專家：警惕企業(yè)拿地和政府推地沖動(dòng)推高房?jī)r(jià)預(yù)期
27日，北京、上海兩地土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過3萬元每平方米。與此同時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入四季度以來，北京、廣州、天津、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)春、南京、杭州等9城市上周僅居住用地供應(yīng)量高達(dá)653公頃，創(chuàng)年內(nèi)新高。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，年底土地市場(chǎng)正在迎來新一輪成交高潮，應(yīng)警惕地方政府不斷高漲的推地?zé)崆榕c開發(fā)商持續(xù)膨脹的拿地沖動(dòng)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的形成，順勢(shì)推高房?jī)r(jià)。
當(dāng)日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7億元拍得之前備受關(guān)注的黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊商辦地塊，其高達(dá)3.6萬元/平方米樓面價(jià)也刷新了今年上海土地市場(chǎng)的最高單價(jià)記錄。
同一天，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)為3.38萬元/平方米。值得注意的是，此前掀起“地王”高潮的萬柳地塊的起始樓面價(jià)僅為2.4萬元/平方米�！ �
“以上兩地塊均是稀缺地塊，成為‘地王’項(xiàng)目并不意外�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在上半年土地出讓完成率較差的背景下，為完成年度目標(biāo)，地方政府均開始集中推出土地，其中不乏核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，房企自然不會(huì)放棄好機(jī)會(huì)。
進(jìn)入四季度以來，土地盛宴不時(shí)上演，地產(chǎn)大佬紛紛現(xiàn)身各地土地市場(chǎng)積極拿地，地方政府趁勢(shì)開始大舉加速供地。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月前22天萬科、綠城、招商、保利、富力和金地5家企業(yè)合計(jì)拿地權(quán)益支付價(jià)達(dá)到110.45億元，權(quán)益建筑面積達(dá)327.95萬平方米。其中萬科占據(jù)首位，拿地權(quán)益支付價(jià)達(dá)到38.66億元，權(quán)益建筑面積達(dá)到119.52萬平方米。與此同時(shí)，北京、廣州、天津、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)春、南京、杭州等9城市上周僅居住用地供應(yīng)高達(dá)653公頃，供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)新高。
值得注意的是，在大規(guī)模拿地的同時(shí)，房企也已啟動(dòng)融資計(jì)劃以補(bǔ)充拿地資金。20日，繼旭輝控股在香港聯(lián)交所開始招股后，另一家內(nèi)地房企新城發(fā)展控股揭開招股大幕。新城控股招股書透露，該公司計(jì)劃募資21.27億港元，其中九成擬用于未來物色及收購(gòu)地塊，以擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)也公告稱擬發(fā)行人民幣債券，且已獲批準(zhǔn)。數(shù)據(jù)顯示，截至11月20日，四季度已經(jīng)有8家大型房企發(fā)布了債券融資計(jì)劃，融資額度高達(dá)39億美元，約為人民幣243億元。
與企業(yè)積極拿地相對(duì)應(yīng)的是，地方政府年底沖刺推地的現(xiàn)象。27日，北京新增掛牌6地塊，總建筑面積達(dá)61.8萬平方米，出讓起價(jià)合計(jì)37.75億元；廣州公布30日將出讓11幅地塊；而11月活躍的武漢市，更是在2日、20日分別出讓30宗、26宗地塊后，發(fā)布公告，將于12月出讓48宗地塊，其中20宗純宅地總凈地面積達(dá)195.62萬平方米(約2934.34畝)。18宗商住用地，總凈地面積達(dá)188.76萬平方米(約2831.35畝)。
與此同時(shí)，上海召開“2012年浦東新區(qū)土地推介會(huì)”，浦東新區(qū)計(jì)劃密集推出36幅地塊，總占地面積共計(jì)近百公頃；南京市國(guó)土資源局組織召開了2012年度南京市秋季土地推介會(huì)，推出20幅地塊；昆明市計(jì)劃推出35幅地塊。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，在資金鏈好轉(zhuǎn)的背景下，房企拿地意愿增強(qiáng)，她預(yù)計(jì)未來一個(gè)多月，各地的土地供應(yīng)量還會(huì)處于井噴階段，各地方政府將通過大量推地來加快完成供地計(jì)劃，提高土地出讓收入，而資金狀況較好的企業(yè)加大拿地速度。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析指出，一方面，現(xiàn)階段土地出讓情況依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，另一方面，“地王”頻繁刷新或?qū)κ袌?chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用�！ �
的確，“地王”頻現(xiàn)推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期，除今日出現(xiàn)的“地王”與“準(zhǔn)地王”項(xiàng)目，上海12月還將出讓海門路55號(hào)地塊、漕河涇社區(qū)地塊、火車站北廣場(chǎng)地塊和外灘等區(qū)域4宗地塊。前三幅地塊起拍價(jià)分別為46.9億元、54.31億元、47.46億元，均超過今年上海總價(jià)“地王”的45億元總價(jià)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，上述三幅地塊即使底價(jià)成交，也將刷新今年以來上�？們r(jià)“地王”的紀(jì)錄。
業(yè)內(nèi)人士表示，一方面隨著商品房成交量的上漲，房企資金鏈有所緩解，另一方面，時(shí)近年底，各級(jí)政府選擇通過大量推地來加快完成供地計(jì)劃，提高土地出讓收入。因此，年底或再掀拿地?zé)岢�。張大偉指出，�?yīng)警惕地方政府不斷高漲的推地?zé)崆榕c開發(fā)商持續(xù)膨脹的拿地沖動(dòng)，或“地王”的頻現(xiàn)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的形成，順勢(shì)推高房?jī)r(jià)。
但張絮并不這么認(rèn)為，她指出，雖然當(dāng)前土地市場(chǎng)有所升溫，但市場(chǎng)環(huán)境比不支持土地價(jià)格大漲。下半年來，土地市場(chǎng)一直是密切受政府關(guān)注的，而針對(duì)土地市場(chǎng)也是政策頻出，限地價(jià)、競(jìng)保障房面積的推廣也有助于平抑地價(jià)。